房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告-在線瀏覽
2024-08-30 00:57本頁(yè)面
【正文】 素與原料消費(fèi)市場(chǎng)的位置關(guān)系較好較好較好較好道路狀況較好較好一般較好道路通達(dá)度距離主干道小于100米臨主干道臨支路臨次干道交通運(yùn)輸設(shè)施完備度完備完備較完備較完備基礎(chǔ)設(shè)施供給及其費(fèi)用較好較好較好較好產(chǎn)業(yè)集聚度好好好好自然條件較好較好較好較好規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)污染管制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)個(gè)別因素地形與地勢(shì)較好較好較差較好地質(zhì)與水文條件較好較好較好較好宗地面積適中較好適中較好鄰接道路的寬度等級(jí)及通達(dá)性較好好一般較好與干路及主要交通運(yùn)輸設(shè)施的位置關(guān)系較近臨主干道一般較近基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)與供給度較好好一般較近土地使用限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)確定調(diào)整系數(shù)：(1)交易情況修正待估宗地與比較實(shí)例均為正常的市場(chǎng)交易價(jià)格，無(wú)異常情況，故不需做交易情況修正。加強(qiáng)地價(jià)的管理，合理控制土地的成本，變“生地、毛地”供應(yīng)為“熟地、凈地”供應(yīng)，保證了城市規(guī)劃的落實(shí)，使土地價(jià)值與價(jià)格趨于平衡。(3)區(qū)域因素及個(gè)別因素區(qū)域因素及個(gè)別因素每項(xiàng)均分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以待估宗地為100，每相差一個(gè)等級(jí)修正1％。比較因素條件指數(shù)和修正計(jì)算表比較因素估價(jià)對(duì)象案例一案例二案例三交易價(jià)格（元/平方米）待估445390410土地用途100100100100交易日期100100100100交易情況100100100100土地使用年限100100100100產(chǎn)易類(lèi)型100100100100區(qū)域因素與原料消費(fèi)市場(chǎng)的位置關(guān)系100100100100道路狀況10010099100道路通達(dá)度10010199100交通運(yùn)輸設(shè)施完備度1001009999基礎(chǔ)設(shè)施供給及其費(fèi)用100100100100產(chǎn)業(yè)集聚度100100100100規(guī)劃限制100100100100污染管制100100100100個(gè)別因素地形與地勢(shì)10010098100地質(zhì)與水文條件100100100100宗地面積100101100101鄰接道路的寬度等級(jí)及通達(dá)性10010110099與干路及主要交通運(yùn)輔設(shè)放的位置關(guān)系10010199100基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)與供給1001019999土地使用限制100100100100待估宗地比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=實(shí)例交易單價(jià)交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)土地用途調(diào)整系數(shù)區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)個(gè)因素調(diào)整系數(shù)(見(jiàn)上表)(5)計(jì)算土地評(píng)估單價(jià)通過(guò)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，本次估價(jià)確定采用A、B、c三個(gè)可。3 =420．08元／㎡ 本次估價(jià)取整為：420元／㎡(6)計(jì)算估價(jià)對(duì)象土地的總價(jià)估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)=估價(jià)對(duì)象土地面積估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià) =㎡420元／㎡ =用重置成本法求取委估對(duì)象建筑物的價(jià)值重置成本法是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。房屋評(píng)估價(jià)值=建筑物重置價(jià)值建筑物綜合成新率 (1)磚混結(jié)構(gòu)廠房以委估房屋l幢為例：1幢為云南長(zhǎng)宇清真食品有限公司辦公用房，2層磚混結(jié)構(gòu)，外墻為涂料，建成于2006年，內(nèi)部均為中等裝修，辦公室地面鋪地磚，墻面和頂面刷乳膠漆，鋁合金窗、木門(mén)或防盜門(mén)，通風(fēng)、采光良好、工程質(zhì)量良好，房產(chǎn)的保養(yǎng)、維護(hù)狀況一般。然后根據(jù)現(xiàn)行使用定額《云南省建筑工程預(yù)算定額(2003)》、《云南省安裝工程消耗量定額(2 003)))及與之配套的取費(fèi)用定額；《云南省工程建設(shè)材料、設(shè)備價(jià)格信息》等詳細(xì)預(yù)算方法計(jì)算得出該類(lèi)型房屋建筑工程造價(jià)并計(jì)算建筑的前期工程費(fèi)用及資金成本等費(fèi)用最終得出該類(lèi)房屋建筑重置價(jià)值。 理論成新率=(1—4／4 0)1 00％=9 0％ ③現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率采用打分法確定：根據(jù)對(duì)該建筑的實(shí)地詳細(xì)勘察，并向有關(guān)管理人員詢問(wèn)該建筑的相關(guān)情況參照“房屋完損評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”分項(xiàng)確定建筑的現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率。①成本法求取房屋建筑物價(jià)格：工程直接費(fèi)參照用云南省多項(xiàng)類(lèi)似結(jié)構(gòu)的房屋耗材、工時(shí)、機(jī)械計(jì)取直接費(fèi)值。 建筑安裝
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