【導(dǎo)讀】裊肂蒞蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄芇螄肆膇薆螃螆莃蒂螂羈膅蒈螂肀蒁莄螁膃芄螞螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄袈肇肅莀袇螇芀芆袆衿肅蚅袆肁艿薁裊膄膁蕆襖袃莇莃袃羆膀螞袂肈蒞薇羈膀膈蒃羀袀莃荿薇膆芅薆膄莂蚄薅襖芅薀薄羆蒀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肅艿荿蠆裊肂蒞蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄芇螄肆膇薆螃螆莃蒂螂羈膅蒈螂肀蒁莄螁膃芄螞螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄袈肇肅莀袇螇芀芆袆衿肅蚅袆肁艿薁裊膄膁蕆襖袃莇莃袃羆膀螞袂肈蒞薇羈膀膈蒃羀袀莃荿薇膆芅薆膄莂蚄薅襖芅薀薄羆蒀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肅艿荿蠆裊肂蒞蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁螅羄莄芇螄肆膇薆螃螆莃蒂螂羈膅蒈螂肀蒁莄螁膃芄螞螀袂肆薈蝿羅節(jié)蒄袈肇肅莀袇螇芀芆袆衿肅蚅袆肁艿薁裊膄膁蕆襖袃莇莃袃羆膀螞袂肈蒞薇羈膀膈蒃羀袀莃荿薇膆芅薆膄莂蚄薅襖芅薀薄羆蒀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇蟻羃肄蒃蝕肅艿荿蠆裊肂蒞蚈羇莈蚃蚈肀膁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁

　　

【正文】 2”生活模式 相關(guān)鏈接 1.“在水一方”是重慶 2020 年最出風(fēng)頭的樓盤之一 慶首 次提出了“ 5+2”生活模式 2 2020 年參加“重慶市十佳人居精典住宅小區(qū)”評選活動榮獲 金獎 3 299 套的銷售奇跡。 項目簡介 “在水一方”是由重慶渝海實業(yè)總公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)項目 位于重慶渝北區(qū)回興鎮(zhèn) 6 萬 多平方米 8 萬多方 43% 700 多畝的寶圣湖。項目共分 4 期開發(fā) 30 萬方 層住宅 1152 戶。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有兩個網(wǎng)球場、 1200 平方米 的游泳池、幼兒 園、大型兒童游樂設(shè)施“翻斗樂”、 800 平方米的商 業(yè)街以及會所和湖岸碼頭。 操盤精典回顧 宏佳公司是在九九年開發(fā)商拿地之初就介入了本項目的運作 2020 年“在水一方”推出之前 700 元 /平方 米。當(dāng)時在決策層面對項目地塊有三種不同意見期形象 位置偏遠 不能支持郊區(qū)化置業(yè) 險太大 置業(yè)和需求引導(dǎo)至少要等五年 公司認(rèn)為可 以引入“ 5+2”生活模式作為項目操作主題。我們認(rèn)為項 目操作并不在項目遠近 是要思考可以在這塊地上建什么產(chǎn)品 過周密的分析和前期的市場調(diào)查 5+2”生活模式在重慶 尚屬空白點 5+2”生活模式很吻合。 度假型物業(yè)定位出臺 “ 5+2”生活模式是指 在我司提出的“ 5 2”生活模式得到認(rèn)可 后 5 2”生活概念思路還比較狹窄 我們又將其發(fā)散為度假的概念 。為此在 產(chǎn)品策劃上必須要舍棄傳統(tǒng)項目以二室和三室為主力戶型的定位 將主力產(chǎn)品戶型定位為一室一廳戶型為絕對主力戶型 部設(shè)計上 外空間 “日內(nèi)瓦湖濱小鎮(zhèn)”思路誕生 圍繞度假物業(yè)思路 必然 要在產(chǎn)品設(shè)計上特別是景觀設(shè)計上要更加具有針對性 士風(fēng)景名勝日內(nèi)瓦為喙頭 社區(qū)沿寶圣湖岸的設(shè)計 設(shè)了諸多湖上游樂設(shè)施?漸 水真正成為一個具有魔力的世界。 形象策動 同產(chǎn)品促銷一樣 位的推廣 及仔細分析項目地塊特征、地塊所處地理位置 2020 年 3 月 提議本項目由“格林夢家園”更名為“在水一方” 了一套 VI 基礎(chǔ)和應(yīng)用設(shè)計方案 CIS 項目知名度。通 過對國內(nèi)大盤的考察 建一個占地 6 畝的“意境區(qū)” 一個細節(jié)入手 VI 轟動造勢 2020 年在經(jīng)開大道通車之前 不方便 們在經(jīng)過周密的市場調(diào)研后 作為普通住宅在該地段推 出 的關(guān)鍵。在項目組的精心策劃下 5+2”生活 模式 目全新理念。 2020 年 6 月 價、低月供、優(yōu)美的湖景”“總價 5 萬元起 236 元起”為訴求 點進行市場試探 5+2”生活模式 媒體引起轟動。 主題促銷 勻 ?士風(fēng)景名勝日內(nèi)瓦為 ? “在水一方”項目形象創(chuàng)立以后 得到的轟動效應(yīng) 段。在報媒廣告方面 策略 5+2”生活模式入手 立對項目的 認(rèn)識 2020 年 10 月在市房交會上首次亮 相 1200 多人 并且 目“軟性”附加值 1350 元 /平方米的均價進行試探 到市場追捧 2020 年 10 月 方”參加“重慶市十佳人居精典住宅小區(qū)”評選活動并榮獲金獎。 公關(guān)活動 “在水一方”推出后 紅歌舞藝術(shù)節(jié)”、“渝海地產(chǎn) 新年音樂會”、“在水一方泛運動會” 活動 在業(yè)界與市民的強烈呼吁下 “在水一方項目營銷策劃”新聞發(fā)布會 營造了新聞熱點。 后記 2020 年 11 月 揭開面紗 299 套的銷售奇跡 A 組團當(dāng)日售空 從而引起市場與媒體的廣泛關(guān)注 2020 年 12 月 8 日 C 組團開盤 A、沿寶圣湖岸的設(shè)計 水 B 組 團有所提高的情況下 86 套 2020 年 3 月 A、 B、 C 組團已全部售罄。 