【正文】 (2)運營 費用水平 基本 合理， 但 理由不充分 的 ，扣 1～ 3分； (3)運營費用測算過程粗略的，扣 2分；(4)運營費用數額 偏離正常的，且理由不充分的 ，扣 1～ 3分。 8 5 變化趨勢分析 凈收益流量類型分析 合理 ，升降幅度預測數值 依據充分 。 6 報酬率 (或資本化率 ) 報酬率確定方法和確定過程正確；數據來源依據充分； 針對 估價對象 類型 、檔次、區(qū)位、估價時點的狀況等 合理取值 。 7 收益年限 收益年限 確定正 確 ，依據充分 。 8 公式應用 與 計算 計算公式選用正確；有必要的分析和測算過程；測算過程完整、嚴謹、正確。 9 小 計 36 9 表 1— 3— 1 成本法 (房地 )評審標準 (36 分 ) 序 號 評審項目 評審標準 標 準 分 扣分項目分值及說明 1 土地取得 成本 市場購置土地取得 土地取得方式明確；土地取得成本構成合理，依據充分；土地取得成本調整符合市場情況；土地取得稅費計算合理 8 (1)未說明 土地取得方式的，扣 1分； (2)成本內容 構成 不 合理 的 ，扣 1～ 4分 ； (3)成本取值 依據不充分 的 ，扣 1～ 3分； (4)土 地取得成本 市場狀況調整理由不充分的，扣1～ 2分； (4)土地取得稅費 確定 不 正確的 ，扣 1分 。 2 (1)費用 構成內容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。 基礎設施建設費 費用內容構成完整，費用額度依據充分。 (3)費 率確定 依據不充分的，扣 。 2 (1)費用 構成內容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 開發(fā)過程中稅費 稅費構成合理，稅費額度依據充分。 (3)稅率確定 依據不充分的，扣 。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分 ； (2)費率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開發(fā)周期 、 計 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 2 (1)利潤率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤率取值與估價對象 類型、 開發(fā)周期 長短 不 適應的 ，扣 2分； 7 銷售稅金 稅金構成合理，稅率確定合理。 8 建筑物折舊 維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理 ，依據充分 。 (功能折舊與外部性本次評審不作要求 ) 10 9 公式應用 與 計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準確或未說明 的，扣2分； (3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 3 (1)費用 構成內容 不完整 或不合理的 ，扣 3分； (2)費 率 確定 不 合理 的 ，扣 3分。 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。 基礎設施建設費 費用構成合理，費用額度依據充分。 (3)費 率確定 依據不充分的，扣 。 2 (1)費用 構成內容 不完整 或不合理的 ，扣 2分； (2)費 率 確定 不 合理 的 ，扣 2分。 開發(fā)過程中稅費 稅費構成合理，稅費額度依據充分。 (3)稅率確定 依據不充分的，扣 。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費率 取 值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開發(fā)周期 、 計 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 2 (1)利潤率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤率取值與估價對象 類型、 開發(fā)周期 長短 不 適應的 ，扣 2分； 6 銷售稅金 稅金構成合理，稅率 確定合理。 7 建筑物折舊 維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理 ，依據充分 。 (功能折舊與外部性本次評審不作要求 ) 8 公式應用 與 計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準確或未說明的，扣 2分； (3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 征收集體土地取得 征收國有土地取得 2 土地取得稅 費 稅費構成合理，稅費確 定合理。 