【正文】 7 合 計(jì) 20 17 表 — 2 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)果匯總表 報(bào)告名稱 報(bào)告 編號(hào) 專 家 內(nèi) 容 專家一 專家二 專家三 各專家評(píng)審得分 評(píng)審組 最終 得分 評(píng)審組意見 專家簽字 評(píng)審 日期 18 表 3— 1 市場(chǎng)法評(píng)審工作表 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 標(biāo) 準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分 評(píng)審扣分及說(shuō)明 扣分 扣分說(shuō)明 1 可 比 實(shí) 例 真實(shí)性 3 客觀性 3 信息完備性 3 可比性 3 2 交易情況 修 正 2 3 市場(chǎng)狀況 調(diào) 整 3 4 區(qū)位狀況 調(diào) 整 6 5 實(shí)物狀況 調(diào) 整 3 6 權(quán)益狀況 調(diào) 整 6 7 公式運(yùn)用 與計(jì)算 4 合 計(jì) 36 19 表 3— 2 收益法評(píng)審工作表 序號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 標(biāo) 準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分 評(píng)審扣分及說(shuō)明 扣分 扣分說(shuō)明 1 有效毛收入 出租型 租金水平確定 9 限制 2 有效出租 面 積 與出租率 2 空置率與 租 金 損失 2 有效毛收入 自營(yíng)型 經(jīng)營(yíng)收入 確定 15 2 其他收入 1 3 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 6 4 凈收益 2 5 變化趨勢(shì)分析 2 6 報(bào)酬率 (或資本化率 ) 4 7 收益年限 2 8 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 4 合 計(jì) 36 20 表 3— 3— 1 成本法 (房地 )評(píng)審工作表 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 標(biāo) 準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分 評(píng)審扣分及說(shuō)明 扣分 扣分說(shuō)明 1 土地取得 成本 市 場(chǎng)購(gòu)置土地取得 8 征收集體土地取得 征收國(guó)有土地取得 2 開發(fā)成本 建筑安裝工程費(fèi) 2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2 公共 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2 開發(fā)過(guò)程中稅費(fèi) 1 3 管理費(fèi)用 2 4 銷售費(fèi)用 2 5 投資利息 2 6 開發(fā)利潤(rùn) 2 7 銷售稅金 2 8 建筑物折舊 2 9 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 4 合 計(jì) 36 21 表 3－ 3－ 2 成本法 (建筑物 )評(píng)審工作表 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 標(biāo) 準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分 評(píng)審扣分及說(shuō)明 扣分 扣分說(shuō)明 1 開 發(fā) 成 本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 9 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2 開發(fā)過(guò)程中稅費(fèi) 2 2 管理費(fèi)用 2 3 銷售費(fèi)用 2 4 投資利息 2 5 開發(fā)利潤(rùn) 2 6 銷售稅金 2 7 建筑物折舊 4 8 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 4 合 計(jì) 36 22 表 3－ 3－ 3 成本法 (土地 )評(píng)審工作表 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 標(biāo) 準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分 評(píng)審扣分及說(shuō)明 扣分 扣分說(shuō)明 1 土 地 取 得 費(fèi) 用 市場(chǎng)購(gòu)置土地取得 14 征收集體土地取得 征收國(guó)有土地取得 2 土地取得稅 費(fèi) 2 3 土地開發(fā)費(fèi) 6 4 管理費(fèi)用 2 5 銷售費(fèi)用 2 6 投資利息 2 7 開發(fā)利潤(rùn) 2 8 銷售稅金 2 9 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 4 合 計(jì) 36 23 表 3－ 4－ 1 假設(shè)開發(fā) 法（ DCF 法）評(píng)審工作表 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 標(biāo) 準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分 評(píng)審扣分及說(shuō)明 扣分 扣分說(shuō)明 1 最高最佳 開發(fā)方案 4 2 估價(jià)對(duì)象 開發(fā)完成后 價(jià) 值 價(jià)格分析 6 趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確定 2 3 折現(xiàn)率 4 4 建造 成本 建筑安裝工程費(fèi) 6 其他成本 2 5 管理費(fèi)用 2 6 銷售費(fèi)用 2 7 銷售稅金 2 8 購(gòu)買 估價(jià)對(duì)象 稅 費(fèi) 2 9 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 4 合 計(jì) 36 24 表 3－ 4－ 2 假設(shè)開發(fā) 