【正文】 ； (2)有租約，考慮了租約限制，但 處理方式 錯誤的，扣 2分； (3)無租約 但 未說明的，扣 1分。 ； 7 公式運用 與計算 公式應用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取值 精度合理，數(shù)值計算正確。 5 權(quán)益狀況 調(diào) 整 權(quán)益狀況因素及因子設置合理、齊全，反映估價對象權(quán)益狀況全面、客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳細、合理。 3 市場狀況 調(diào) 整 成交日期準確、 價格指數(shù)與市場狀況一致，取值客觀、合理。 3 可比性 區(qū)位、權(quán)益、實物差異性小，成交日期與估價時點相隔 12個月內(nèi)。來源真實可靠、依據(jù)充分。 36 23 *估價結(jié)果 確定 (1)估價結(jié)果確定方式不恰當?shù)模?1份； (2)估價結(jié)果確定方式的理由不充分，扣 1分。 2 4 18 *區(qū)位 狀況描述 與分析 (1)區(qū)位狀況包括坐落、方位、距離、朝向、樓層等，每缺少一項扣 ，最多扣 1分； (2)交通狀況包括道路狀況、可利用交通工、交通管制、停車方便程度等，每缺少一項扣 分，最多扣 1分； 5 (3)周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，每缺少一項扣 ，最多扣 1分； (4)外部配套設施狀 況包括基礎設施、公共服務設施 ,每缺少一項扣 ，最多扣 1分； (5)區(qū)位狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對性不強的，扣 1分； 4 19 *市場 背景描述與 分析 (1)未進行國家及本地宏觀經(jīng)濟政策因素進行分析，扣 1 分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣 ； (2)未進行國家及本地房地產(chǎn)市場形勢分析，扣 1 分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣 ； (3)未進行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況進行分析，扣 1 分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣 ； (4)估價分析結(jié)論及估價參數(shù)取值沒有市場數(shù)據(jù)支持，扣 1 分；市場數(shù)據(jù)支持不充分 的，扣 分。 (2)估價結(jié)果內(nèi)涵（是否與假設限制條件一致 ， 出讓金、稅費等是否扣除 ）不清晰的，扣 1分。 4 12 *估價依據(jù) (1)法律依據(jù)不完整 ， 扣 ～ 1分，法律法規(guī)名稱表述不準確，扣 ； (2)估價技術依據(jù)不完整，扣～ 1 分，技術 依據(jù)名稱表述不準確， 扣 ； (3)委托方提供 資料 不完整 、不具體的， 扣 ； (4)估價機構(gòu)掌握依據(jù) 資料 不完整 、不具體的 ，扣 。 1 2 7 *估價 機構(gòu) 估價方內(nèi)容包括估價機構(gòu)全稱、法定代表人、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號、資質(zhì)證書有效期、工商營業(yè)執(zhí)照注冊號，缺少其中之一的，每項扣 ，直至扣完。 1 3 *致 估價 委托人函 (1)致函內(nèi)容包括：估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果、致函日期。 1 2 目 錄 有下列之一的，每項扣 ，直至扣完： (1)沒有標明“目錄”二字； (2)結(jié)果報告缺一級標題； (3)技術報告缺一級標題； (4)組成內(nèi)容名稱前后不一致； (5)附件具體內(nèi)容未列示或不詳細的； (6)頁碼沒有標注，或頁碼標注前后不一致的。 5 6 *估價 委托人 缺少委托人單位名稱或個人姓名，扣 1分。 4 10 *估價時點 估價時點 確定不正確 ，扣 1分； 1 11 *價值類型與定義 (1)價值類型 未明確或不準確的 ，扣 2分； (2)價值定義內(nèi)涵 （ 價值構(gòu)成、使用 條件 限制） 表述 不完整、不規(guī)范 的 ，扣 ～ 2分。 2 15 *估價結(jié)果 (1)估價結(jié)果 （包括 幣種、 總價、單價 及總價 大寫 ） 表述不 完整的，扣 1分。 17 *權(quán)益狀況 描述 與 分析 (1)建筑物所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利設立情況及 其他特殊情況、描述不全面、不翔實的，扣 ～ 1分； (2)土地所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用情況、他項權(quán)利設及其他特殊情況界定不明晰，使用年限界定不合理，扣～ 1分。 2 5 22 *估價測算 過 程 詳見表 11～ 15，按《估價方法評審標準》評審。 (裝訂質(zhì)量本次評審不做要求 ) 5 100 得分 6 表 1— 1 市場法評審標準 (36 分 ) 序 號 評審項目 評 審 標 準 標 準 分 扣分項目分值及說明 1 可 比 實 例 真實性 可比實例≥ 3 個。 3 信息完備性 信息翔實、齊全，內(nèi)容清楚。 (2)修正 系數(shù) 確定 合理 性較差 ，扣 1分； (3)修正 系數(shù)確定 較合理，但理由不 充分，扣 。 6 (1)因素選擇不全或針對性差 ,扣 ～3分 ； (2)因素差異分析不足，扣 ～ 3分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 ～ 3分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 ～ 3分。 