【正文】 場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值（貸款銀行：****），至2012年12月16日估價(jià)工作結(jié)束。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，依據(jù)科學(xué)的評(píng)估程序，選用合理的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2012年12月12日的市場(chǎng)價(jià)格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫(xiě) 金 額: 壹佰零壹萬(wàn)貳仟貳佰肆拾陸元整房地產(chǎn)單價(jià)：10308元/平方米評(píng)估過(guò)程、結(jié)果及有關(guān)說(shuō)明詳見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。在市場(chǎng)無(wú)明顯價(jià)格波動(dòng)條件下，報(bào)告有效期自提交報(bào)告之日起不超過(guò)一年，即2012年12月15日至2013年12月14日。（2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不能做其它用途。(此頁(yè)無(wú)正文)二、估價(jià)師簽名姓 名 注 冊(cè) 號(hào) 簽 名*** *** *** ***第三部分 估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的前提和假設(shè)假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。我們?cè)诩僭O(shè)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)法定年期內(nèi)，該物業(yè)所有權(quán)人對(duì)該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用、轉(zhuǎn)讓、收益、處分等合法權(quán)益。本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照《福州市商品房權(quán)屬證明書(shū)》記載的設(shè)計(jì)用途，即住宅持續(xù)使用為假設(shè)前提。二、未經(jīng)調(diào)查核實(shí)或無(wú)法調(diào)查核實(shí)的情況和資料本次估價(jià)對(duì)象由委托人有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，若與實(shí)際不符，應(yīng)重新估價(jià)。本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象無(wú)回遷安置用房約定或其它優(yōu)先受償事項(xiàng)，建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)費(fèi)用等已全部付清。三、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒(méi)有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)費(fèi)用對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響；沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)估價(jià)值的影響；當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。經(jīng)過(guò)實(shí)地目測(cè)大體相當(dāng)，但房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行專(zhuān)業(yè)測(cè)量，本報(bào)告以此為估價(jià)的前提條件。我們?cè)?012年12月12日進(jìn)行實(shí)地查勘，并進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)拍照（實(shí)地查勘照片附后）。在本次估價(jià)中假設(shè)其無(wú)建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題。委托人提供的其它資料有部分為影印件，估價(jià)人員不保證影印件與原件的一致性。估價(jià)對(duì)象房屋《福州市商品房權(quán)屬證明書(shū)》證載結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，實(shí)際建筑結(jié)構(gòu)為為鋼混二等結(jié)構(gòu)，本次估價(jià)以實(shí)際勘察結(jié)構(gòu)為準(zhǔn)，并以此為估價(jià)前提條件。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果已包含估價(jià)對(duì)象與其功能相匹配的、附著在建筑物上的、不可移動(dòng)的設(shè)備設(shè)施價(jià)格。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的計(jì)算是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如房地產(chǎn)狀況或估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。如估價(jià)目的變更，須另行估價(jià)。本報(bào)告僅供房地產(chǎn)主管部門(mén)、委托人及****使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)許可，不得提供給除政府主管部門(mén)以外的任何單位和個(gè)人，其全部或部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開(kāi)媒體上。按現(xiàn)行規(guī)定，估價(jià)報(bào)告的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起為一年，即本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用日期與估價(jià)報(bào)告完成日期相差不可超過(guò)一年。（當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時(shí)，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減）本報(bào)告的最終解釋權(quán)由本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序。