法（傳統(tǒng)法）評(píng)審工作表 序 號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 標(biāo) 準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分 評(píng)審扣分及說(shuō)明 扣分 扣分說(shuō)明 1 最高最佳 開發(fā)方案 4 2 估價(jià)對(duì)象 開發(fā)完成后 價(jià) 值 價(jià)格分析 6 趨 勢(shì) 預(yù) 測(cè)及 價(jià) 格 確定 2 3 建造 成本 建 筑安裝工程費(fèi) 6 其他成本 2 4 管理費(fèi)用 2 5 銷售費(fèi)用 2 6 投資利息 2 7 開發(fā)利潤(rùn) 2 8 銷售稅金 2 9 購(gòu)買 估價(jià)對(duì)象 稅 費(fèi) 2 10 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 4 合 計(jì) 36 25 表 3－ 5 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 評(píng)審工作表 序 號(hào) 評(píng)審 內(nèi)容 標(biāo) 準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分 評(píng)審扣分及說(shuō)明 扣分 扣分說(shuō)明 1 基準(zhǔn)地價(jià) 確 定 5 2 宗地修 正 內(nèi)容介紹 2 3 宗地因素條 件說(shuō)明 7 4 宗地修正 系數(shù) 9 5 期日修正 3 6 容積率修正 3 7 年期修正 3 8 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 4 合 計(jì) 36 26 表 3－ 6 特殊要求（抵押估價(jià)）評(píng)審工作表 序號(hào) 評(píng)審項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分 評(píng)審扣分及說(shuō)明 扣分 扣分說(shuō)明 1 *估價(jià)假設(shè)和限 制條件 1 2 *估價(jià)原則 1 3 *估價(jià)結(jié)果披露 2 4 *估價(jià)對(duì)象變現(xiàn) 能力分析 8 5 *風(fēng)險(xiǎn)提示 6 6 *附 件 2 合 計(jì) 20 27 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不合格內(nèi)容 —— 重要內(nèi)容缺失、原則性錯(cuò)誤與嚴(yán)重質(zhì)量缺陷 一、估價(jià)報(bào)告重要內(nèi)容缺失 結(jié)果報(bào)告重要 內(nèi)容缺失 ：包括 估價(jià) 委托人、估價(jià) 機(jī)構(gòu) 、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型與定義、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果所出現(xiàn)的缺失。 4 *估價(jià)對(duì)象變現(xiàn) 能力分析 內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對(duì)性強(qiáng)。 4 (1)計(jì)算公式選用正確， 無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣 2分； (3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 3 宗地因素條 件說(shuō)明 宗地狀況界定準(zhǔn)確；修正因素針對(duì)性強(qiáng)、完整，符合宗地特點(diǎn) 。 2 (1)稅 金構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 4 管理費(fèi)用 費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。 2 估價(jià)對(duì)象 開發(fā)完成后 價(jià) 值 價(jià)格分析 價(jià)格依據(jù)充分，分析透徹；參照表 1－ 1(市場(chǎng)法 )、表 1－ 2(收益法 )的要求，確定開發(fā)完成后價(jià)值。 7 銷售稅金 稅金構(gòu)成合理；稅率確定合理。 4 (1)折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或錯(cuò)誤的，扣 1～ 4分； (2)折現(xiàn)率 取值 依據(jù)不充分，扣 2分； 4 建造 成本 建筑安裝工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、 房屋設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充分、客觀合理。 9 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確 4 (1)計(jì)算公式選用正確， 無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣 2分； (3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 (功能折舊與外部性本次評(píng)審不作要求 ) 8 公式應(yīng)用 與 計(jì)算 有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確 4 (1)計(jì)算公式選用正確， 無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣 2分； (3)估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 2 (1)費(fèi)率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費(fèi)率 取 值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 3 (1)費(fèi)用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 3分； (2)費(fèi) 率 確定 不 合理 的 ，扣 3分。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)