【正文】 征地和拆遷補(bǔ)償估價(jià)是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。對(duì)于申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)方法重新評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值，并以此作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)余值或租金收入（注意租金收入的內(nèi)涵）。土地增值稅?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。凈收入下降的損失是指在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。②保險(xiǎn)事故發(fā)生后損失程度或損失價(jià)值的評(píng)估?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》以及其他有關(guān)規(guī)定?？捎贸杀痉ā⑹袌?chǎng)比較法或收益法。①整體商品房抵押時(shí)，可根據(jù)情況采用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法估價(jià)。抵押評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會(huì)在一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生清償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)卻在未來(lái)某一日，所以要注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)定抵押的原則。其評(píng)估的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和資本化率的選定。如果為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評(píng)估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正常客觀的租金標(biāo)準(zhǔn)；如租約所約定的租金與市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評(píng)估其租金值。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估（法規(guī)P137145）法律依據(jù)。③從估價(jià)目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，帶有一定的咨詢性。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估（法規(guī)P128136，P129P133新）法律依據(jù)。③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法。出讓方式及價(jià)格管理。五、通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率估算。①應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目。分為開發(fā)期和租售期。⑥進(jìn)行具體計(jì)算。適用對(duì)象和條件：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般損壞房，五、四成；D1現(xiàn)行商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成：⑴商品住宅價(jià)格構(gòu)成：①成本：征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、住宅建筑、安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息。適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)；有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。③經(jīng)濟(jì)折舊。③工料測(cè)量法③建筑的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。估算開發(fā)平均利潤(rùn)時(shí)應(yīng)掌握：①開發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的開發(fā)利潤(rùn)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)②開發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。⑶管理費(fèi)用。操作步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；②估算重新購(gòu)建價(jià)格；③估算折舊；④求取積算價(jià)格。單純的建筑物的估價(jià)通常也采用成本法。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對(duì)應(yīng)的收益；⑷收益年限的確定是否正確；⑸模型的選用是否正確，對(duì)其前提條件是否作了說(shuō)明等。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。VB=（Ao－VLRL）/R=Mamp。C、在在V=a/(r－g)情況下，是通過(guò)r=a/V+g來(lái)求取r。估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。其特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開。估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。在實(shí)際估價(jià)中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”，由有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。因素說(shuō)明表中的因素與描述中因素是否一致。思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。①）對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：①有利害人之間的交易；b⑥可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。包括房地總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等，同時(shí)應(yīng)說(shuō)明價(jià)格類型、價(jià)格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；⑤付款方式。房地產(chǎn)抵債評(píng)估，如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離上市之日還有6個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來(lái)可獲得的收益決定的。價(jià)格形成過(guò)程是：房地產(chǎn)的正常市價(jià)是該房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。估價(jià)資料的保存時(shí)間一般應(yīng)在15年以上。對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。七、主要有：⑴對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；⑵對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；⑶類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；⑷反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)。五、多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。其條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加大于裝修改造費(fèi)用。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來(lái)判定是否為最高最佳使用。價(jià)值最大化。如抵押：①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者說(shuō)這類房地產(chǎn)沒有抵押價(jià)值。產(chǎn)權(quán)合法。一般地，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對(duì)較低。權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。●假設(shè)開發(fā)法●（要把握好開發(fā)前和開發(fā)后的狀態(tài)，傳統(tǒng)方法中利息利潤(rùn)要單獨(dú)計(jì)算，現(xiàn)金流量法中的利息利潤(rùn)已隱含在折現(xiàn)過(guò)程中了。⑥稅費(fèi)；⑦折舊。