房地產(chǎn)全程策劃理論-房地產(chǎn)評估項目案例分析(ppt67)-管理案例-在線瀏覽
2024-10-21 16:46本頁面
【正文】 （ 4）根據(jù)宏觀經(jīng)濟、行業(yè)和無形資產(chǎn)情況的變化，考慮時間因素，對被評估無形資產(chǎn)以往交易信息進行必要調整。 無形資產(chǎn)評估 —無形資產(chǎn)準則的突出貢獻 強調了應在報告中披露的事項 （ 1） 無形資產(chǎn)的性質； ? （ 2）評估范圍； （ 3）重要的前提、假設、限定條件及其對評估價值的影響； （ 4）無形資產(chǎn)的權屬； ? （ 5）使用的信息來源； （ 6）宏觀經(jīng)濟和行業(yè)的前景； ? （ 7）無形資產(chǎn)的歷史狀況； （ 8）無形資產(chǎn)的競爭狀況； ? （ 9）無形資產(chǎn)的前景； （ 10）無形資產(chǎn)以往的交易情況； ? （ 11）使用的評估方法及其理由； （ 12）評估方法中的運算和邏輯推理方式； ? （ 13）折現(xiàn)率等重要參數(shù)的來源； （ 14）各種價值結論調整為最終評估價值的邏輯推理方式。 第一大股東為國家持股的公司 ， 占全部公司總數(shù)的 65%， 第一大股東為法人股東的 ， 占全部公司總數(shù)的 31%， 兩者之和所占比例高達 96%。 ? 截止 2020年 6月底 ， 已在交易所公告凍結股權的上市公司共 94家 ，占全部上市公司的 %。 法人股評估 —待規(guī)范的新增業(yè)務 ? 使機構受到行政受罰最多的業(yè)務 ? 處罰的直接原因是評估機構未進入股權所在企業(yè)實施現(xiàn)場調查和工作程序 ， 而出具了評估報告 ? 處罰的基本原因是法人股每股評估價值遠低于每股凈資產(chǎn) ， 造成了國有資產(chǎn)的流失 ， 受到社會的關注 法人股評估 —政策風險 ? 法釋 （ 2020） 28號文 《 關于凍結 、 拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定 》 第十三條規(guī)定： “ 股權拍賣保留價 ， 應當按照評估值確定 。 ? 國家國有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的 《 股份有限公司國有股股東行使股權行為規(guī)范意見 》 第十七條規(guī)定： “ 轉讓的價格必須依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn) 、 凈資產(chǎn)收益率 、 實際投資價值 （ 投資回報率 ） 、 近期市場價格以及合理的市盈率等因素來確定 ， 但不得低于每股凈資產(chǎn) 。 ? 充分依賴市場信息 —上市公司信息及法人股投資信息 ? 依據(jù)風險控制原則確定現(xiàn)場勘察是否進行及進行的深度 法人股評估 —幾點建議 報告特殊披露 ： ? 方法的選取思路 ? 重要參數(shù)的選取過程 ? 評估程序的實施過程 ? 提供了多種價值類型的 ， 應對價值類型進行定義并在報告中明確限制使用的條件 法人股評估 —2020年拍賣案例總結 ? 總體情況 ：法人股網(wǎng)站共統(tǒng)計拍賣案例的樣本 245個 ， 其流通折扣率平均為 ， 凈資產(chǎn)倍率為 ；流通折扣率在 ，凈資產(chǎn)倍率在 。 其流通折扣率已失真 ) ? 扣除凈資產(chǎn)在 （ 這種情況下其凈資產(chǎn)倍率會很高 ） ? 扣除川投長鋼 、 太化股份 、 魯北化工 、 大冶特鋼 、 粵富華五支股票 ，共計出現(xiàn)了 15次 ? 其余樣本的平均凈資產(chǎn)倍率為 ， 平均流通折扣率為 。 這一對價是由非流通股東支付給流通股東的 。 三一重工的案例 ? 三一重工股份有限公司實施股權分置改革對價方案為：以方案實施的股權登記日公司總股本 24000萬股 、 流通股 6000萬股為基數(shù) ，流通股股東每持有 10股流通股股票將獲得非流通股股東支付的 股股票和 8元現(xiàn)金對價 。 按上述方案實施后 ， 原法人股東的股份變?yōu)?15900萬股 （ 180006000*） 。 理論上講 ， 股權分置的實施不影響流通股的股價 ， 但實際上證券市場會自然進行除權 ， 因為前一天收盤買入的股票市值不會因為第二天的實施日而自動增值 ， 所以市場會進行自動除權 。 三一重工的案例 ? 三一重工非流通股東所擁有的權益價值 =15900**6000=266295萬元 。 ? 與股權登記日流通股價的比例 =? 與原凈資產(chǎn)的倍率 = 紫江企業(yè) 的案例 ? 與股權登記日流通股價的比例 = ? 與原凈資產(chǎn)的倍率 = ABC上市公司法人股 評估案例 法人股評估問題探討 ? 股權評估的現(xiàn)行規(guī)定 ? 我國企業(yè)價值水平模型 第五部分 企業(yè)價值評估 對企業(yè)價值的錯誤認識 ? 1991年 91號令第三條規(guī)定國有資產(chǎn)占有單位在 “ 企業(yè)兼并 、 出售 、 聯(lián)營 、 股份經(jīng)營 ” 等情況下需進行資產(chǎn)評估 ， 企業(yè)已做為資產(chǎn)交易的對象 ， 然而第七條又規(guī)定 “ 國有資產(chǎn)評估范圍包括：固定資產(chǎn) 、 流動資產(chǎn) 、 無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn) ” 。 ? 《 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見 （ 試行 ） 》 在第十三章專門對整體企業(yè)資產(chǎn)評估進行了規(guī)定 ， 指出 “ 整體企業(yè)資產(chǎn)評估是指對獨立企業(yè)法人單位和其他具有獨立經(jīng)營獲利能力的經(jīng)濟實體全部資產(chǎn)和負債所進行的資產(chǎn)評估 。 對企業(yè)價值錯誤認識引起的不良后果 此種導向造成評估實務上的偏頗 ， 更嚴重地影響了評估行業(yè)的定位 ， 限制了評估的發(fā)展 ， 體現(xiàn)在以下幾個方面： ? 企業(yè)評估的對象演化成對企業(yè)資產(chǎn)負債表列示資產(chǎn)及負債的評估； ? 會計處理問題直接影響了評估價值 ， 評估師的大量工作變成了審計工作； ? 資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)隊伍主要由財務人員構成 ， 評估機構為控制經(jīng)營成本 ，設備 、 房產(chǎn) 、 土地等單項資產(chǎn)評估多聘用不懂評估的專業(yè)技術人員完成 ，嚴重影響了評估的執(zhí)業(yè)水平 ， 房產(chǎn) 、 土地評估業(yè)務逐漸被房地產(chǎn)評估行業(yè)所占領； ? 對會計報表的評估造成對賬外資產(chǎn)的忽視和遺漏 ， 評估不斷地遭到質疑； ? 對貨幣資產(chǎn) 、 應付福費 、 應交稅金等不存在評估估價問題的會計科目采用何種評估
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