3 土地開發(fā)費 開發(fā)費用構成完整，依據充分；取值客觀合理土地開發(fā)周期確定合理。 (3)土地開發(fā)周期確定不合理 的 ,扣 1分。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)費率 取值 不合理 的 ，扣 2分； (2)費率 取值理由 不充分 的 ，扣 1分。 2 (1)利率選擇不正確 的 ，扣 2分； (2)開發(fā)周期 、 計 息期限 確定 不合理 的 ，扣 1分。 2 (1)利潤率 取值 理由不充分的，扣 1分； (2)利潤率取值與估價對象 類型、 開發(fā)周期 長短 不適應的 ，扣 2分 ； 8 銷售稅金 稅金內容構成完整，稅 率確定合理。 9 公式應用 與 計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準確或未說明的，扣 2分； (3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 4 (1)開發(fā)方案不明確 的 ，扣 2分； (2)缺少 最高最佳使用分析 或 建筑技術經濟分析， 扣 1～ 2分。 6 (1)按市場法的，價格依據 （可比實例、市場狀況） 不充分且分析不透徹的 ,扣 1～ 3分； (2)按收益法的，計算凈收益依據不充分且分析不透徹的 ,扣 1～ 3分； (3)開發(fā) 經營 期、計 息期限取值不 合理 ,扣 1～ 2分 。 2 (1)未進行變化趨勢分析的，扣 2分； (2)變化趨勢分析依據不充分 或不合理 的，扣～ 1分 。 4 (1)折現率構成不完整或錯誤的，扣 1～ 4分； (2)折現率 取值 依據不充分，扣 2分； 4 建造 成本 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、 房屋設備工程費依據充分、客觀合理。 其他成本 依據充分，客觀合理。 5 管理費用 費用構成合理，費率確定依據充分。 6 銷售費用 費用構成完整；費率選取合理，依據充分 ；費用計算正確。 7 銷售稅金 稅金構成合理；稅率確定合理。 8 購買 估價對象 稅 費 稅費構成合理；稅費比率依據充分。 9 公式應用 與 計算 有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。 10 小 計 36 14 表 1— 4— 2 假設開發(fā) 法 （傳統(tǒng) 法 ） 評審 標準 (36 分 ) 序 號 評審項目 評審標準 標 準 分 扣分項目分值及說明 1 最高最佳 開發(fā)方案 開發(fā)方案 明確 、 符合 規(guī)劃條件 ；符合最高最佳使用要求。 2 估價對象 開發(fā)完成后 價 值 價格分析 價格依據充分，分析透徹；參照表 1－ 1(市場法 )、表 1－ 2(收益法 )的要求，確定開發(fā)完成后價值。 趨 勢 預 測及 價 格 確定 分析透徹，確定合理。 3 建造 成本 建筑安裝工程費 建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費依據充分、客觀合理。 其他成本 依據充分，客觀合理。 4 管理費用 費用構成合理，費率確定依據充分。 5 銷售費用 費用構成完整；費率選取合理，依據充分；費用計算正確。 6 投資利息 利率 選擇正確； 開發(fā)周期、計息 期限確定合理。 7 開發(fā)利潤 利潤率水平客觀合理，理由充分。 2 (1)稅 金構成內容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 2 (1)稅 費 構成內容 不完整 或不正確的 ，扣 1分； (2)稅 費 率不符合規(guī)定 的 ，扣 2分。 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準確或未說明的，扣 2分； (3)估價結果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 5 (1)地價內涵未說明 的 ，扣 3分； (2)地價取值依據不充分 的 , 扣 2分； 2 宗地修正 內容介紹 修正內容完整、真實 ；修正方法明確。 3 宗地因素條 件說明 宗地狀況界定準確；修正因素針對性強、完整，符合宗地特點 。 4 宗地修正 系數 修正系數選取客觀、合理，符合法律法規(guī)要求；修正計算正確 9 (1)修正系數選取不符合規(guī)定要求 或理由不充分的 ，扣 1～ 6分； (2)修正過程計算錯誤，扣 1～ 3分。 2 容積率修正 容積率 修正 系數確定依據充分 ； 容積率修正 測算過程 正確 3 (1)容積率修正系數確定依據不充分 的 ，扣1分； (2)容積率修正 過程 計算錯誤 的 ，扣 1分。 3 (1)土地剩余使用年限確定 依據不充分的 ，扣 1分 ； (2)資本化率確定 不合理的 ，扣 1分； (3)年期修正