【正文】 數(shù)： 38銷售率： %是否裝修：精裝修（ 5000元 /平米）216。 65樓均價(jià) 25000元 /平米的毛坯產(chǎn)品，月均銷售速度約 60套216。均價(jià)： 30000元 /平米戶型： 185平米 3房 2廳； 255平米 4房 2廳3基礎(chǔ)樓盤數(shù)據(jù)地理位置 西湖區(qū)文一路原浙江理工大學(xué)所屬區(qū)域 西湖區(qū)建筑面積 230000物業(yè)類型 高層公寓戶型面積 185255樓盤賣點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18項(xiàng)生態(tài)住宅科技和智能化操作系統(tǒng)216。 城市中心地段，文教區(qū)高端物業(yè)216。附件一：杭州在售樓盤調(diào)查本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。打造我們自己的節(jié)日 ——“ 名門假日 ”游戲規(guī)則 1 ——大勢：景氣回落，調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期游戲規(guī)則 2 ——供應(yīng)：競爭激烈，先發(fā)制人游戲規(guī)則 游戲的基礎(chǔ) 游戲的形式形象 :名門ACTION杭城最具關(guān)懷的居住體驗(yàn)n Action1：項(xiàng)目形象確立n Action2：客戶積累n Action3：價(jià)格實(shí)現(xiàn)國際招標(biāo)，全城立勢房交會：征集方案展覽開園活動(dòng)：名門視覺發(fā)布暨中標(biāo)方案發(fā)布邀請湯唯舉行產(chǎn)品發(fā)布活動(dòng)暨中標(biāo)作品揭幕營銷前置，利用房交會等以訪談的形式邀約客戶客戶活動(dòng)：風(fēng)云浙商評比建立圈層客戶體驗(yàn)：藝術(shù)公園現(xiàn)場體驗(yàn)客戶挖掘：據(jù)點(diǎn)城市行會客戶等重點(diǎn)挖掘誠意客戶意向摸查策略指導(dǎo)下的產(chǎn)品精準(zhǔn)定價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入到營銷籌備期世聯(lián)將提交：《 營銷策略總綱及銷售執(zhí)行報(bào)告 》《 開盤方案及價(jià)格報(bào)告 》營銷游戲CLASSIC FASHION貴族起勢，時(shí)尚作秀他們具備豐富的地產(chǎn)消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，他們再次購買物業(yè)只是渴望一個(gè)標(biāo)簽 —— 物業(yè)本身作為標(biāo)簽已經(jīng)司空見慣，我們需要在物業(yè)之外設(shè)定一個(gè)符號 —— 名門在這里，沒有銷售人員，只有餐飲服務(wù)、商務(wù)招待服務(wù)、地產(chǎn)推薦服務(wù)等服務(wù)人員，他們共同的名字是 —— 侍應(yīng) .在名門，城市擁有歷史在名門，城市渴望標(biāo)簽在名門，城市充滿藝術(shù)時(shí)光俱樂部 ：流淌的記憶黑白鞋會所昆侖城市藝術(shù)公園“運(yùn)河岸邊的院子 ”以歷史的名義，啟動(dòng)造勢以藝術(shù)的名義，典藏奢華以昆侖的名義，建立專屬米其林三星餐廳貴族幼兒園專屬限量版奢侈品自己的節(jié)日：名門假日凌晨打烊，開創(chuàng)杭州售樓之先河“ 一條河，與一座城市的珍藏 ”“ 生長于歷史的藝術(shù)展 ”“ 名門：只可遇見，不可追求 ” Sotheby’sINTERNATIONAL REALTY﹠湯唯：在名門看來，她不過是營造項(xiàng)目氣質(zhì)所需資源中的一部分圈層拍賣營銷我們正在經(jīng)歷一場經(jīng)典，擁有無限魅力，且令人難忘的營銷之旅。 ” 根據(jù)客戶個(gè)人氣質(zhì)，定作屬于自己的 CHANEL香水，體現(xiàn)獨(dú)一無二的尊崇。CHANEL COCO 向 Coco Chanel致敬的一款香水。“以 昆侖 的名義，建立專屬 ”NEW YORKHudson Hotel6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 510 11品牌聯(lián)合，發(fā)布限量版奢侈品MONT BLANCMONT BLANC 限量版，因?yàn)橄∮?