【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)構(gòu)設(shè)計本項(xiàng)目地下為一層滿堂地下室，地上16層，3—16層為住宅。所有梁、板、柱全部為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。地基采用樁基礎(chǔ)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：32畝總建筑面積：45000m2容積率：建筑密度：36. %綠地率：40%總建筑層數(shù)：地上16層，地下1層建筑高度：地上車庫加車位：174個總住戶：104戶第5章 項(xiàng)目投資經(jīng)營方案① 明確經(jīng)營目標(biāo) 為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“和諧二號院”短、中、長期的經(jīng)營目標(biāo)。② 確定經(jīng)營開發(fā)模式針對“和諧二號院”考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營開發(fā)模式 ③ 明確管理模式 本項(xiàng)目應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的分離，導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營的經(jīng)營思路。 項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)模式針對“和諧二號院”考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營開發(fā)模式。產(chǎn)權(quán)式酒店就是購買酒店客房一間或多間，然后交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，每年返還超高的租金收益，年享15天免費(fèi)入住，15天半價入住，達(dá)到房利雙收。 房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)客戶主要包括三類人群：一般置業(yè)者、房地產(chǎn)炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式都是買了酒店客房然后租給酒店管理公司經(jīng)營管理，自己收取租金收益。分析房地產(chǎn)物業(yè)銷售的主要目標(biāo)客戶，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售，我們認(rèn)為和諧二號院在管理上的精髓就體現(xiàn)于“統(tǒng)一性”，本項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理也將直接影響到“和諧二號院”長期而持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展。因此，本項(xiàng)目開發(fā)的前提條件是在管理上實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離的管理模式，避免因產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營管理混亂。第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)方案 合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 ① 及時完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：拆除已有建筑物、清理場地、設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。② 平整場地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn)行各個工程子項(xiàng)目的施工。③ 在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 采用流水作業(yè)法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。 恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時竣工由于本工程的竣工日期為2012年12月底，其間要經(jīng)歷兩個冬季和一個雨季。根據(jù)沈丘縣歷年的氣象資料表明：，~。因此，在安排施工進(jìn)度時，需要適當(dāng)?shù)目紤]雨雪的因素。第7章 項(xiàng)目營銷方案 營銷理念對于購買住宅和商鋪的購房者來說，房地產(chǎn)的功能分為消費(fèi)和投資兩大類。本項(xiàng)目針對不同的功能，依據(jù)前期市場調(diào)研結(jié)果進(jìn)行不同的室內(nèi)布置、分區(qū)、裝飾等，盡量滿足購房者的需求。