【正文】 估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關(guān)資料。（4）經(jīng)常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。（6）其他稅費為租金收入的6%。計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長于土地使用年限。第二篇：房地產(chǎn)估價報告范文房地產(chǎn)估價報告模板市區(qū)廣場號大廈 房地產(chǎn)估價報告項目名稱：位于 市 區(qū) 廣場號的大廈 委 托 人：大廈酒店有限公司 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司 估價人員： 估價作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：目 錄一、致委托人函??????????????第頁二、估價師聲明??????????????第頁三、估價的假設和限制條件?????????第頁四、估價結(jié)果報告?????????????第頁五、估價技術(shù)報告?????????????第頁六、附件?????????????????第頁 致委托人函 大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 市 區(qū) 廣場號大廈房地產(chǎn)進行價格評估。在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關(guān)規(guī)范進行評估。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。⑻ 本估價報告是本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素時行分析，為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構(gòu)估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產(chǎn)權(quán)登記。③ 估價對象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應的使用。⑶ 估價時點假設。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)，估價對象質(zhì)量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。⑷ 公開市場假設。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。② 本估價報告不作為估價對象權(quán)屬確認的依據(jù)。⑹ 其他假設與限制條件。② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結(jié)論的影響。二 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕號”。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。四 估價目的： 為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。六 價值定義：根據(jù) 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 第 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規(guī)定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態(tài)下的公開市場價格。八 估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。⑴ 合法原則。⑵ 最高最佳使用原則。⑶ 替代原則。⑷ 估價時點原則。九 估價方法：根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設開發(fā)法和成本法對估價對象進行評估。(十一)估 價人員： (十二)估 價作業(yè)日期：二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。針對 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與街平行，且沿街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對廣場。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調(diào)建筑輪廓線條完美。⒊ 綠化及景觀根據(jù)規(guī)劃設計要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨廣場一側(cè)及沿街、街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。② 裙房估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風機盤管加新風系統(tǒng)，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發(fā)生器。③ 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務廣播系統(tǒng)、火災事故廣播系統(tǒng)。車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。④ 給排水系統(tǒng)包括給水、排水、熱水及開水供應、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。⑥ 供配電系統(tǒng)10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設備。⒉ 建造年代估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒋ 建筑面積本報告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。南側(cè)與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。該區(qū)域按市城市類區(qū)劃分標準屬一類一級區(qū)域，估價對象建設用地按市土地級別標準屬一級地一類區(qū)。⑵ 街路配置估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街，西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，路況良好。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射能力極強的公共交通網(wǎng)絡。⑷ 基礎設施在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由街、街一側(cè)接入，距離較近。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢估價對象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。根據(jù)市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。三 市場背景分析市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。2003 年，經(jīng)濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。市已經(jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。良好的城市環(huán)境與基礎設施建設，使得市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領(lǐng)域也不斷拓寬，市始終是中國北方的投資熱點城市之一。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 % ； 合同外資金額 億美元，增長 % ；實際使用外商直接投資 億美元，增長 %。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 億元。國內(nèi)外商家的不斷進入，對高檔商務用房產(chǎn)生了大量需求。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿?？梢灶A見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使市的經(jīng)濟發(fā)展和對外開放的步伐進一步加快，國內(nèi)外進入市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。四 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。六 估價測算過程⑴ 假設開發(fā)法估價過程具體技術(shù)思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。報酬率確定為 %(詳情見后)?；居嬎愎綖椋?P=P’(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：⒈ 項目全部建成后的市場價格：根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定大廈目前狀態(tài)的市場總值。由于市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟收益年限)內(nèi)各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實際所能獲得的年總收入。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。Ⅴ 確定報酬率。Ⅵ 確定收益年限。Ⅶ 選擇報酬資本化公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：A ——年凈收益； Y ——報酬率；n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構(gòu)成。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%?？头磕杲?jīng)營收入為：(900 元 / 日?套 528 套 70%+