⑶四種利潤(rùn)率與基數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系（P145理論與方法）易出錯(cuò)；收益年限的確定；⑨收益項(xiàng)目要全、不要漏項(xiàng)（易漏租賃保證金和押金等的利息收入）④交易情況修正（修正的方向，分子分母位置）④④思路（13）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（與房地產(chǎn)市場(chǎng)變化有關(guān)，變化快則有效期短，反之則長(zhǎng)）。對(duì)不可量化因素作調(diào)整，并在報(bào)告中闡述理由。（４）估價(jià)目的；委托方（一般無(wú)誤）（２）各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。不充分。錯(cuò)誤類型折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。③折舊、剩余收益年限等資料。⑥②不同交易情況價(jià)格差異的資料。交通。③項(xiàng)目有關(guān)文件。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。將來(lái)—現(xiàn)在年收益—價(jià)格買方、賣方⑤與估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)…………………………………………………19六、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)……………………17十二、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估……………………………………………12四、收益法……………………………………………………………5三、房地產(chǎn)估價(jià)原則………………………………………………1第二部分房地產(chǎn)估價(jià)案例分析作者：日期：成本法……………………………………………………………7四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估……………………………………………13五、損害賠償估價(jià)…………………………………………………18第六部分特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………………19第七部分估價(jià)報(bào)告案例…………………………………………………23第九部分改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。③估價(jià)方法，由估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類?、倥c估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）?、鄞_定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）；⑤再確定估價(jià)方法。賣方整體價(jià)—部分價(jià)價(jià)值類型④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。（1）先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價(jià)，再用成本法求V建，二者相減得V地。目的決定時(shí)點(diǎn)和價(jià)格形成對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)條件；目的決定估價(jià)的假設(shè)前提、影響方法的選擇。房地的匹配問(wèn)題。（2）②（5）③土地開發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。建筑物的折舊方面的資料。④同類七　估價(jià)報(bào)告（一）(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值）；(2)推理說(shuō)明不充分。不一致。B、目錄估價(jià)方（看是否超級(jí)評(píng)估）（３）估價(jià)對(duì)象：區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益。（11）估價(jià)人員（蓋章、簽字）G、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（留機(jī)構(gòu)存檔，體現(xiàn)報(bào)告質(zhì)量）（１）方法適用的條件和范圍（７）交易日期修正（說(shuō)明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運(yùn)用）⑤費(fèi)用也要客觀（P199教材）a公式運(yùn)用是否正確。注意自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。兩種方法的資金核算點(diǎn)不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。地役權(quán)的存在會(huì)降低土地的價(jià)值。相鄰關(guān)系，從義務(wù)方面來(lái)說(shuō)，是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所使用的折現(xiàn)率是單個(gè)投資者所要求的最低收益率。估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。②設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。法律上許可。①收益遞增遞減原理。最高最佳使用原理要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。轉(zhuǎn)換用途前提。估價(jià)時(shí)要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形。公平原則：要求估價(jià)人員必須有良好的職業(yè)道德。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等；如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擬開發(fā)費(fèi)用等。確定估價(jià)結(jié)果。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、居民預(yù)購(gòu)商品住宅的抵押估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。第三部分②用成本法估價(jià)。所以采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格。假設(shè)開發(fā)法。直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)；然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)；最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。適用對(duì)象和條件：適用對(duì)象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容；⑥交易情況。⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。急于出售或急于購(gòu)買的交易；c正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。可用百分率法、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。各單項(xiàng)修正和綜合修正是否超出了修正幅度。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低取決于：①可獲得收益的大?。虎诳色@得凈收益期限的長(zhǎng)短；③獲得該凈收益的可靠性。估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。A、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。⑵安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債利率或中國(guó)人民銀行公布的一年期存款年利率。8226。RL—土地資本化率資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率。RB，建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大或過(guò)小很有用處。B將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。1收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。三、在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。價(jià)格構(gòu)成：⑴土地取得費(fèi)。通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。③開發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。⑵重建價(jià)格和重置價(jià)格。④指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊。即外部性折舊。在成本法求取折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。⑷折舊方法的綜合運(yùn)用。②利潤(rùn)；③稅金；④地段差價(jià)。嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房，三成以下。對(duì)于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。