【正文】 根據(jù)倍價人員對括價對象所在區(qū)域同類性質的房地產市場情況進行調 查，本次枯價參考周迫住宅、商業(yè)、車位售價及該區(qū)域價格變化趨勢，運用 比較法分析，倍算并預測倍價對象開友完成后作為住宅、商業(yè)、車位物業(yè)的42第一章房地產倍價文書寫作平均售價。根據(jù)委托人提供的相關產權資料復印件并結合現(xiàn)場查勘，對枯價對象的個別 因素和區(qū)位因素進行分析，估價對象所在區(qū)域對住宅及商業(yè)的需求均較大，因此 在滿足合法原則的前提下繼續(xù)按規(guī)劃用途使用最為有效。批在可預售商品房面積為 67. 21萬平方米，%,%。3他項權利設立情況至價值時點無他項權利設立4其他特珠情況無四、市場背景描述與分析(一）廣州市總體經(jīng)濟發(fā)展狀況廣州市是廣東省39。六層■為架空層；七層至三十層各單元實用 %,其中三十展為復式單元；三十一居為說備層 及造里層，實用率約為95. 1%裝伸裝修地下車庫出入口分開，地面為水泥紗裝找平，天花和內墻刷 乳較漢■,水電管線明裝，安裝自動噴淋和煙感系統(tǒng)。鑒于倍價對象、相關產業(yè)和房地產市場、經(jīng)濟形勢的特點，建議報告使用人 應定期或者在有關情況變化較快時對房地產板押價值進行再枯價。房地 產市場價格下行風險仍然存在，預計對估價對象今后的市場價格有一定影響。第二節(jié)房地產佑價報告寫作 33營業(yè)稅及附加：一般約為成交價格的5. 63%。比較法是在同一供求圈內選取三個以上與估價對象條件相似的成交案例并與 之比較，對案例成交價格進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正， 以此佑算枯價對象的客觀合理價格或價值。(八）估價依據(jù)一法律、法規(guī)和政策性文件①《中華人民共和國房地產管理法》；②《中畢人民共和國土地管理法》；③《中華人民共和國土地管理法實施條例》；④《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓替行條例》；⑤《中華人民共和國擔保法》。價值時點原則房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性，它是某一時點上 的價格。房地產板押價值為批押房地產在價值時點的市場價值，等 于假設未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。大堂外門第二節(jié)房地產佑價報告寫作 29為破璃門，內部裝修情況部分為：地面為拋光磚，內墻為石材，天花為造型吊 頂，安裝吊燈；部分為：毛狂。估價對象未設立他項權。開媒體上。本次估價對象由委托人有關人員現(xiàn)場指認，若與實際不符，應重新係價； 倍價人員現(xiàn)場勘察時，未對其做建筑物基礎、房屋結構上的測量和實驗，本次佑 價假談其無建筑物基礎、結構等方面的重大質量問題。注冊房地產估價師姓名注冊號簽名日期XXXX X X X X X2010年2月8日XXXX X X X X X2010 年 2 月 8 H估價的假設和限制條件一、本次伯價的一般假設估價對象產權明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉讓。十三）佑價作業(yè)期十四）變現(xiàn)能力分析十五）風險提示五、枯價技術報告仏價對象描述與分析市場背景描述與分析估價對象最高最佳利用分析枯價方法適用性分析枯價測算過程佑價結果確定附件估價委托書復印件 信價對象位置示意圖四五六六、估價對象實地i勘情況和相關照片印件 ■五）估價對象法定優(yōu)先受樓款調查情況六）可比實例位置圖和外觀照片七）專業(yè)報助情況和相關專業(yè)意見係價所依據(jù)的其他文件資料九）房地產佑價機構營業(yè)執(zhí)照和佑價資質165。注冊房地產估價師估價資格證書復印件。 ，估價對象權屬證明復印件，當估價委托人不是估價對象權利人且估價報 告為非鑒證性估價報告時，可不包括估價對象權屬證明復印件，但應說明無估價 對象權屬證明復印件的具體原因，并將估價對象權屬狀況作為估價假設中的依據(jù) 不足假設在估價報告中說明。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：1)估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；2)假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；3)變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。估價方法適用性分析估價方法適用性分析就是要逐一分析比較法、收h法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法對估價對象的適用性。第二節(jié)房地產信價報告寫作 21應注意一定時期相關政策、法規(guī)的出臺對房地產市場的影響。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所 以影響其市場價格變動的主要因素及其影響深度會有所不同。注冊房地產估價師 表15第二節(jié)房地產係價報告寫作 19姓名注冊號簽名簽名日期年月曰年月0年月曰120 第一章房地產估價文書寫作兩部分。之日止。 J 0所列的估價依據(jù)要有針對性，不能濫列估價依據(jù)，不能將已過時或者失效的 估價依據(jù)列出。