房地產(chǎn)全程策劃理論-房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析(ppt67)-管理案例-免費(fèi)閱讀
【正文】 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 —熱點(diǎn)領(lǐng)域 ? 三種角度看企業(yè)價(jià)值評(píng)估 ? 買方 —協(xié)同效應(yīng)下的最高出價(jià) ? 賣方 —機(jī)會(huì)成本下的最低售價(jià) ? 公開市場價(jià)值 —本質(zhì)上是構(gòu)造企業(yè)（法人實(shí)體）的一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 —三種方法的應(yīng)用 ? 應(yīng)收集盡可能多的資料對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體分析 ? 應(yīng)優(yōu)先采用收益法評(píng)估 ? 在某些領(lǐng)域資本市場已相當(dāng)活躍 ， 應(yīng)考慮采用市場法的可能 ? 側(cè)重于企業(yè)整體清查和資產(chǎn)有效性分析方面，成本法可做為驗(yàn)證方法使用 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 —應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn) ? 對(duì)非經(jīng)營性資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行單獨(dú)分析和估算 ? 采用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析 絕對(duì)數(shù)量比較分析法 、 比率分析法和比較結(jié)構(gòu)百分比法 ? 如果相關(guān)權(quán)益所有者有權(quán)啟動(dòng)被評(píng)估企業(yè)清算程序時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)在清算前提下價(jià)值大于在持續(xù)經(jīng)營前提下價(jià)值的可能性 ? 在對(duì)具有多種經(jīng)營業(yè)務(wù) 、 涉及多種行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)針對(duì)各種業(yè)務(wù)類型 ， 分別進(jìn)行評(píng)定估算 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 —應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn) ? 在適當(dāng)及切實(shí)可行的情況下考慮控股權(quán)和流動(dòng)性等因素的 溢價(jià)和折價(jià) — 企業(yè)整體價(jià)值與 1%股權(quán)價(jià)值不是簡單的乘數(shù)關(guān)系 ? 當(dāng)對(duì)同一評(píng)估對(duì)象采用多種評(píng)估方法時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)對(duì)取得的各種價(jià)值結(jié)論進(jìn)行比較 ， 在分析考慮不同價(jià)值結(jié)論的 相對(duì)可靠性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量 的基礎(chǔ)上 ， 充分利用其專業(yè)判斷來確定最終 的評(píng)估結(jié)論 。 但這些思路的提出必將引導(dǎo)國內(nèi)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的理論研究和實(shí)務(wù)探索 。 這些先進(jìn)的理念包括： ? 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的分析 、 調(diào)整和利用； ? 收益法前提下 ， 對(duì)非經(jīng)營性資產(chǎn) 、 負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)分析； ? 持續(xù)經(jīng)營前提下企業(yè)價(jià)值與清算前提下企業(yè)價(jià)值的關(guān)系； ? 多種業(yè)務(wù)狀況下分別分析的原則； ? 控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià)； 流動(dòng)性對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響 。 此規(guī)定真正從企業(yè)擁有權(quán)益的角度揭示出評(píng)估對(duì)象 ， 而非以往將評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)為會(huì)計(jì)科目 。 在收益法方面，具體有 ? 提出采用收益法可使用收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法兩種具體方法 。 引入企業(yè)整體價(jià)值的意義 ， 在于評(píng)估中應(yīng)區(qū)分股東權(quán)益創(chuàng)造價(jià)值與股東貸款成本 ， 將國際上已成熟的資本資產(chǎn)定價(jià)模型引入國內(nèi)的評(píng)估實(shí)務(wù) 。 ? 與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例 =? 與原凈資產(chǎn)的倍率 = 紫江企業(yè) 的案例 ? 與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例 = ? 與原凈資產(chǎn)的倍率 = ABC上市公司法人股 評(píng)估案例 法人股評(píng)估問題探討 ? 股權(quán)評(píng)估的現(xiàn)行規(guī)定 ? 我國企業(yè)價(jià)值水平模型 第五部分 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 對(duì)企業(yè)價(jià)值的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí) ? 1991年 91號(hào)令第三條規(guī)定國有資產(chǎn)占有單位在 “ 企業(yè)兼并 、 出售 、 聯(lián)營 、 股份經(jīng)營 ” 等情況下需進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估 ， 企業(yè)已做為資產(chǎn)交易的對(duì)象 ， 然而第七條又規(guī)定 “ 國有資產(chǎn)評(píng)估范圍包括：固定資產(chǎn) 、 流動(dòng)資產(chǎn) 、 無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn) ” 。 三一重工的案例 ? 三一重工股份有限公司實(shí)施股權(quán)分置改革對(duì)價(jià)方案為：以方案實(shí)施的股權(quán)登記日公司總股本 24000萬股 、 流通股 6000萬股為基數(shù) ，流通股股東每持有 10股流通股股票將獲得非流通股股東支付的 股股票和 8元現(xiàn)金對(duì)價(jià) 。 ? 國家國有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的 《 股份有限公司國有股股東行使股權(quán)行為規(guī)范意見 》 第十七條規(guī)定： “ 轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn) 、 凈資產(chǎn)收益率 、 實(shí)際投資價(jià)值 （ 投資回報(bào)率 ） 、 近期市場價(jià)格以及合理的市盈率等因素來確定 ， 但不得低于每股凈資產(chǎn) 。 無形資產(chǎn)評(píng)估 —無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn) 強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng) （ 1） 無形資產(chǎn)的性質(zhì)； ? （ 2）評(píng)估范圍； （ 3）重要的前提、假設(shè)、限定條件及其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響； （ 4）無形資產(chǎn)的權(quán)屬； ? （ 5）使用的信息來源； （ 6）宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的前景； ? （ 7）無形資產(chǎn)的歷史狀況； （ 8）無形資產(chǎn)的競爭狀況； ? （ 9）無形資產(chǎn)的前景； （ 10）無形資產(chǎn)以往的交易情況； ? （ 11）使用的評(píng)估方法及其理由； （ 12）評(píng)估方法中的運(yùn)算和邏輯推理方式； ? （ 13）折現(xiàn)率等重要參數(shù)的來源； （ 14）各種價(jià)值結(jié)論調(diào)整為最終評(píng)估價(jià)值的邏輯推理方式。 房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估 —目前的規(guī)范要求 ? 假設(shè)開發(fā)法 ? 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ， 宜采用市場比較法 ， 并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì) 。 ? 開發(fā)利潤 =待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和 （ 或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ） *同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率 ? 必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值 。 無形資產(chǎn)評(píng)估 —案例中的主要問題 ? 只依據(jù)委托方提供資料 —一份可行性報(bào)告做出多個(gè)價(jià)值 ? 未對(duì)權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查和披露 —從誕生到確權(quán) ? 未對(duì)無形資產(chǎn)的范圍和性質(zhì)進(jìn)行必要的描述 —多次轉(zhuǎn)讓 、 多家使用委估資產(chǎn)性質(zhì)不明 ? 只按 91號(hào)文報(bào)告披露要求披露 —披露是否完整如何判斷 無形資產(chǎn)評(píng)估 —案例中的主要問題 ? 將運(yùn)用待估無形資產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值計(jì)入無形資產(chǎn)價(jià)值 ? 將待估無形資產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值計(jì)入
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