，所以珍貴。NEW YORKHudson Hotel6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 510 11貴族幼兒園 ：引入一流師資 /設(shè)備配置/國際化教學(xué)方案的貴族幼兒園。Sotheby’sINTERNATIONAL REALTY主要推廣方式：在拍賣行宣傳冊中附帶豪宅資料，在Sotheby春秋兩季拍賣會上作為宣傳物料。 蘇富比公司在二戰(zhàn)后更加發(fā)展壯大，拍賣的東西 涉及廣泛，書籍，古玩，字畫，甚至包括地產(chǎn)物業(yè)。推廣創(chuàng)新：聯(lián)合 Sotheby置業(yè)推廣，在頂級圈層形成影響，同時(shí)帶來藝術(shù)優(yōu)雅感的營銷展現(xiàn)蘇富比展品 /蘇富比置業(yè) /國際拍賣行豪宅在名門看來，她不過是營造項(xiàng)目氣質(zhì)所需資源中的一部分1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1209“以 藝術(shù) 的名義，典藏奢華 ”對內(nèi)（社區(qū)功能空間） ——藝術(shù)公園 /營銷中心 /園林 /樣板房等；對外（城市功能空間） ——利用外部道路系統(tǒng)和主入口等打造積聚人氣的人氣場；藝術(shù)體驗(yàn)場人氣場藝術(shù)場體驗(yàn)點(diǎn) 1—— 主入口 —— 儀式感建立入口儀式感的營造 —— 利用系列雕塑、指示牌等，打造杭州最具藝術(shù)感和符號感的主入口，界定項(xiàng)目邊界，建立屬地感1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1209疊拼 TH住宅單元藝術(shù)場體驗(yàn)點(diǎn) 2—— 泳池 —— 地面核心景觀體驗(yàn)點(diǎn)地面景觀焦點(diǎn) —— 位于園林中央，核心位置和獨(dú)特的建筑形態(tài)使其成為整個(gè)社區(qū)景觀焦點(diǎn)1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1209疊拼 TH住宅單元“ 下沉的藍(lán)寶石 ” —— 泳池嵌入架空層，透明玻璃體外殼使其成為架空層車庫趣味景觀；架空層架空層架空層架空層 泳池地面層藝術(shù)場體驗(yàn)點(diǎn) 2—— 泳池 —— 地下車庫的獨(dú)特景觀元素1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1209在自然和藝術(shù)中前行藝術(shù)場體驗(yàn)點(diǎn) 3—— 看樓通道1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1209NEW YORKHudson Hotel藝術(shù)場體驗(yàn)點(diǎn) 4——“ art 大堂 ”—— 建立藝術(shù)格調(diào)豪宅形象標(biāo)簽可以共享和租賃的名畫名藝術(shù)品展覽場名畫和名藝術(shù)品增加了項(xiàng)目的文化藝術(shù)感和價(jià)值感，讓生活在其中的客戶備添身份感；1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1209藝術(shù)場體驗(yàn)點(diǎn) 5—— 時(shí)光俱樂部 —— 水晶館 —— 華麗展廳水晶館 —— 光彩閃爍的水晶藝術(shù)作品，以亮麗造型陳列等候，在人們的幻想中等待被喚起；NEW YORKHudson Hotel1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1209l最先鋒藝術(shù)的建筑姿態(tài)l最華麗的場所體驗(yàn)l最具品味的藝術(shù)品展覽l最藝術(shù)化的小品環(huán)境—— 以藝術(shù)的名義奢華，項(xiàng)目藝術(shù)氣質(zhì)的集中展示場Daniel Libeskind[案例借鑒 ]吉寶灣 —— 新加坡頂級豪宅代表，優(yōu)雅清新風(fēng)格代言城市氣質(zhì)，成就世界一流豪宅建筑開發(fā)理念 ：獨(dú)特曲線與水岸景觀相映成趣， 物業(yè)與所處的天然環(huán)境、人文環(huán)境巧妙融合，迎合了現(xiàn)代人回歸自然的渴求會所216。