【正文】 不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 計算收益價格時應根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。2 安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。進行區(qū)域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：1 有利害關(guān)系人之間的交易；2 急于出售或購買情況下的交易；3 受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易；4 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；5 交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7 特殊方式的交易；8 交易稅費非正常負擔的交易；9 其他非正常的交易。 選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵。 運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。 收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。5 估價方法 估價方法選用 估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。 估價機構(gòu)和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。 明確估價基本事項主要應包括下列內(nèi)容：1 明確估價目的；2 明確估價對象；3 明確估價時點。當估價對象已做了某種使用，估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：1 保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；2 轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；3 裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；4 重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；5 上述情形的某種組合。 估價報告 appraisal report全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 運營費用 operating expenses維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 假設開發(fā)法 hypothetical development method，residual method預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 最高最佳使用 highest and best use法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。 公開市場價值 open market value在公開市場上最可能形成的價格。2 術(shù) 語 房地產(chǎn) real estate，real property土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。目 次1 總 則 52 術(shù) 語 53 估價原則 34 估價程序 45 估價方法 5 估價方法選用 5 市場比較法 5 收益法 7 成本法 9 假設開發(fā)法 11 基準地價修正法 126 不同估價目的下的估價 12 土地使用權(quán)出讓價格評估 13 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估 13 房地產(chǎn)租賃價格評估 13 房地產(chǎn)抵押價值評估 13 房地產(chǎn)保險估價 14 房地產(chǎn)課稅估價 15 征地和房屋拆遷補償估價 15 房地產(chǎn)分割、合并估價 15 房地產(chǎn)糾紛估價 16 房地產(chǎn)拍賣底價評估 16 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價 16 其他目的的房地產(chǎn)估價 167 估價結(jié)果 168 估價報告 179 職業(yè)道德 18附錄A 估價報告的規(guī)范格式 19規(guī)范用詞用語說明 22附：條文說明 231 總 則 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。在使用過程中，各估價機構(gòu)、估價人員和有關(guān)單位、人員應積極總結(jié)經(jīng)驗，并將意見寄往中國房地產(chǎn)估價師學會國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號，郵政編碼：100835），以供修訂時參考。房地產(chǎn)估價總則作者：日期：中華人民共和國國家標準房 地 產(chǎn) 估 價 規(guī) 范Code for Real Estate AppraisalGB/T 502911999主管部門：中華人民共和國建設部批準部門：中華人民共和國建設部施行日期：1999年6月1日中 國 建 筑 工 業(yè) 出 版 社1999 北 京前 言國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是根據(jù)建設部建標[1998]244號《一九九八年工程建設國家標準制訂、修訂計劃（第二批）》和建設部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字[1996]第40號《關(guān)于委托制訂房地產(chǎn)價格評估技術(shù)規(guī)程的函》的要求，由建設部負責主編，具體由中國房地產(chǎn)估價師學會會同建設部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學會等十個單位共同編制而成。本規(guī)范由建設部負責管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價師學會負責。本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。 房地產(chǎn)估價除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定。 估價目的 appraisal purpose估價結(jié)果的期望用途。 公開市場 open market在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。 同一供求圈 parable search area與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的適當范圍。 成本法 cost approach求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 有效毛收入 effective gross ine由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 建筑物重建價格 reproduction cost of building采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 估價結(jié)果 conclusion of value關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。 遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。4 估價程序 自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應按下列程序進行：1 明確估價基本事項；2 擬定估價作業(yè)方案；3 搜集估價所需資料；4 實地查勘估價對象；5 選定估價方法計算；6 確定估價結(jié)果；7 撰寫估價報告；8 估價資料歸檔。估價作業(yè)方案主要應包括下列內(nèi)容：1 擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；2 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；3 預計所需的時間、人力、經(jīng)費；4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。 完成并出具估價報告后，應對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。 有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。 市場比較法 運用市場比較法估價應按下列步驟進行：1 搜集交易實例；2 選取可比實例；3 建立價格可比基礎；4 進行交易情況修正；5 進行交易日期修正；6 進行區(qū)域因素修