房地產(chǎn)項目策劃案(存儲版)
【正文】 ，是影響購買的決定因素。這部分客戶平均文化程度高，平均年齡較小，對社區(qū)環(huán)靜很看重，希望享受較高質(zhì)量的生活。 在考慮是否認購過程中，受宣傳資料引導較強，購買行為較為沖動，下定速度較快；216。 駐深外資企業(yè)人員，在深有生意之港人這部分客戶群來深工作多年，大多分布于南山科技園片區(qū)及蛇口外資企業(yè)，收入豐厚。216。表達項目的人文氣息。4. 看未來繁華，享永續(xù)海景 讓客戶更加直觀地感覺到本項目的位置優(yōu)勢、發(fā)展優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢。 3） 綜合來看，本項目自身素質(zhì)、周邊環(huán)境、發(fā)展前景在深圳可謂絕無僅有，是“前不見古人，后不見來者”。2） 突出本項目具有強大的發(fā)展?jié)摿?，引發(fā)人們對未來前景的想象空間。這類客戶一般選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套設(shè)施齊全、管理完善的住宅小區(qū)，多考慮中小戶型，總價較低，選擇一次性付款方式。這部分客戶群通常選擇價格合理的中小戶型單位，以中短期按揭方式供樓，物業(yè)帶裝修將會更加適合他們的心意。 對深圳市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況不熟悉；216。 在科技園區(qū)上班的年輕IT人士這部分客戶群體是南山目前置業(yè)群體的最主要的組成部分。受房改政策的影響，他們身受的沖擊最大，購房欲望也相對較為強烈，由于政府有微利房向他們供應(yīng)，有住房公積金的扶持，所以他們的選擇面也相對較寬，對市面推出的樓盤往往持向往和觀望態(tài)度。216。所以，相對更加靈活的付款方式、較大年限的按揭，都是吸引投資者目光的賣點。據(jù)調(diào)查資料顯示，超過六成的用家傾向于選擇優(yōu)質(zhì)樓花。 能極其方便地從報紙、電視等各類傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，但人們對廣告信息抱一定質(zhì)疑態(tài)度。選擇本項目。小結(jié)：鑒于以上分析，本項目不具備外銷優(yōu)勢，雖不排除有部分港人因景觀優(yōu)勢會購買本項目的少量小戶型單位（二房、三房）的可能性，但總體而言，本項目是以內(nèi)銷市場為主。對港人來說，本片區(qū)屬較為陌生的地帶，因而，不具備外銷優(yōu)勢。在物業(yè)包裝、市場定位、銷售推廣的過程中緊緊圍繞本項目的獨特優(yōu)勢和賣點進行整合營銷傳播，將本項目與其他競爭對手明顯區(qū)隔開來，吸引目標客戶，實現(xiàn)良好銷售。216。 在進行有效宣傳、推介既有優(yōu)勢的同時，還應(yīng)利用客戶置業(yè)投資比例上升的趨勢，制定靈活的定價策略和優(yōu)惠的付款措施，減輕客戶的資金壓力，增加成交幾率。 針對部分單位方向朝西的情況 對策：可考慮對環(huán)東路進行同小區(qū)園林風格相同的綠化包裝，在景觀上創(chuàng)造優(yōu)勢，力爭消除客戶心理障礙；另外對該部分單位可考慮送全屋基本裝修，吸引一次置業(yè)客戶或投資客戶購買，促成銷售。W（Weakness劣勢） 無口岸、地鐵優(yōu)勢； 周邊社區(qū)配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘車不便； 未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺； 部分單位朝向差；主導戶型面積偏大；O（Opportunity機會） 宏觀經(jīng)濟回穩(wěn)向好； 加入WTO刺激樓市，樓市有效需求逐步回升； 置業(yè)投資概念又有抬頭； 房改政策影響日益深遠，二次置業(yè)人士增加； 南山文化中心區(qū)不斷發(fā)展完善； 城市西移，特區(qū)內(nèi)開發(fā)重心移至南山； 西部跨海大橋即將興建； 后海濱路、創(chuàng)業(yè)北路、環(huán)南路、環(huán)東路開通，交通改善。 同期新推樓盤多，市場競爭激烈片區(qū)附近預計開售期相近的樓盤有長城后海小區(qū)、漾日灣畔、中海深圳灣花園、中海陽光棕櫚園二期、南方玫瑰花園等，這些項目的發(fā)展商都是實力雄厚、品牌知名度高的地產(chǎn)強手；再加上深圳市今年新盤供應(yīng)量明顯增大，本項目必然會面臨激烈的市場競爭。同時，小區(qū)智能化設(shè)施非常完善，使住戶安心舒適。同時，其“分布式”排布，不會因人流集中而喧鬧，業(yè)主可在寧靜中品味高雅悠閑的生活。使生活在本小區(qū)的住戶可以放松心情，陶冶性情。 相對鄰近樓盤，本項目的位置是社區(qū)組團內(nèi)最好的本項目東面與海相鄰，北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之隔。項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)景觀絕佳地段，優(yōu)勢不言而喻。17周邊交通1) 緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交通路網(wǎng)發(fā)達。 18社區(qū)配套1) 周邊地區(qū)目前配套分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等設(shè)施，如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、南油郵電局、南油文體中心等等。是項目的獨特優(yōu)勢和賣點。在社區(qū)組團內(nèi)的位置優(yōu)勢非常明顯。本項目發(fā)展商一改傳統(tǒng)作風，為用戶實際利益著想，將小區(qū)園林規(guī)劃成為實用性強的功能性園林。在車庫內(nèi)建造春、夏、秋、冬等主題庭園；同時，重點塑造出入陽光車道。曾成功開發(fā)的物業(yè)有：蛇口著名的標志性建筑之一，集寫字樓、住宅、為一體的綜合性物業(yè)——蛇口海景廣場；錦隆花園；武漢三陽廣場；上海浦東小區(qū)等，在深圳市享有較高的知名度。這部分單位在銷售上會遇到較大的困難。216。另外，在營銷推介時，應(yīng)集中訴求力量，整合運用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，對主導戶型進行有針對性的宣傳和推介，針對戶型的特點，力爭將其包裝成身份、品位、舒適的象征，誘發(fā)客戶對主導戶型的購買欲望，有效激活市場潛在需求，努力擴大購買者的層面，彌補該類戶型的市場有效需求不足的缺陷。根據(jù)“景觀提升樓盤價值”的概念，在進行營銷推廣時，可整合運用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，集中訴求力量，對永續(xù)無遮擋海景進行渲染和推介，突出項目主要景觀優(yōu)勢，鎖定項目目標客戶群。吸引投資客及外銷客戶。第二部分：項目定位一、 項目的目標市場定位從市場區(qū)域來看，目前深圳物業(yè)所面對的市場面主要有內(nèi)銷市場（主要指深圳本地）和外銷市場（主要指香港）兩大塊。 216。 地域決定： 本項目地處南山文化中心
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