一般說(shuō)來(lái)，以拍賣(mài)方式處置房地產(chǎn)時(shí)，變現(xiàn)時(shí)間較短，但變現(xiàn)價(jià)格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣(mài)傭金、營(yíng)業(yè)稅及部分手續(xù)費(fèi)。若貸款期限較長(zhǎng)，考慮到該時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，建議貸款人在壹年后適時(shí)對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值變化狀況進(jìn)行再評(píng)估，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。該估價(jià)意見(jiàn)是指假定在充分發(fā)達(dá)的公開(kāi)市場(chǎng)條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解估價(jià)對(duì)象相關(guān)市場(chǎng)信息及交易雙方獨(dú)立和理智進(jìn)行判斷的前提下形成的公平市場(chǎng)價(jià)格。此外，鑒于目前金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理辦法等規(guī)定涉及抵押物變現(xiàn)價(jià)值的計(jì)算，并考慮到報(bào)告使用人按其內(nèi)部規(guī)定將自行判斷將來(lái)可能的變現(xiàn)損失，為避免造成重復(fù)扣減，故本次估價(jià)結(jié)果未扣除未來(lái)可能的變現(xiàn)費(fèi)用，委托人及相關(guān)報(bào)告書(shū)使用人在利用本報(bào)告時(shí)應(yīng)予以充分的考慮及重視。臺(tái)江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢為高層住宅樓，建成于2008年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)17層，外墻面貼石材及瓷磚，兩部電梯，估價(jià)對(duì)象位于7層，三室一廳一衛(wèi)一廚格局，朝向北。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視、寬帶線等設(shè)施齊全。用年限法和現(xiàn)場(chǎng)觀察法確定估價(jià)對(duì)象成新率為95%。（1）臺(tái)江區(qū)基本概況估價(jià)對(duì)象位于福州市臺(tái)江區(qū)，臺(tái)江區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況等，均對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。是福建閩江流域水陸交通樞紐。05′，東經(jīng)119176。東以光明港、晉安河與晉安區(qū)為界，西、南以閩江與倉(cāng)山區(qū)為界，北以瓊河、東西河、斗池路、上浦路與鼓樓區(qū)為界。中部丘陵地稍高，四周低傾，尤以流沙沖積成陸的南部、東南部、西南部、西部平原地勢(shì)更低，江岸線全長(zhǎng)7800多米。目前臺(tái)江區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量位居福州市前列。雄厚的駐區(qū)資源、巨大的市場(chǎng)潛力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和大量的投資服務(wù)機(jī)構(gòu)使臺(tái)江區(qū)具有建設(shè)中央商務(wù)區(qū)(CBD)的綜合優(yōu)勢(shì)。社區(qū)成熟度：小區(qū)周邊亞峰公園、鰲峰小區(qū)社區(qū)成熟度較高。公共服務(wù)設(shè)施及教育配套設(shè)施：小區(qū)附近有中信銀行、工商銀行、招商銀行、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、花鳥(niǎo)市場(chǎng)、東南婦幼醫(yī)院醫(yī)院、福州三十八中、亞峰中心小學(xué)，生活服務(wù)及教育設(shè)施較齊全。小區(qū)附近有金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)站經(jīng)5731788等多路公交車(chē)，交通便捷度較高。在中央政策嚴(yán)格把控房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖的情況下，%。上半年受調(diào)控影響?yīng)⑷珖?guó)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以?xún)r(jià)促量回籠資金。2012年15月份，%，%%降幅有所收窄。市場(chǎng)的明朗以及資金的回籠促使房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，儲(chǔ)備資金進(jìn)入土地市場(chǎng)。而房地產(chǎn)業(yè)在這中起到了很大的作用。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。今年以來(lái)，福州市結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹國(guó)家和省里出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，堅(jiān)持多措并舉，多管齊下，通過(guò)綜合調(diào)控和引導(dǎo)，著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。%。然而第三季度以來(lái)，福州市區(qū)商品住宅簽約量呈逐月下滑態(tài)勢(shì)，7月份商品住宅簽約量為1655套，8月份為1378套，而9月份福州市商品住宅簽約量則下降至1021套，%，%。在住宅銷(xiāo)售的套型面積分布方面，總體分布較為平均，%，%，%，%。四、估價(jià)目的本次估價(jià)的目的是核定估價(jià)對(duì)象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（3）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T502911999；（4）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》GB/T185082001；（5）《福州市四城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整結(jié)果》榕政綜〔2009〕81號(hào)；（6）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【GB/T 502911999】；（7）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》國(guó)標(biāo)G