由于當(dāng)前市場上存在著一些虛假的廣告，導(dǎo)致購房者不太輕易相信樓盤廣告。他們更關(guān)心的是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。因此，本項(xiàng)目必須樹立誠信營銷的經(jīng)營理念，塑造良好的社會形象，提高“德商置業(yè)”在沈丘縣的地位。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果分析顯示，在符合住宅建設(shè)基本要求的基礎(chǔ)上，大部分購房者要求小區(qū)能夠更加健康、安全、舒適和環(huán)保。因此，本小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時注重空間布局、隱私保護(hù)、視野景觀、感官色彩、材料選擇等，以求回歸自然、關(guān)注健康和社會。目前，越來越多的購房者更加注重的是房屋售后的物業(yè)管理和服務(wù)水平。因此，本項(xiàng)目將聘請出色的物業(yè)管理公司，為小區(qū)日后的物業(yè)管理與服務(wù)提供良好的保障，同時，也可以維護(hù)企業(yè)自身的品牌。另外，依據(jù)前期市場調(diào)研分析，為了消除廣大購房者對高層電梯服務(wù)質(zhì)量的顧慮，本小區(qū)將配備性能優(yōu)質(zhì)的電梯設(shè)備。在確保質(zhì)量安全的基礎(chǔ)上，設(shè)置兩套電梯供電系統(tǒng)以避免電梯停電，延長運(yùn)行時間，24小時對電梯進(jìn)行監(jiān)控。市場調(diào)查表明，大部分的購房者認(rèn)為自己所居住小區(qū)智能化程度應(yīng)達(dá)到有安全監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、小區(qū)局域網(wǎng)、寬帶接入、家庭自動報警系統(tǒng)等要求。因此，本小區(qū)設(shè)計時應(yīng)本著 “建立一個信息智能化小區(qū)”的設(shè)計理念。 銷售策略由于項(xiàng)目在開發(fā)過程中需要經(jīng)歷不同的階段，因此，有必要根據(jù)不同的開發(fā)時期，制定不同的價格和營銷策略。整個銷售階段大致分為銷售初期、強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期和項(xiàng)目結(jié)案期。每一階段的銷售策略具體實(shí)施如下：在2012年年初在這一期內(nèi)，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化及景觀等工程都無法充分地展現(xiàn)出來，周邊的環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善。所以，首期采用折價銷售策略，同時做好宣傳工作。具體如下：① 在本期內(nèi)購房的消費(fèi)者，可享受一次性優(yōu)惠2個點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個點(diǎn)，實(shí)行這種策略有利于吸引大量的購房者，提高人氣，同時又可使項(xiàng)目更加迅速的融入市場。② 大力宣傳，樹立良好形象。在樓盤正式推出前10天，應(yīng)在各大具有影響力的媒體上做大量的廣告宣傳，拓寬影響范圍，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購，到10天后再正式公開發(fā)售。從2012年3月到2012年4月底。在這期間，隨著小區(qū)自身設(shè)施的不斷完善與周邊環(huán)境的改善，小區(qū)整體規(guī)模已初步形成。在銷售上應(yīng)利用已有的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷售情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價格，同時，繼續(xù)加大宣傳力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍，具體做法如下： ① 在售樓中心以及網(wǎng)絡(luò)上公布銷售進(jìn)度和銷售曲線圖，并及時更新每周的銷售狀況。② 在強(qiáng)銷期間，銷售中心應(yīng)不斷地播放廣告錄像，同時，請求合同公證處、保險機(jī)構(gòu)、銀行按揭處等有關(guān)人員到現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場銷售氣氛顯得更加濃厚。 促銷策略在市場瞬息萬變、競爭日趨激烈的今天，促銷的作用越來越明顯。促銷活動已成為企業(yè)活動中相當(dāng)重要的組成部分。在現(xiàn)代營銷組合中，促銷策略是不可缺少的一部分，它占有著重要的地位。促銷的方式主要有廣告促銷、人員促銷、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系促銷以及其他方式促銷等。 