關(guān)鍵點(diǎn)： 征集方案巡展； 高端客戶訪談； 城市區(qū)域模型展示。設(shè)計(jì)招標(biāo)限制 ：單體建筑以公共性空間為主，以 “運(yùn)河 ”為主題，以獨(dú)創(chuàng)性和唯一性打造城市新坐標(biāo)。在名門，城市渴望標(biāo)簽名門 =名流之都與各高級俱樂部，包括頂級餐飲連鎖店、高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、航空公司商務(wù)俱樂部、全球通 VIP客戶高級俱樂部、品牌車行、品牌服裝協(xié)會、名表 /名酒供應(yīng)商俱樂部等溝通聯(lián)系，并建立良好的合作關(guān)系，形成會員之間的品牌權(quán)益共享 。新視角餐廳位于頂樓的 私密空間 。時(shí)光俱樂部將整合杭州新的 消費(fèi)方式 并可以承受這樣消費(fèi)水平的 富豪階層 。 時(shí)光俱樂部為 私人會晤 提供良好的私密空間，對于達(dá)成商務(wù)共識和真正解決生意的問題提供了良好的環(huán)境；在名門，城市渴望標(biāo)簽時(shí)光俱樂部 = 城市客廳（潮流發(fā)布場所）正式運(yùn)營后可以承擔(dān)世界頂級品牌的 新聞發(fā)布 會 /高級俱樂部會員 聚會 /時(shí)尚品 展覽 等潮流發(fā)布功能。商務(wù)會議也被人為地劃分成不同的類型。沒有沙盤，沒有展板，有的僅是可以作為永久陳列的木制品和雕刻的作品，以及項(xiàng)目未來遠(yuǎn)景的畫卷在名門，城市渴望標(biāo)簽在名門，城市渴望標(biāo)簽時(shí)光俱樂部 ：流淌的記憶 黑白鞋會所TIMECLUBTIMELORD引進(jìn) 米其林三星餐廳 （ 《 米其林指南 》 被譽(yù)為歐洲的美食圣經(jīng)）；開業(yè)后的餐廳將成為 杭州時(shí)尚和身份的象征符號 。u沿河設(shè)置的建筑藝術(shù)主題公園，融公園、河道、建筑藝術(shù)于一體；u以大師設(shè)計(jì)的豐富的 BLOCK建筑單體穿插于步行之間，形成一個(gè)整體，賦予整個(gè)空間以靈魂；u建筑功能以公共建筑類為主；營造 真實(shí) 的場景，這是一個(gè)名流云集的高檔場所，提倡 “ 會所賣樓 ” ， 擯棄 目前現(xiàn)有的將賣樓作為 純粹功利性 的商業(yè)行為，將售賣的成分降到最低。他們表象上并不追求榮譽(yù)、成就感，但希望獲取至高的精神滿足， 地位恐慌是他們這個(gè)階層最典型的焦慮方式 —— 社區(qū)成為他們?nèi)ψ託w屬和身份認(rèn)同的領(lǐng)地。他們不僅希望產(chǎn)品能夠滿足生活需要，更要體現(xiàn)出個(gè)性特點(diǎn)，透露自己與眾不同的文化品格。這些人形成了一個(gè)個(gè)嚴(yán)密的 圈子 （雖然其形式有時(shí)候看起來極其松散），他們有自己的圈子文化和圈子語言，既相互獨(dú)立，又時(shí)有交融?！?兩兒子經(jīng)?？梢曰貋碜∽。苓吷钆涮滓欢ㄒ晟疲鐓^(qū)配套要好，最好有 老年健身 場所。溫文儒雅，非常平和四口之家 兩兒子都已成家，平時(shí)老兩口在家具有多次置業(yè)經(jīng)歷，之前在一直在城中心居住，孩子長大后想找個(gè)環(huán)境好的地方養(yǎng)老，就買了富春山居的別墅，自然環(huán)境較以前是改善了很多，但居住久了發(fā)現(xiàn)生活很不便利，親戚朋友也不在身邊?！?或者男人和女人對成功的理解是不一樣的，像我這種，很辛苦地奮斗到今天， 對成功的理解是能有一套房子 ，有獨(dú)立的空間，具備高雅的品質(zhì)，并且能體現(xiàn)自身成就。房子里面臥室一定得大，客廳可以不必過于太大；—— 精裝修的會更受歡迎點(diǎn)（各裝修材料全部用名牌）。比較關(guān)注樓盤本身的品質(zhì)，采光，園林，物管等方面。身高約 168左右，上身穿萬寶路深色襯衫，下身穿米色休閑褲，戴一副 黑框眼鏡 ?？瓷先ゼs 40歲。四口之家， 兒子管理家族企業(yè) ，女兒讀小學(xué)—— 沒有什么時(shí)間休息，經(jīng)常要應(yīng)酬，來杭州置業(yè)目的主要為了來杭度假和以后退下來養(yǎng)老，對居住環(huán)境要求比較高—— 如果以后不工作了，就周游列國，四處走走，這就是我的夢想了——“ 杭州豪宅項(xiàng)目肯定保值，我們義烏老板都喜歡這邊 ”私營業(yè)主，在溫州 開工廠 。 