6 (1)因素選擇不全或針對性差 ,扣 ～3分 ； (2)因素差異分析不足，扣 分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 分。 限制 租約限制處理合理，理由充分。 空置率與 租 金 損失 空置率與租金損失 確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場 依據(jù) 充分 。 2 其他收入確定 其他收入來源說明 1 其他收入來源未明確的，扣 1分。 8 5 變化趨勢分析 凈收益流量類型分析 合理 ，升降幅度預測數(shù)值 依據(jù)充分 。 7 收益年限 收益年限 確定正 確 ，依據(jù)充分 。 9 小 計 36 9 表 1— 3— 1 成本法 (房地 )評審標準 (36 分 ) 序 號 評審項目 評審標準 標 準 分 扣分項目分值及說明 1 土地取得 成本 市場購置土地取得 土地取得方式明確；土地取得成本構(gòu)成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調(diào)整符合市場情況；土地取得稅費計算合理 8 (1)未說明 土地取得方式的，扣 1分； (2)成本內(nèi)容 構(gòu)成 不 合理 的 ，扣 1～ 4分 ； (3)成本取值 依據(jù)不充分 的 ，扣 1～ 3分； (4)土 地取得成本 市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣1～ 2分； (4)土地取得稅費 確定 不 正確的 ，扣 1分 。 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據(jù)充分、客觀合理。 (3)費 率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 開發(fā)過程中稅費 稅費構(gòu)成合理，稅費額度依據(jù)充分。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分 ； (2)費率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開發(fā)周期 、 計 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 8 建筑物折舊 維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理 ，依據(jù)充分 。 3 (1)費用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 3分； (2)費 率 確定 不 合理 的 ，扣 3分。 基礎設施建設費 費用構(gòu)成合理，費用額度依據(jù)充分。 2 (1)費用 構(gòu)成內(nèi)容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 (3)稅率確定 依據(jù)不充分的，扣 。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費率 取 值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)利潤率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤率取值與估價對象 類型、 開發(fā)周期 長短 不 適應的 ，扣 2分； 6 銷售稅金 稅金構(gòu)成合理，稅率 確定合理。 (功能折舊與外部性本次評審不作要求 ) 8 公式應用 與 計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準確或未說明的，扣 2分； (3)估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 3 土地開發(fā)費 開發(fā)費用構(gòu)成完整，依據(jù)充分；取值客觀合理土地開發(fā)周期確定合理。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開發(fā)周期 、 計 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 9 公式應用 與 計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準確或未說明的，扣 2分； (3)估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 6 (1)按市場法的，價格依據(jù) （可比實例、市場狀況） 不充分且分析不透徹的 ,扣 1～ 3分； (2)按收益法的，計算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的 ,扣 1～ 3分； (3)開發(fā) 經(jīng)營 期、計 息期限取值不 合理 ,扣 1～ 2分 。 4 (1)折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或錯誤的，扣 1～ 4分； (2)折現(xiàn)率 取值 依據(jù)不充分，扣 2分； 4 建造 成本 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、 房屋設備工程費依據(jù)充分、客觀合理。 5 管理費用 費用構(gòu)成合理，費率確定依據(jù)充分。 7 銷售稅金 稅金構(gòu)成合理；稅率確定合理。 9 公式應用 與 計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。 2 估價對象 開發(fā)完成后 價 值 價格分析 價格依據(jù)充分，分析透徹；參照表 1－ 1(市場法 )、表 1－ 2(收益法 )的要求，確定開發(fā)完成后價值。 3 建造 成本 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據(jù)充分、客觀合理。 4 管理費用 費用構(gòu)成合理，費率確定