房地產(chǎn)估價實習報告-在線瀏覽
2024-08-30 00:51本頁面
【正文】 提供，委托方對其所提供資料的真實性負責。（六） 估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對估價對象現(xiàn)場勘察時客觀性，真實性，公正性承擔責任，但評估人員對評估估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。（七） 本估價報告書一式五份，委托方四份，本機構存檔一份。華湘房地產(chǎn)價格評估有限公司 2013年6月30日估 價 結 果 報 告一、委托估價方：李蕓溪二、受托估價方：受托單位：益陽市華湘房地產(chǎn)價格評估有限公司單位地址：益陽市朝陽中路15號資質(zhì)評書號：04045419法定代表：薛姝聯(lián)系電話：13807371851三、估價對象（九） 估價對象調(diào)查情況權屬人 房地坐落益陽市康富北路土地使用權類型出讓房屋所有權性質(zhì)國有房產(chǎn)土地用途商業(yè)房屋用途商業(yè)房屋狀況建筑結構磚混一等建筑面積20平方米樓層一層建成年份2000年（二）估價對象權利狀況估價對象為益陽市康富北路外貿(mào)服飾店，土地用途為商業(yè)。至估價時點，其土地已使用了12年（取整），尚余使用年限為38年。為磚混結構一等，房屋經(jīng)濟耐用年限為50年。本次評估為委托估價方拍賣價格對象提供價格參考。有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。至估價時點，該宗地已使用了12年。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象的裝修、使用與維修養(yǎng)護情況均良好，估價對象基礎設施完善。四、估價目的 為委托方確定房地產(chǎn)價值提供價值參考依據(jù)。根據(jù)委托方提供的資料，基礎設施開發(fā)程度設定為“五通一平”。七、估價依據(jù)（一） 本次估價所依據(jù)的有關法律、法規(guī)和政策文件 《中華人民共和國擔保法》 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國拍賣法》 《中華人民共和國土地管理法實施條件》 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（二） 本次估價采用的技術規(guī)程 中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（三） 委托方提供的有關資料委托方提供的裝修資料房屋租賃合同益陽市國土資源與房地產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)《益陽市土地房屋權證》《益陽市土地房屋他項權證》（四）估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察。八、估價原則本評估報告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：合法原則：遵循合法原則，應以估價對象的合法使用，合法處分為前提估價。房地結合原則：對房屋建筑物的估價，對土地的估價都必須把房與地結合起來。估價時點原則：遵循估價時點的原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格或價值。市場比較法定義：市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成的類似用途土地交易案例的交易價格、交易時間等估價相關數(shù)據(jù)資料，對所選取的案例分別進行交易情況修正，交易日期的調(diào)整，區(qū)位狀況修正，權益狀況修正，實物狀況修正以求取比準價格。 收益法定義：收益法是在評估房地產(chǎn)價格時將預期的估價對象房地產(chǎn)的未來各期的凈收益運用適當?shù)馁Y本化率折算到估價時點的現(xiàn)值，并求取現(xiàn)值之和來確定房地產(chǎn)價格的方法，即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個年期內(nèi)可以在將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個貨幣額即是該房地產(chǎn)的價格，稱為收益價格。采用成本法對土地和建筑物價格進行評估，計算公式為： 房地產(chǎn)價格=土地重置價格+建筑物重置價格建筑物折舊或房地產(chǎn)價格=土地重置價格+建筑物重置價格*成新率得到估價對象房地產(chǎn)的價格。基準地價修正法是根據(jù)替代原理，將土地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進行差異修正而得到的價格。綜合得到估價對象的最終評估結果。在對估價對象進行了實地查勘，了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情的基礎上，采用三種估價方法進行了估價，經(jīng)過周密測算，并結合估價經(jīng)驗以及影響估價對象價格的諸多因素的分析，確定估價對象在估價時點的評估價格如下大寫金額：人民幣玖萬貳仟壹佰肆拾貳元十一、估價人員估 價 師：王秀英注冊房地產(chǎn)估價師：薛 姝審 核：薛 姝十二、估價作業(yè)日期2013年6月17日至2013年6月30日十三、估價報告應用有效期本估價報告自2013年6月30日起壹年內(nèi)有效。 華湘房地產(chǎn)價格評估有限公司 2013年6月30日估 價 技 術 報 告一、 個別因素分析土地使用總面積：20 平方米 用途為商業(yè)土 地使用年限：50年 剩余38年宗 地 形 狀：矩形 層 數(shù)：一層結 構 類 型：磚混結構一等建 成 年 月：2000年建 筑 物狀況：結構質(zhì)量良好，房屋維護保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好。影響商用樓價值的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華程度、交通條件、公共配套設施完善狀況、環(huán)境條件和臨街狀況等。供水、排水、供電，對外交通設施完備。２、交通狀況 估價對象面臨康富路，該道路是益陽市的主要街道之一，公交線路有20路，9路，等且就近設有公交車站點。３、繁華程度 估價對象坐落于益陽市康富路農(nóng)業(yè)銀行分行旁，是益陽的繁華區(qū)域。附近有大超市，益陽市電力局家屬樓，人流量大，商業(yè)繁華程度較高。三、 市場背景分析近數(shù)年來，益陽市宏觀經(jīng)濟持續(xù)高速健康發(fā)展，國民經(jīng)濟持續(xù)增長。配套設施齊全，商業(yè)繁華程度高，區(qū)域位置相對比較優(yōu)越。隨著估價對象所在區(qū)域基礎設施的完善和房地產(chǎn)市場的日漸發(fā)育，房地產(chǎn)市場價格有上漲的趨勢，受本次評估的估價目的估價時點的制約未考慮該因素的影響。按規(guī)劃限定估價對象為商業(yè)用途。五、 估價方法的選用 根據(jù)估價對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)市場狀況的調(diào)查和對評估對象的實地勘察，并遵循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則。 市場比較法是指將估價對象房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價
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