遵循不同估價原則的評估價值，應符合下列規(guī)定：遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應根 據(jù)估價目的來確定。估價對象應在估價委托人指定及提供有關情況和資料的基礎上，根據(jù)估價目 的依法確定，并應明確界定其財產范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構。 r n估價委托人當估價委托人為單位時，應寫明其名稱、住所和法定代表人姓名；當估價委 托人為個人時，應寫明其姓名和住址。但價值時點后，在報告有效期內 估價對象的質量及價格標準發(fā)生變化，并對傳價對象價值產生明顯影時，不能 直接使用本係價結果；超過一年，需重新進行佑價。(三）背離事實假談枯價結果是為確定房地產抵押貨款額度提供參考依據(jù)，枯價時沒有考處 國家宏現(xiàn)經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和 其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮?估價對象將來可能承擔連 約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結果的影響。 其真實性，故本次估價假設估價對象不存在未被佑價人員發(fā)現(xiàn)的法定優(yōu)先受償款?！景咐?4】 估價假設和限制條件的寫作實例估價假設和限制條件(一）一般假說，手續(xù)務全，可在開市場上自由轉讓。當估價設定的 估價對象狀況與估價對象的實際狀況無不一致時，應無背離事實假設。我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》、《房地產係價 基本木語標準》、《房地產抵押佑價指等意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫 本枯價報告。鑒證性估價報告的注冊房地產估價師聲明應包括下列內容：注冊房地產估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏；估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制；注冊房地產估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系〔也g估價對象、估價委托人及佐價利害關系人沒有偏見； 1rr ，撰 39。經(jīng)過實地查勘和 市場調查，遵照《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地^價 規(guī)范》、《房地產抵押信價指導意見》等法律法規(guī)和技米標準，遵循獨立、客觀、 公正、合法、謹慎的原則，選用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，確定 XX購物中心房地產的抵押價值為人民幣1 548 165 140元，大寫金額人民幣受 拾伍億肆什例信金拾陸萬伍什童信肆拾元整。估價結果，應寫明最終評估價值的總價，并應注明其大寫金額；除估價 對象無法用單價表示外，還應寫明最終評估價值的單價。需要注意的是， 估價報告出:^百1^致估價委托人函中的致函日期一致。估價報告編號應反映估價機構筒稱、估價報告出具年份，并應按59 / 59第二節(jié)房地產化價報告寫作順序編號數(shù)，不得重復、遺漏、跳號。估價報告名稱一般為房地產估價報告。當為單位時，應寫明其名稱，如 XX貿易有限公司；當為個人時，應寫明其姓名^房地產估價機構(房地產估價機構，同估價委托人相應，應準確無誤地寫明估價機構的全 稱。價值時點，應寫明所評估的估價對象價值或價格對應的時間。【案例12】 致估價委托人函的寫作實例 X X公司：受責公司委托，我們對位于X X市X X區(qū)X X路X X號的X X購物中心房地 產的抵押價值進行了偉價。當按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術報告及其各個組成部分，但在估價技術報告中應有單獨的目錄，且該目錄中應按前后次序列出估價技術報告各個組成部分的名稱及對應的頁碼。本倍價報告中的分析、意見和結論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分 析、意見和結論，但受到本位價報告中已經(jīng)說明的佑價假設和限制條件的限制。未定事項假設，應說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、 容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。估價報告使用限制，應說明估價報告和估價結果的用途、使用者、使用 期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結果時需要注意的其他事項。估價對象在價值時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場，即 能滿足以下條件：（1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；（2)交易雙方無任何 利害關系，交易的目的是追求各自利益的最大化；（3)交易雙方了解交易對象、 知曉市場行情；（4)交易雙方有較充裕的時間進行交易；（5)不存在特殊買者的 附加出價。