上身穿米黃色休閑 T恤，下身穿休閑短褲，涼鞋。產(chǎn)品增值建議細(xì)節(jié)與尺度問題關(guān)注點(diǎn) 問題 客戶需求車位尺寸 一般車位尺寸 3*5但豪宅客戶車位標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該放大豪華車型的車位尺寸應(yīng)滿足如奔馳 S600陸虎攬勝車位與住宅的距離停車空間與住宅相隔較遠(yuǎn) 希望車位就在自家住宅樓下，直接通過電梯到家，避免繞行過遠(yuǎn)距離車庫環(huán)境 漆黑 /沉悶的空氣 希望車庫內(nèi)空氣流通，光線明亮車庫服務(wù) 憂慮安全情況 /服務(wù)空白地帶封閉管理 /保安巡邏諸如設(shè)置一些類似超市中的購物推車，否則大包小包下車十分狼狽車行流線 人行 /車行混雜 人行 /車行分流，減少安全隱患公交引入 保姆 /老人的難以出行 引入公交路線 /不愿意搭乘保姆外出本報(bào)告是嚴(yán)格保密的高標(biāo)準(zhǔn)的禮賓服務(wù)為項(xiàng)目增值產(chǎn)品增值建議物管服務(wù)中海物業(yè)專門針對香蜜湖 1號開發(fā)的深藍(lán)服務(wù)體系服務(wù)體系設(shè)置 細(xì)節(jié)分類 主要內(nèi)容搭建專署價(jià)值體系 提升居住價(jià)值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū) “ 氛圍管理 ” ，通過引導(dǎo)和感化來實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴(kuò)大投資價(jià)值 為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值 在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實(shí)行服務(wù)分級 物業(yè)經(jīng)理人 為最高級別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問題；物業(yè)私人助理 最直接面對業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)， 24小時(shí)在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士 經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警 /隱性特衛(wèi)隊(duì) /護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)深度禮賓式 指南針服務(wù) 對生活消費(fèi)場所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問健康服務(wù) 為業(yè)主建立家庭健康檔案 /提供 24小時(shí)醫(yī)療急救援助 /定期舉辦健康知識講座 /私人陪護(hù)服務(wù) /提供健康顧問，心理咨詢等異地 SOS服務(wù) 在港澳及國內(nèi)開通中海物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù) 設(shè)立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù)個(gè)性化服務(wù) 私人隨護(hù) /四點(diǎn)鐘學(xué)校 /愛心服務(wù) /物業(yè)理財(cái) /保姆培訓(xùn) /家居服務(wù) /代辦服務(wù) ……著眼于細(xì)節(jié)，在將傳統(tǒng)豪宅物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上將程度提升到極致的同時(shí)，再從高端客戶的切身需求出發(fā)，制訂出專署的私有化的服務(wù)體系及內(nèi)容，本報(bào)告是嚴(yán)格保密的產(chǎn)品是基礎(chǔ)：細(xì)節(jié)優(yōu)化 —— 杭州最具關(guān)懷的居住體驗(yàn)步驟 1：