【正文】 門課程的學習，讓我對當代中國房地產(chǎn)市場有了一個大致的認識，對各種房地產(chǎn)估價方法也有了初步了解，再加上自己動手做的房地產(chǎn)估價報告，我覺得自己的收獲還是非常大的。一、房地產(chǎn)估價的含義房地產(chǎn)估價是模擬房地產(chǎn)價格形成的規(guī)律，將房地產(chǎn)客觀合理的價格測算出來的過程。二、房地產(chǎn)估價的本質房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。房地產(chǎn)價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性；鑒證性或證據(jù)性。房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內。房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術。三、房地產(chǎn)估價的必要性一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。收益還原利率。常用于房屋或土地的單項估價?；鶞实貎r法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。這種價格，稱為試算價格。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。因此，調整試算價格主要應考慮如下兩方面：資料的可信程度。因此，在調整試算價格時，首先應當對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。估價對象的種類。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。收益法：租約期內與租約期外年客觀收益的計算問題。收益年限確定錯誤的公式。沒有考慮出租率或公共流通比的問題。耐用年限確定錯誤的問題。沒有將各成本項目統(tǒng)一到相同的年限內的問題。利息的計費基礎多少項目的問題。銷售稅費的計算基礎錯誤的問題。假設開發(fā)法：（1）沒有確定最佳的開發(fā)利用方式最佳開發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開發(fā)利用方式。（6）未來樓價的確定完全依據(jù)市場比較法，沒有結合長期趨勢法。（8）貼現(xiàn)期確定錯誤的問題。六、我的房地產(chǎn)估價報告的介紹估計對象：估價對象為河南省周口市商水縣的法姬娜歐洲城2號樓401室房地產(chǎn)，房屋建筑面積為123平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，框架結構，南北朝向，簡單裝修，個人完全產(chǎn)權；估價目的：運用自己所學的知識，并檢驗自己對所學知識的掌握情況；估價時點為2013年6月3日；價值類型為估價對象的公開市場價值。估價步驟：1．選擇可比案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近區(qū)域的三個住宅交易案例，分別為：法姬娜歐洲城、融輝城、南陽國際公館進行比較；2．比較因素的選擇，根據(jù)可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比較因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素；3．比較因素修正，將可比案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格。以上就是對房地產(chǎn)估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導。同時也對自己選擇了這個行業(yè)有了更多的了解。一、房地產(chǎn)估價的定義房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。二、房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：土地使用權出讓價格評估；房地產(chǎn)轉讓價格評估；房地產(chǎn)租賃價格評估；房地產(chǎn)抵押價值評估；房地產(chǎn)保險估價；房地產(chǎn)課稅估價；征地和房屋t征收拆遷補償估價；房地產(chǎn)分割、合并估價；房地產(chǎn)糾紛估價；房地產(chǎn)拍賣底價評估；企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；其他目的的房地產(chǎn)估價。這使我深刻地感覺自己在法律學習方面的不足。老師通過列舉案例，說明深刻理解法律法規(guī)不僅能夠正確維護房地產(chǎn)行政管理機關的依法行政的權力，對提高房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價者的社會地位都有十分重要的意義。這樣就要求我們房地產(chǎn)估價者，必須對涉及房地產(chǎn)評估行業(yè)的相關法律法規(guī)規(guī)章有充分的了解，要求房地產(chǎn)估價者具備很高的法律素養(yǎng)。以上就是對房地產(chǎn)估價概述的心得和體會，非常感謝老師對我們的細心教導，希望以后還可以聽到老師的授課，雖然老師教我們的時間短，但具體學習內容之外的意義是巨大的。工作和學習是相輔相成的兩件事情，平時的努力和學習更為重要，大學期間能夠學到這門課程是一次極好的學習機會。所謂“一份耕耘，一份收獲”，雖然編制報告的過程并非我想象中那么順利，但是總的來說在這整個過程中的確讓我獲益良多。一、房地產(chǎn)估價報告的組成起初，我以為要完成一份房地產(chǎn)估價報告是一件很簡單的事，只需要選擇一個待估對象和一種估價方法，最后得出一個結論就行了，左右不過三兩頁稿紙就可以完成任務了。二、對房地產(chǎn)估價的要素的理解估價目的：土地使用權出讓、房地產(chǎn)轉讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權轉讓租賃、清算。估價對象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。估價時點：估價時點不是隨意確定的，應根據(jù)估價目的來確定，估價時點在先，價值估算在后。在估價中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價假設；不明確估價假設；無針對性列舉一些與本估價項目無關的估價假設。估價程序：獲取估價業(yè)務；受理估價委托；擬定估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實地查看估價對象；分析估價對象及房地產(chǎn)市場上；選定估價方法進行測算；確定估價結果；撰寫