【正文】 廣告促銷① 廣告內(nèi)容廣告的內(nèi)容應以廣告訴求為中心、以購房者需求為導向、以促進銷售為目標，把廣告信息迅速準確地傳遞給廣大群眾，刺激他們的購買欲望。在現(xiàn)代營銷組合中，促銷策略是不可缺少的一部分，它占有著重要的地位。 促銷策略在市場瞬息萬變、競爭日趨激烈的今天，促銷的作用越來越明顯。在銷售上應利用已有的人氣，根據(jù)實際的銷售情況適當?shù)纳险{(diào)銷售價格，同時，繼續(xù)加大宣傳力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍，具體做法如下： ① 在售樓中心以及網(wǎng)絡上公布銷售進度和銷售曲線圖，并及時更新每周的銷售狀況。從2012年3月到2012年4月底。② 大力宣傳，樹立良好形象。所以，首期采用折價銷售策略，同時做好宣傳工作。整個銷售階段大致分為銷售初期、強銷期、銷售持續(xù)期和項目結(jié)案期。因此，本小區(qū)設計時應本著 “建立一個信息智能化小區(qū)”的設計理念。在確保質(zhì)量安全的基礎上，設置兩套電梯供電系統(tǒng)以避免電梯停電，延長運行時間，24小時對電梯進行監(jiān)控。因此，本項目將聘請出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的物業(yè)管理與服務提供良好的保障，同時，也可以維護企業(yè)自身的品牌。因此，本小區(qū)在規(guī)劃設計時注重空間布局、隱私保護、視野景觀、感官色彩、材料選擇等，以求回歸自然、關注健康和社會。因此，本項目必須樹立誠信營銷的經(jīng)營理念，塑造良好的社會形象，提高“德商置業(yè)”在沈丘縣的地位。由于當前市場上存在著一些虛假的廣告，導致購房者不太輕易相信樓盤廣告。第7章 項目營銷方案 營銷理念對于購買住宅和商鋪的購房者來說，房地產(chǎn)的功能分為消費和投資兩大類。根據(jù)沈丘縣歷年的氣象資料表明：，~。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。③ 在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。如：拆除已有建筑物、清理場地、設置圍墻、鋪設施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。因此，本項目開發(fā)的前提條件是在管理上實行所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離的管理模式，避免因產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理混亂。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式都是買了酒店客房然后租給酒店管理公司經(jīng)營管理，自己收取租金收益。產(chǎn)權(quán)式酒店就是購買酒店客房一間或多間，然后交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，每年返還超高的租金收益，年享15天免費入住，15天半價入住，達到房利雙收。② 確定經(jīng)營開發(fā)模式針對“和諧二號院”考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營開發(fā)模式 ③ 明確管理模式 本項目應充分實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離，導入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。地基采用樁基礎。 結(jié)構(gòu)設計本項目地下為一層滿堂地下室，地上16層，3—16層為住宅。采用虛實對比的手法，突出住宅的溫馨、親和及高層建筑的挺拔特點。兩棟高層為兩梯2戶戶型設計方正大氣，南北通透，采用全名設計。%。 建筑設計① 平面設計項目共有12棟建筑，北面兩棟住宅樓設集中門廳大堂，南面產(chǎn)權(quán)式酒店設帶兩層通高中廳的底層大堂。本項目的環(huán)境景觀設計，將充分利用地面內(nèi)庭院和裙房的屋頂，形成獨特的造景空間，為住戶提供優(yōu)美的生活環(huán)境。② 交通組織本小區(qū)有三個大門，尚德路上的東門，和諧路上的南門，中英文學校對面的北門，32畝住104戶，車庫加車位將近150個。 規(guī)劃設計方案 總平面設計① 建筑布局本項目總體布局首先考慮與城市空間相協(xié)調(diào)，其次是堅持“以人為本”的思想，著重處理居住環(huán)境的質(zhì)量，住宅功能的合理性。⑤建造一個安全的居住環(huán)境。④由于本小區(qū)的主要功能是用來居住，因此，在設計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念。③處理好小區(qū)內(nèi)商業(yè)與住宅兩大功能部分之間的共生關系，在滿足各種功能需求的同時，規(guī)劃好小區(qū)自身的整體一致性。由于本項目用地東側(cè)與南側(cè)北側(cè)三面臨街，具有很高的商業(yè)用地價值，因此，將臨街建筑的地上兩層層設計成商鋪。第4章 項目規(guī)劃設計方案 規(guī)劃設計指導思想與原則根據(jù)項目用地的周邊環(huán)境以及城市規(guī)劃要求，本小區(qū)的規(guī)劃設計將遵循著以下幾點指導思想與原則：①本小區(qū)的規(guī)劃必須符合沈丘縣總體規(guī)劃和新城區(qū)的規(guī)劃要求，充分利用地形地貌，合理布置空間組織。⑤ 每周短信發(fā)送2次，每次發(fā)送10萬份，并覆蓋話費100200元消費群體和鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；⑥ 應增加日常單頁派發(fā)，在周末集中派發(fā)，并根據(jù)天氣、集市時間及時調(diào)整；⑦ 辦理按揭需求客戶所占比例較大，按揭會對項目整體銷售起到很大促進作用，應盡快落實銀行按揭貸款。