廣告促銷① 廣告內(nèi)容廣告的內(nèi)容應(yīng)以廣告訴求為中心、以購房者需求為導(dǎo)向、以促進(jìn)銷售為目標(biāo)，把廣告信息迅速準(zhǔn)確地傳遞給廣大群眾，刺激他們的購買欲望。另外，根據(jù)本項(xiàng)目的不同開發(fā)期，結(jié)合營銷組合戰(zhàn)略，采取不同程度的廣告促銷策略，充分把握好各個階段的機(jī)會，取得最好的經(jīng)濟(jì)效果。銷售初期：在這一階段，項(xiàng)目的整體規(guī)劃及景觀都無法以實(shí)體形式體現(xiàn)出來，購房者無法從施工現(xiàn)場獲取到整個小區(qū)的最終規(guī)劃景象。因此，本期的主要精力要集中放在解決人們對本項(xiàng)目不認(rèn)識或不熟悉的問題上，采用大篇幅、長時間、有特色的專題廣告宣傳。同時，選擇業(yè)績優(yōu)秀、綜合實(shí)力強(qiáng)的廣告代理商，通過各大傳播媒體進(jìn)行宣傳。在內(nèi)容上要著重突出自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢。由于本階段是項(xiàng)目剛剛進(jìn)入市場階段，所以，一定要加大宣傳力度，以便為后期的銷售起到推動作用。強(qiáng)銷期和持續(xù)期：在這一時期，小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃已初具規(guī)模，購房者可以直接到現(xiàn)場觀看和了解本項(xiàng)目的具體情況。在前一期的宣傳和銷售基礎(chǔ)上，會有更多的購房者進(jìn)入項(xiàng)目的銷售過程中。因此，本期的銷售量將呈現(xiàn)上漲的趨勢。此時，在宣傳的內(nèi)容上，除了體現(xiàn)項(xiàng)目的特色外，還應(yīng)展示出樓盤熱銷的場面和銷售進(jìn)度。同時，也要適當(dāng)?shù)販p少廣告篇幅與時間，加大廣告頻率，及時更新前期的廣告畫面，注重自身品牌的宣傳。② 廣告媒體③印刷媒體印制大量的單頁及廣告條幅。④電子媒體1）廣播和電視選擇收視率較高的廣播和電視進(jìn)行廣告宣傳。2）通訊設(shè)備在信息傳遞快捷的今天，幾乎每人都擁有一種通訊工具。因此，通過發(fā)送本項(xiàng)目的相關(guān)文字或圖像信息到手機(jī)、掌上通信設(shè)備和移動通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。3）計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)隨著網(wǎng)絡(luò)的迅速普及，有相當(dāng)一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。所以，我們應(yīng)綜合網(wǎng)絡(luò)廣告營銷和網(wǎng)站營銷兩種方法各自的特點(diǎn)和優(yōu)勢，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上發(fā)布本項(xiàng)目的具體情況，并及時對銷售情況進(jìn)行更新。另外，還可以根據(jù)市場調(diào)研時所收集到的被調(diào)查人員的聯(lián)系方式，以Email的形式向其宣傳本項(xiàng)目。使用這種方法既能節(jié)約成本，又能加大宣傳。⑤ 戶外媒體1）墻壁在項(xiàng)目施工現(xiàn)場四周的圍墻上，可以通過簡單的圖畫和醒目的文字來突出建筑物的特色，以便吸引周邊或過路的購房者。2）路牌可在沈丘縣內(nèi)主要干道兩旁、露天公共場所、立交橋身、電線桿上、候車大廳等處，設(shè)立引人注目的廣告牌。3）櫥窗在一些大商場或人口流動頻繁的超市內(nèi)外，運(yùn)用藝術(shù)設(shè)計，把小區(qū)的整體規(guī)劃和基本戶型陳列在商場或超市的櫥窗內(nèi)，能很好的擴(kuò)大宣傳范圍。 人員促銷在現(xiàn)代營銷觀念指導(dǎo)下，人員促銷的作用不僅僅是幫助出售現(xiàn)有物品，而是要配合企業(yè)的整體營銷活動來滿足顧客需求。促銷人員在與顧客進(jìn)行面對面的、無障礙的洽談過程中，能更具體、更全面地了解顧客的要求，收集到更準(zhǔn)確地有關(guān)信息。在銷售初期，應(yīng)聘選優(yōu)秀的促銷人員，對他們進(jìn)行專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范銷售過程中的細(xì)節(jié)行為，統(tǒng)一專業(yè)術(shù)語。同時，還要讓促銷人員走出公司，去了解特殊促銷技術(shù)、策略和程序。在銷售期間，對業(yè)績好的促銷人員要給予一定的獎勵：如發(fā)放獎金或?qū)Τ~完成部分進(jìn)行提成等。通過這些有效的激勵方法來調(diào)動促銷人員的積極性，激發(fā)他們的潛力，發(fā)揮他們的最大效能，獲取更好的銷售業(yè)績。 銷售促進(jìn)銷售促進(jìn)是指通過贈物、抽獎、折價等措施，刺激購房者的購買欲望，使其在多家購買對象中選擇本項(xiàng)目。此方法適用于銷售的前期