房地產(chǎn)估價實習報告-在線瀏覽
2025-03-07 22:18本頁面
【正文】 考公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格,但考慮其他因素的影響,其拍賣底價可能會低于其市場價值。所稱客觀合理價格，是指對應于某中估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當事人或社會一般人所信服和接受。公開市場，是指在一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。本次價格評估，采用基于市場的價值標準。（二） 房地產(chǎn)拍賣底價由法院根據(jù)有關法規(guī)確定。（四） 按有關規(guī)定本估價報告自估價日期起半年內(nèi)有效，隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，估價對象的市場價值將發(fā)生相應變化，估價結(jié)果也需做相應調(diào)整。由于委托方提供資料不實造成的失誤，受托方不承擔責任。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估估價對象建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，也不承擔對被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。與估價對象相同面積的商業(yè)鋪面的租金的正常水平為２０００元/月，所以為了本估價報告的合理性。估價中采用的租金為正常市場中的正常交易價格。（九） 報告中所使用的貨幣為人民幣。土地使用權為出讓。估價對象所處建筑物翻建于2000年。至估價時點該建筑物已使用了１３年。（三）估價對象狀況估價對象坐落于益陽市康富北路，是益陽的繁華區(qū)域。估價對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，但人、車流量較大，旁邊有農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行，附近有電信大廈，沃爾瑪超市，估價對象用途為商業(yè)，設定出讓年限為2000年至2050年。土地剩余使用年限為３７年。（四）權益情況 估價對象產(chǎn)權為益陽農(nóng)業(yè)銀行，根據(jù)委托方提供的資料以及估價人員及實地查勘，調(diào)查所獲取的資料，土地使用權性質(zhì)為出讓。五、估價時點201３年6月16日六、價值定義 根據(jù)國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場查勘的實際情況，本估價報告中的估價是在滿足合法原則下的土地使用權熟地現(xiàn)值。本報告所述現(xiàn)值采用公開市場價值標準，即估價結(jié)果為估價對象作為熟地在公開市場上于估價時點最可能所形成的價格。調(diào)查所獲的資料等。最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。替代原則：遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。九、估價方法估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的特點及本身的實際狀況選取市場比較法、收益法和成本法作為本次房地產(chǎn)估價的基本方法。將所求取的比準價格進行技術處理以確定估價對象限制現(xiàn)值。 收益價格公式：V=a/r[11/(1+r)^n]式中： V————房地產(chǎn)的價格 a————房地產(chǎn)的凈收益 r————房地產(chǎn)的資本化率 n————房地產(chǎn)的使用年限與剩余收益年限成本法定義：成本法評估房地產(chǎn)整體的價格，所謂成本法是指在估價房地產(chǎn)時要按被估價對象的現(xiàn)時完全重置價格成本（簡稱重置成本）減去損耗或貶值來確定被評估房地產(chǎn)價值的一種方法。本次估價用重置成本法對房屋所有權價格進行測算，采用基準地價修正法對土地使用權進行測算。對上述市場比較法、成本法和收益法的測算結(jié)果采用簡單的算術平均法。十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術標準和估價程序。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價格需作相應調(diào)整。二、 區(qū)域因素分析估價對象位于益陽市康富北路，周邊有大超市，益陽市農(nóng)業(yè)銀行等。１、基礎設施完備程度 估價對象所在區(qū)域基本設施完善。區(qū)域地質(zhì)條件上乘。交通出行十分便捷。周邊商業(yè)配套設施齊全。４、土地等級及基準地價 估價對象所在區(qū)域為市一級地段，其商業(yè)用地基準地價為2156元／平方米。估價對象所在地段客流量大。作為商業(yè)用地應有較為樂觀的市場前景。四、 最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟利益的使用方式。據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察了解的估價對象的平面布局和實物狀況分析以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報告的估價前提。選取市場比較法、收益法、成本法作為本次評估的基本方法?！ ? 收益法是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。六、 估算測算過程(一) 利用成本法求取估價對象的價格成本法的理論依據(jù)可以從賣方的角度或買方的角度來考慮。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。土地重置價格＝ 2875 元/平方米土地重新取得價格= 57500元(4)建筑物折舊 建筑物年折舊額=20000*(12%)/50=392元建筑物折舊=392*1３=5096元 (5)計算積算價格積算價格=20000+575002096=72404元(二)收益法土地重置價格中采用的是基準地價，應對其進行地價的修正采用收益法求取估價對象的價格１、收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的預期原理，房地產(chǎn)的價格是基于市場參與者對其未來所能獲取的預期收益或得到的滿足的程度，而不是基于其歷史價格，即生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況?？杀葘嵗暾叟f額、建筑物重置價格等按成本法計算。4比較因素修正（1） 選取可比實例因素條件說明表可比實例內(nèi)容比較因素可比實例A可比實例B可比實例
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