【正文】 我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。估價人員已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地勘查。本估價報告結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途，未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或者任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。估價師簽名：姓 名 注冊房地產(chǎn)估價師注冊號 簽 名齊輝 1119970141王鍵 1119980172報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 4北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司 房地產(chǎn)估價報告估價的假設(shè)和限制條件一、假設(shè)條件本報告以委托方提供的資料真實(shí)、合法、完整為假設(shè)前提。所謂公開市場價格，是指估價對象滿足以下條件的市場成交價格：（1）房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；（2）房地產(chǎn)買賣程序符合法律規(guī)定；（3）買賣雙方不因任何特殊利益關(guān)系抬高或降低房地產(chǎn)交易值；（4）有一段合理的交易時間；（5）在交易期間房地產(chǎn)市場狀況和物理狀態(tài)保持相對穩(wěn)定。委托方未欠繳土地出讓金，有關(guān)估價對象的其他應(yīng)繳稅費(fèi)均已全額繳納。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，中關(guān)村科技貿(mào)易中心土地規(guī)劃用途為“綜合、配套（地下）及地下車庫”，土地證登記用途為“綜合樓及地下車庫”。在評估過程中，評估人員未對地上商業(yè)配套是否符合規(guī)劃進(jìn)行深入考證，本次評估以估價對象地上建筑物符合規(guī)劃為假設(shè)前提。估價人員對估價對象的現(xiàn)場勘查僅限于估價對象的外觀和使用狀況，并未對結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測試。二、限制條件本估價報告由北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司、北京市自來水集團(tuán)有限責(zé)任公司共同委托，已取得雙方書面同意。因委托方提供的資料失真造成評估結(jié)果有誤，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不承擔(dān)責(zé)任。本報告估價結(jié)果是估價對象在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價時點(diǎn) 2007年 4月 3 日、在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)公開市場價格，若估價時點(diǎn)、土地利用方式、土地級別、房屋利用狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素發(fā)生變化，則評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。土地設(shè)定用途及設(shè)定年期的說明：估價時點(diǎn)估價對象現(xiàn)狀用途為“寫字樓、商鋪”，土地登記用途為“綜合樓及地下車庫”，本次估價時以估價對象的現(xiàn)狀用途符合規(guī)劃及有關(guān)規(guī)定為前提，估報告編號：[2007]岳華中天[評]字第7號 6北京岳華中天房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價報告價設(shè)定用途為綜合。關(guān)于估價對象建筑面積的說明：于估價時點(diǎn)，估價對象未單獨(dú)辦理《房屋所有權(quán)證》，此次評估中估價對象的建筑面積以海淀區(qū)國土資源和房屋管理局測繪隊(duì) 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地測繪技術(shù)報告書》為準(zhǔn)，最終的建筑面積應(yīng)以依法取得的《房屋所有權(quán)證》登記內(nèi)容為準(zhǔn)。根據(jù)本次估價目的，考慮到北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實(shí)現(xiàn)之前先償還對中國光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷該部分房地產(chǎn)的抵押登記。于估價時點(diǎn)，納入本次評估范圍的 118 層寫字樓及 5 層部分商鋪已對外出租，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第 42 號）規(guī)定：“出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償?！绷硗猓鶕?jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，采用收益法評估估價對象房地產(chǎn)價格時，“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金”。于估價時點(diǎn)，估價對象 118 層寫字樓中，部分房間已由承租人裝修使用，本報告估價結(jié)果包含該第三篇：房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價理論與實(shí)務(wù)姓名：胡倩學(xué)號：年級：班級：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級房地產(chǎn)估價報告估價項(xiàng)目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價值評估估價委托人：貴州師范大學(xué)估價機(jī)構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）估價作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日估價報告編號：世紀(jì)房估［2012］第80號目 錄一、致委托方函………………………………………………………4二、估價師聲明………………………………………………………5三、估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………7四、估價結(jié)果報告……………………………………………………9五、估價技術(shù)報告……………………………………………………13六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函貴州師范大學(xué)：本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評估，估價的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考，估價時點(diǎn)2012年5月15日。在整個估價過程中，本公司估價師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)劃》即國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價值為：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元，單價：／M2。本估價報告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn) 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。本估價報告公是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象 正常市場價格進(jìn)行合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)（1）本次估價未對估價對象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實(shí)驗(yàn)；本次評估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；（2）假設(shè)估價對象于估價時點(diǎn)無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；估價中未考慮的因素及一些特殊處理（1）估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下得市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。（2）估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險；（3）估價結(jié)果未考慮估價對象及其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場動作失當(dāng)對其價值的影響；本報告使用的限制條件（1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點(diǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場價值參考，不作他用；（2）本報告使用期限為一年。報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。（2）委托人應(yīng)對所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。五、估價時點(diǎn) 2012年5月15日六、價值定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值，即為公開市場價值。八、估價原則合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。最高最佳使用原則最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性，它是某一時點(diǎn)上的價格。估價時點(diǎn)原則是指求取某一時點(diǎn)上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點(diǎn)時的狀況為準(zhǔn)。九、估價方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291——1999），通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正等。市場法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對影響價格的各 項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價對象與可比實(shí)例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格。十、估價結(jié)果注冊估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)，確定該房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)2012年5月15日的公開市場價值為人民幣：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元 單價：／M2。估 價 技 術(shù) 報 告一、估價對象實(shí)物狀況描述與分析估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。四、估價方法適用性分析根據(jù)估價對象的具體狀況，在對其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價人員認(rèn)真分析了影響估價對象價值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評估的方法。假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。四、估價測算過程（一）假設(shè)開發(fā)法估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價格。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價值為V，估算如下：建筑安裝工程費(fèi)=1200*12526=15031200元專業(yè)費(fèi)用=15031200*6%=901872元管理費(fèi)=（901872+1503