房地產(chǎn)全程策劃理論-房地產(chǎn)評估項目案例分析(ppt67)-管理案例-文庫吧資料
2024-08-26 16:46本頁面
【正文】 內(nèi)容 、 轉(zhuǎn)讓條件 、 上市公司所屬行業(yè)等 ， 選取各方面與評估對象接近的轉(zhuǎn)讓實例作為參照物 ， 通過對企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu) 、主營業(yè)務(wù)及行業(yè)前景 、 競爭地位 、 歷史收益情況和未來盈利能力 、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓時間 、轉(zhuǎn)讓條件 、 法人股總量 、 流通股市盈率 、 公司效率 、 公司規(guī)模大小等影響法人股股權(quán)價格的因素進行深入分析 ， 調(diào)整確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價率 。 ” ? 財企 （ 2020） 656號 《 關(guān)于上市公司國有股被人民法院凍結(jié) 、 拍賣有關(guān)問題的通知 》 第五條也規(guī)定拍賣保留價應(yīng)按評估值確定 。 凍結(jié)國有股及社會法人股共 796,971萬股 ， 占全部國有股及社會法人股的 %。 ? 截止 2020年 5月底 ， 深滬兩市發(fā)行總股本 37,099,893萬元 ， 其中國家股 19,695,677萬元 ， 占全部股本的 53%， 法人股3,186,120萬元 ， 占全部股本的 9%， 兩者之和所占比例高達(dá)62%。 無形資產(chǎn)評估 —案例中的主要問題 ? 只依據(jù)委托方提供資料 —一份可行性報告做出多個價值 ? 未對權(quán)屬進行必要的調(diào)查和披露 —從誕生到確權(quán) ? 未對無形資產(chǎn)的范圍和性質(zhì)進行必要的描述 —多次轉(zhuǎn)讓 、 多家使用委估資產(chǎn)性質(zhì)不明 ? 只按 91號文報告披露要求披露 —披露是否完整如何判斷 無形資產(chǎn)評估 —案例中的主要問題 ? 將運用待估無形資產(chǎn)的產(chǎn)品價值計入無形資產(chǎn)價值 ? 將待估無形資產(chǎn)領(lǐng)域的價值計入無形資產(chǎn)價值 ? 將無形資產(chǎn)產(chǎn)生的間接價值乃至社會價值計入無形資產(chǎn)價值 —無形資產(chǎn)價值是無形資產(chǎn)所有人通過無形資產(chǎn)獲取的收益 ? 職業(yè)道德問題 ? （ 1） 使用無限年期或脫離實際的收益期間 ? （ 2） 預(yù)測收益遠(yuǎn)高于歷史情況而無任何理由 ? （ 3） 任意調(diào)控折現(xiàn)率 ? “甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗 ” 專有技術(shù)評估案例 您認(rèn)為此報告存在哪些問題？ 如果由您來承做此項目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評估方法、在報告披露方面重點關(guān)注哪些問題？ “甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗 ” 專有技術(shù)評估案例 評估方法的選擇 評估程序 權(quán)屬的清查驗證與披露 重要參數(shù)的選取及依據(jù) 按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則要求報告需披露的內(nèi)容 如何寫咨詢報告 無形資產(chǎn)評估存在的主要問題 ● 未獨立獲取評估所依據(jù)的信息，參數(shù)確定隨意性大 ● 缺乏無形資產(chǎn)價值分析過程 ● 收益法評估時 ， 對收益額的確定存在問題 無形資產(chǎn)評估存在的主要問題 ※ 無形資產(chǎn)存在的認(rèn)定 ※ 無形資產(chǎn)價值分析：歷史 、 現(xiàn)在 、 未來 ※ 無形資產(chǎn)評估信息的搜集：內(nèi)部 、 外部 ※ 無形資產(chǎn)評估方法的選擇 ※ 收益法的應(yīng)用 、 收益法評估的問題探討 ※ 專利 、 專有技術(shù) 、 商標(biāo) 、 商譽的評估 ※ 商譽評估問題探討 第四部分 法人股評估 法人股評估 —待規(guī)范的新增業(yè)務(wù) ? 90%的證券機構(gòu)從事此項業(yè)務(wù) ? 截止 2020年 4月底 ， 全國共有發(fā)行 A股的上市公司 1102家 。 無形資產(chǎn)評估 —無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn) ? 強調(diào)了應(yīng)在報告中披露的事項 ? 聲明 （ 1）評估報告陳述的事項是真實和準(zhǔn)確的； （ 2）對評估所依據(jù)的信息來源進行了驗證，并確信其是可靠和適當(dāng)?shù)模? （ 3）評估報告的分析和結(jié)論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在假設(shè)和限定條件下成立； （ 4）與被評估無形資產(chǎn)及有關(guān)當(dāng)事人沒有任何利害關(guān)系； （ 5）利用了專家的工作，并對專家工作的結(jié)果負(fù)責(zé)（如果沒有利用專家工作，則不用聲明）； ? （ 6）評估報告只能用于載明的評估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)無關(guān)。 收益法： （ 1）合理確定無形資產(chǎn)帶來的預(yù)期收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動、受益期限，與收益有關(guān)的成本費用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風(fēng)險因素及貨幣時間價值； （ 2）確信分配到包括無形資產(chǎn)在內(nèi)的單項資產(chǎn)的收益之和不超過企業(yè)資產(chǎn)總和帶來的收益； （ 3）預(yù)期收益口徑與折現(xiàn)率口徑保持一致； （ 4）折現(xiàn)期限一般選擇經(jīng)濟壽命和法定壽命的較短者； （ 5）當(dāng)預(yù)測趨勢與現(xiàn)實情況明顯不符時，分析產(chǎn)生差異的原因。 房地產(chǎn)企業(yè)評估 —如何操縱評估 ? 低價的由來 ? 使用成本法 ， 按核實后的成本計開發(fā)項目的評估值 ? 為回避產(chǎn)成品和在產(chǎn)品隱含利潤 ， 將開發(fā)項目按房屋建筑物和在建工程評估 房地產(chǎn)企業(yè)評估 —如何操縱評估 高價的由來 ? 使用收益法 ， 操縱利潤預(yù)測和折現(xiàn)率的選取 ? 利用最高最佳使用假設(shè) ， 忽視法律上允許 、 技術(shù)上可行 、 經(jīng)濟上可行的限制 ? 使用假設(shè)開發(fā)法 ， 將開發(fā)項目可能實現(xiàn)的全部利潤量化 ， 而未按原投資人投資資金應(yīng)分?jǐn)偟睦麧欉M行估算 ? 忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕疵 ? 簡單地利用土地估價報告和房地產(chǎn)估價報告 您認(rèn)為此報告存在哪些問題？ 如果由您來承做此項目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評估方法、在報告披露方面重點關(guān)注哪些問題？ 天順房地產(chǎn)公司評估案例 評估風(fēng)險分析 評估方法的選擇 重要參數(shù)的選取 評估假設(shè) 天順房地產(chǎn)公司評估案例 ● 對房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識模糊 ● 對房地產(chǎn)市場價值的內(nèi)涵應(yīng)包括哪些因素認(rèn)識不一 ● 采用市場法時
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