推廣建議：① 應及時實行老帶新政策，增加老帶新成交量；② 在兆豐大道項目附近和通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干道增加戶外大牌、在潁河大道和兆豐大道增設跨街廣告牌；（注：兆豐大道、建行路口、東關十字路口、一峰廣場等主要位置）③ 在縣中心地區(qū)租用LED加上本項目視頻短片，以提高客戶對項目認知度和影響力（東關路口/一峰廣場/建行路口）。付款方式分析：① 由于本項目總房款過高，客戶大多考慮按揭付款；② 商鋪按揭客戶比例高于住宅?？蛻敉顿Y金額分析：① 大多投資者投資金額集中在1030萬之間；② 由于本項目住宅總房款相對偏高，所以，按揭客戶將會占很大部分比例?？蛻裟挲g分析：① 來訪客戶年齡段集中在3140歲之間，中年客戶為主要客戶群體。建議：① 后期單頁派發(fā)應集中在新區(qū)周邊、老城區(qū)、富都大道附近，減少河南派單量；② 短信發(fā)送應主劃分區(qū)域后再篩選客戶信息進行發(fā)送針對現(xiàn)有高質(zhì)量客戶重點發(fā)送。③ 老帶新占來訪比例的10%，應鼓勵老帶新，增加老帶新來訪量；④ 在沈丘縣當?shù)貞敉鈴V告效果相對較好；來電客戶分析分析：① 在來電客戶中，短信所占比重較大； ② 單頁效果逐漸提升，應加大單頁派發(fā)力度；③ 朋友介紹客戶較少，根據(jù)沈丘縣城客戶調(diào)查，沈丘縣老帶新客戶所占比例基本在2030%左右。功能定位如下：①營造良好的居住環(huán)境，體現(xiàn)居住組團的和諧美，實現(xiàn)人與自然的融合，達到趨近完美的居住空間；②一個安全、恬靜、溫馨的居住生活空間，促進鄰里關系；③完善的智能化系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位的便利服務；④商鋪為業(yè)主以及周邊社區(qū)提供周到便利的服務； 目標客戶定位及分析總來訪統(tǒng)計： 分析：① 隨著春節(jié)結(jié)束，外出務工人員較多，沈丘縣所有售房部來訪和銷售量都有大幅度下降。市政設施能夠滿足項目開發(fā)的要求。項目已取得建設用地許可證，具備用地條件。 項目建設自然條件① 氣溫：~；② 風：，全年盛行風向為東北風；③ 日照：；④ 濕度：%；⑤ 霜期：無霜期219~233天；⑥ 氣壓：；⑦ 降水：~；⑧ 降雪：。從以上分析可以看出，本項目具有較強的競爭優(yōu)勢。目前本項目所處區(qū)域商業(yè)氛圍不很成熟，以小門面和小商鋪為主，沒有形成大規(guī)模的商業(yè)集散地。目前沈丘縣市場上，由于二次置業(yè)者增加，本項目迎合了市場需求，緩解了大戶型住宅供給比例不足的市場現(xiàn)狀，有充足的需求市場，銷售前景比較樂觀。該區(qū)環(huán)境秀美、交通便利，受到包括投資者在內(nèi)的消費者的普遍青睞，這一點無疑將成為項目升值的巨大潛在無形資產(chǎn)，項目的開發(fā)條件已經(jīng)成熟。因此，應把握有利投資時機，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量項目，創(chuàng)立名優(yōu)樓盤品牌，逐步形成企業(yè)長遠發(fā)展的企業(yè)品牌戰(zhàn)略。③ 價格相對于偏高，并且都是大面積的 不適合一般的家庭。② 融資環(huán)境不容樂觀近幾年，由于國家進行宏觀調(diào)控，要求各商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理。但從局部考慮，此項目也存在以下幾方面的不利因素。在子女教育普遍受到家庭特別重視的當今，這一點將成為一個突出優(yōu)勢。② 品牌優(yōu)勢本項目開發(fā)單位的實力強，信譽高，與競爭對手相比具有明顯的品牌優(yōu)勢。項目地段的內(nèi)在品質(zhì)和周邊環(huán)境使項目增值潛力巨大。總占地32畝，綠化達40%以上， 總占地32畝住104戶，超低的入戶大大提高了居住舒適度。這一特點為本項目帶來了較強的競爭力。由此可分析得出，該地段附近的住宅市場需求潛力較大，銷售形勢看好。表21 項目周邊競爭性樓盤序號樓盤主力戶型均價位置1翰林公館3400兆豐大道2御景國際1053000新區(qū)兆豐大道旁3怡豐苑90～125 m22800縣里這些項目成為本項目競爭對手的同時，對于該區(qū)住宅市場的進一步發(fā)展有著較好的作用。⑤銀行 ：宗地門口往西350米處有一個周口銀行的營業(yè)網(wǎng)點⑥ 項目臨近樓盤分析：項目附近樓盤較多，且大多數(shù)為現(xiàn)房，使本項目銷售難度加大。①教育：該地北面對面為中英文貴族學校該地西南方向1公里處為康欣幼兒園② 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 ：該地向北開車10分鐘為沈丘縣新人民醫(yī)院③大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ：本小區(qū)處于沈丘縣行政新區(qū)核心位置，隔壁縣政府，對面縣委，尚處于初步發(fā)展階段配套還不怎么完善。該地出行主要依靠：出租車和單車（部分私家），建議開發(fā)商在對項目進行推廣時可利用出租車車體廣告的形象宣傳。第2章 項目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件分析 交通狀況該地所在地位于行政新區(qū)的核心位置，位于和諧路與尚德路交匯處西北角，向北2分鐘即可到達寧洛高速路口，向南10分鐘到達縣區(qū)。O：機會、17層的住宅、80%得房率的高層、可以作為該項目的機會。怡豐苑SWOT分析S：優(yōu)勢、緊鄰溫州國際商貿(mào)城，火車站、汽車站、周邊配套比較齊全。③ 樓盤名稱：怡豐苑物業(yè)類型：住宅銷售價格：2