房地產(chǎn)項目策劃案-wenkub.com
2025-04-13 23:43 本頁面
【正文】 確定本項目的獨特賣點?？芍^：“你想的生活，理想的生活，盡在觀海臺”。2． 尊貴臨海1） 本項目位于后海灣畔絕版地段，真正臨海，尊享180176。小結：本項目的外銷目標客戶由主至次，依次排列如下：1． 有穩(wěn)定收入的深港家庭2． 駐深外資企業(yè)人員3． 來深養(yǎng)老的香港退休人士4． 迷戀項目優(yōu)美海景及環(huán)境來深投資(或度假)人士三、項目物業(yè)形象定位一、 項目形象定位根據(jù)對本項目優(yōu)劣勢的分析，本項目形象定位為：1． 南山文化中心區(qū)1） “南山文化中心區(qū)” 強調本項目的地理位置。 迷戀項目優(yōu)美海景及環(huán)境來深投資(或度假)人士南山文化中心區(qū)的發(fā)展使區(qū)內住宅擁有較大的升值潛力。 來深養(yǎng)老的香港退休人士近年來，隨著深港交流的深入，深圳的生活環(huán)境和物價水平吸引越來越多的香港人在退休之后來深養(yǎng)老。這部分客戶注重環(huán)境、品位較高，對小區(qū)綜合素質要求高。他們有穩(wěn)定的收入，基于種種原因，需要在深圳置業(yè)。 對物業(yè)總價反應較為敏感，心目中已有可承受價格；216。 小結：根據(jù)以上對內銷目標客戶群的分析，并結合本項目的實際質素和定位考慮，認為：置業(yè)者以二次置業(yè)者為主，一次置業(yè)者為輔本項目的內銷目標客戶由主至次，依次排列如下： 有一定資歷，收入水平較高的中層管理人員 企業(yè)的高級管理階層或金融證券界從業(yè)人員 個體戶、私營企業(yè)小老板 政府機關人員或有積蓄的公務員 南山區(qū)原住居民 一般職員，有一定購房儲蓄的中等收入白領階層（二） 外銷市場目標客戶定位 購買特征分析216。216。目標二：首次置業(yè)人士目標所在區(qū)域：南山、福田為主，羅湖區(qū)少量目標細分：216。216。 政府機關人員或有積蓄的公務員這部分客戶介于一般白領階層和中高層管理人員之間，一般收入穩(wěn)定但不算很高。 企業(yè)的高級管理階層或金融證券界從業(yè)人員這部分客戶大多為二次或以上置業(yè)人士，%左右，他們來深圳已有多年，有豐厚的經(jīng)濟積累及收入來源，社會地位較高。一般而言，他們會選擇檔次與其身份相配而且價格實惠的物業(yè)，屬于理性型客戶群體。 內銷目標客戶定位綜合以上分析和本項目的自身特點，確定內銷目標客戶細分為：目標一：二次置業(yè)人士目標所在區(qū)域：關內為主，少量關外換房人士目標細分：216?！?控制前期投入成本投資者往往注重控制前期投入的資金，寧愿多付利息，選擇按揭付款，而不愿將太多資金積壓在個別項目上。特征：★ 宏觀投資環(huán)境是否樂觀，是否呈利好局面宏觀經(jīng)濟的走勢，常常左右投資者的消費和投資決策，當人們對宏觀經(jīng)濟前景持樂觀態(tài)度時，消費與投資活動會相應活躍，投資的市場風險也會相應降低；當人們對經(jīng)濟前景不樂觀時，消費和投資也會相應持謹慎態(tài)度，消費和投資的機會也會相應降低。★ 偏向購買優(yōu)質樓花實際用家出于對價格的考慮，愿意購買優(yōu)質樓花，超過一年的中遠期樓花用家普遍比較抗拒?？紤]的因素比較多。 對物業(yè)單價反應較為敏感；216。 目標市場定位結論： 綜上所述，由于考慮到本項目的地理位置、周邊交通、價格因素和物業(yè)質素等諸多方面的局限，并結合深港置業(yè)者消費差異性分析，以及對現(xiàn)時深港兩地房地產(chǎn)市場狀況的判斷，預計本項目以內銷為主，尤其是南山區(qū)市場，并據(jù)此建議本項目的目標市場定位為： 以內銷為主，外銷為輔以南山區(qū)為主，福田、羅湖為輔二、 項目的目標客戶群定位（一） 內銷市場目標客戶定位 內銷客戶購買行為特征分析216。由于本項目地理位置優(yōu)越，海景優(yōu)勢明顯，福田、羅湖區(qū)部分追求優(yōu)質生活的有車族將會放棄市區(qū)的喧囂，選擇后海。 地域決定： 本項目地處南山文化中心區(qū)，由于人們均傾向于購買與自己工作地點、日常生活地點較近的物業(yè)?？煽紤]以一定的宣傳媒介（如廣東買樓王為主）進行外銷整合推廣。 216。 從位置角度來看，本項目不具備外銷的地域優(yōu)勢觀海臺項目所在地相對市中心、口岸地帶來說，位置相對較偏；而且由于東區(qū)開發(fā)時間較短，目前社區(qū)不成熟，公交狀況落后，又無地鐵之便，西部跨海大橋預計2005年建成通車，為時較遠。第二部分：項目定位一、 項目的目標市場定位從市場區(qū)域來看，目前深圳物業(yè)所面對的市場面主要有內銷市場（主要指深圳本地）和外銷市場（主要指香港）兩大塊。對此，在整合傳播時須堅持運用獨特廣告策略進行廣告訴求和宣傳推介，強調本項目的獨有優(yōu)勢和獨特風格，避免本項目淹沒在茫茫的樓盤海洋之中。吸引投資客及外銷客戶。 根據(jù)目前有效需求逐步回升的機會點，分析當前市場需求的特征，把握目標客戶需求的脈搏，根據(jù)目標客戶的具體需求，有針對性地優(yōu)化項目的自身質素，比如，根據(jù)當前客戶對品質、會所服務、園林規(guī)劃等方面的需求，宣傳相應的物業(yè)設施配置，全力增加物業(yè)的優(yōu)點和長處，吸引購買。根據(jù)“景觀提升樓盤價值”的概念，在進行營銷推廣時，可整合運用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，集中訴求力量，對永續(xù)無遮擋海景進行渲染和推介，突出項目主要景觀優(yōu)勢，鎖定項目目標客戶群。216。另外，在營銷推介時，應集中訴求力量，整合運用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，對主導戶型進行有針對性的宣傳和推介，針對戶型的特點，力爭將其包裝成身份、品位、舒適的象征，誘發(fā)客戶對主導戶型的購買欲望，有效激活市場潛在需求，努力擴大購買者的層面，彌補該類戶型的市場有效需求不足的缺
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