《天河花園》整體策劃報告書 前 言 1 2 1 1 2 1 2 4 1 3 5 1 4 7 1 5 15 15 2 20 2 1 市場定位 20 2 2 22 2 3 24 2 4 28 2 5 戶 31 3 32 3 1 32 3 2 34 3 3 39 4 40 4 41 4 43 4 3 廣告創(chuàng)意及訴求 47 4 4 廣告宣傳推廣策略 48 4 媒介的組合策略 49 結(jié) 束 語 51 前 言 ???.敝司成立專項小組 場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性 司盡快完成項目的銷售目標(biāo)。 1 1 天河區(qū)位于廣州市東部 北連白云區(qū)?？偯娣e 平方公里 萬人。天河區(qū)交通 四通八達 中山大道 63 條主要干道 州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研 高教區(qū) 過 22 所大專院校 34 間科研院所 15 所中學(xué)、 1 所職 中、 61 所小學(xué)、 95 所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。 企業(yè)形象目標(biāo) 由于城市中心東移 集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中 汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。 隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟 斷展示在人們眼前 中軸線的新城市中心 道沿線發(fā)展起來 因為工廠、企業(yè)眾多 廣闊等負面特點 的阻礙。 1 2 員村位于天河區(qū)南部 附近工廠較多 發(fā)展 河區(qū)政府的搬遷和落成 和健全 此置業(yè)安居。 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟 城 內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn) 地等 員村 發(fā)展都有其特 殊的一面 原因不明而喻。但由于臨近天河區(qū)政府畺 河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟繁榮。 因此 這一東風(fēng) 1 3 目分析 2 幢 28 層組成 7 28 層 格 4076 5598 元 /m2 4708 元 /m2 4228 7289 元 /m2 6255 元 /m2 玻璃門 ⑴優(yōu)勢分析 本項目由海景公司開發(fā) 位于廣州新城市中軸線 臨近珠江新城 地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點 項目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售 社區(qū)配套設(shè)施較完善 賽馬場 等 戶型可供選擇多 有停車場 2 珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟 近期周邊物業(yè)市場銷售情況不活躍。 競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強 由于項目檔次和周邊物業(yè)無區(qū)隔 項目三面被樓宇包圍 外來人員多 7 緊鄰主干道旁 8 缺乏商 業(yè)氣氛 9 10 11 三房單元無主人套房 1 4 對手一 3 幢 12 層及一幢 9 層組成 C 棟 C1 C4 梯的 3 12 層 B2 棟的 2 12 層 新天河、新市民、新文化 格 4481 5145 元 /m2 4655 元 /m2 5668 6195 元 /m2 5861 元 /m2 Nm 袕 L 埗 r 礠 ⑴優(yōu)勢分析 ①該樓盤已為現(xiàn)樓 ②價格較同區(qū)域其他樓盤為低 ③位于內(nèi)街 干道 ④發(fā)展商知名度較高 ⑵劣勢分析 ①周邊外來人口較多 ②樓盤周圍環(huán)境欠佳 ③戶型設(shè)計一般 ④外 立面缺乏特色 ⑤建筑密度較大 對手二 3 幢連體 9 層組成 C— H 座的 3 9 層 格 4511 6208 元 /m2 5320 元 /m2 活動。 和廣度的準(zhǔn)確 ⑴優(yōu)勢分析 ①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤 引買家購買 ②鄰近交通主干道黃埔大道 ③該樓盤緊靠天河新區(qū)府 莫大的幫助 ④建筑設(shè)計為無電梯低層住宅 引力 ⑤小區(qū)缺乏中庭花園 ⑵劣勢分析 ①該樓盤部分單位靠近馬路 ②周邊外來人員多 ③該樓盤周邊生活配套設(shè)施不齊全 檔次 ④戶型設(shè)計上有一定的不足 ⑤規(guī)模小 對手三 12 幢高層組成 售情況 7 18 層 格 5019 5802 元 /m2 5393 元 /m2 蚰謚苯擁木赫 ? ⑴優(yōu)勢分析 ①為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū) ②小區(qū)規(guī)劃內(nèi)有大型綠化建設(shè) 高 值潛力大 ③能巧妙地利用崗頂?shù)貏萏Ц咧攸c 擁有鮮明賣點 ④鄰近主干道 戶在享 受安靜環(huán)境的同時又可享受便利之交通。 ⑵劣勢分析 ①周邊同檔次的對手樓盤多 ②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑 ③周邊外來人員多 ④周邊生活配套設(shè)施不完善 對手四 1 幢連體 30 層 5 25 層 ??令為生活細節(jié)設(shè)想 格 4218 5980 元 /m2 5102 元 /m2 e 。訶 ]裶 RF? ? ⑴優(yōu)勢分析 ①位于主干道旁 ②戶型設(shè)計方正實用 ③雖為單體樓 ④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境 ⑵劣勢分析 ①位于主干道旁 ②樓盤門前外來人員較多 ③樓盤周邊相同類型的對手樓盤較多 1 5 ①大學(xué) 華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護學(xué)校 ②中學(xué) ③小學(xué) ④銀行 ⑤飲食 ⑥康體 ⑦公園 ⑧醫(yī)院 23 路 車 陂