本次枯價測算的預期實現(xiàn)批押權的處置稅金為係價對象于價值時點以批 押價值進入市場轉讓時，賣方需負擔的正常說費，僅供參考，其預期實現(xiàn)抵押權 的處置稅金應以有關稅務部門計算的為準。(五）依據(jù)不足假設無。14 第一章房地產估價文書寫作(3)估價目的；（4)估價對象；（5)價值時點；（6)價值類型；（7)估價原則。估價對象不同估價項目的估價對象范圍可能不同。 ，價值時點價值時點是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應的某一特定時間，因 此價值時點應根據(jù)估價目的確定，應說明所評估的估價對象價值或價格對應的時 間及其確定的筒要理由，價值時點應采用公歷表示，宜具體到日。；估價原則 ^GaiJUiW是估價活動所依^的法則或標準，估價報告應說明本次估價所遵循的估價原則的名稱、定義g內涵j房地產估價應遵循獨立、客觀、公正原則；合法原則；價值時點原則；最高最佳利用原則。遵循謹慎原則，評估價值應為在充分考慮導致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。估價結果估價結果應符合下列要求：(1)除房地產抵押估價外，當估價對象為單宗房地產時，應按表12格式說 明不同估價方法的測算結果和最終評估價值；估價結果。估價對象實物狀況的描述與分析，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況當估價對象無法用單價表示時，最終評估價值可不注明單價，除此之外 的最終評估價值均應注明單價和總價，且總價應注明大寫金額；當最終評估價值的幣種為外幣時，應說明國務院金融主管部門公布的價 值時點的人民幣市場匯率中間價，并應注明最終評估價值的單價和總價所折合的 人民幣價值。權益況的極菜至房屋所^權狀i,擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情 況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。要注意與估價方法的對應。q.☆、說明估價對參的 最高最佳利用^估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應按法律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大化的次序進行分析、蹄選或判斷確定， 并應符合下列規(guī)定：當估價對象的權利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權利 不同時，應先根據(jù)估價目的確定從估價對象的權利人角度或意向取得者角度進行 估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權利，確定估價對象的最高最佳 利用狀況；當估價對象已為某種利用時，應在調查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎 上，對其最高最佳利用和相應的估價前提作出下列判斷和選擇，并應在估價報告% 中說明：維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應選擇維持現(xiàn)狀前提進行估價；更新改造再予以利用最為合理的，應選擇更新改造前提進行估價；改變用途再予以利用最為合理的，應選擇改變用途前提進行估價；改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應選擇改變規(guī)模前提進行估價；重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應選擇重新開發(fā)前提進行估價；上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應選擇上述前提的某 種組合或其他特殊利用前提進行估價。,估價測算過程； 估價測算過程就是要詳細說明所選用的各種估價方法的測算步驟、計算公式計算過程及其中的估價基礎數(shù)據(jù)和估價參數(shù)的來源或確定依據(jù)等。當無法進人估價對象內部進行實地查勘 時，應說明未進人估價對象內部進行實地查勘及其具體原因。專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是信價的假設和限制條 件認真閱讀，以免使用不當，造成損失！佑價的祥細結果、過程及有關說明， 請見附后的《估價結果報告》、《佑價技術報告》、《佑價結果明細表》。我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產信價規(guī)范》、《房地產信價 基本求語標準》、《房地產抵押仿價指導意見》進行分析，形成意見和結論，撰寫 本仿價報告。?但未計入估價范圍的已售住宅建筑面積2 155. 582 8m2,回遷住 宅建筑面積2 515. 900 8m2,公建配查等其他建筑面積1 576. 620 6m2,即列入本 次估價范圍的建筑面積為28 238. 886 5m2,以上數(shù)據(jù)根據(jù)委托人提供的《分戶面 積預測表》確定。本報告使用的有效期為一年。,地下室建筑面積為3 776. 140 4m2。首層和夾居總居高為5. 7米，二層至五層為9m,六層■,七層■至二十六層為2. 9m, 二十七層至三十層為3m。(五）價值時點二 0 — 0年一月十二日。最高最佳利用原則所謂最高最佳使用是枯價對象一種最