【正文】 以及遇自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響，也未考慮一般法定優(yōu)先受償權(quán)對估價結(jié)論的影響，在此提醒報告使用者注意。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的使用功能、設(shè)備安裝及質(zhì)量價格標準發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。估價對象房屋建筑物未辦理房屋所有權(quán)證，本次估價，房屋建筑面積以2012年8月7日景洪璟昊房地產(chǎn)咨詢經(jīng)紀服務(wù)部出具、產(chǎn)權(quán)人為*****的《房產(chǎn)平面圖》記載建筑面積為準，如果與實際情況不符，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整估價結(jié)果直至重新出具估價報告。本評估報告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開；同時未經(jīng)評估機構(gòu)同意，委托方也不得隨意向外界公開。權(quán)屬狀況①房屋權(quán)屬狀況產(chǎn)權(quán)人坐落土地使用權(quán)證證號所在層/總層數(shù)規(guī)劃用途實際用途房屋結(jié)構(gòu)測繪建筑面積(㎡)*****景洪市機場路南側(cè)********1/7車庫車庫鋼混27/7辦公辦公 備注：估價對象房屋建筑物未辦理房屋所有權(quán)證，本次估價，房屋建筑面積以2012年8月7日景洪璟昊房地產(chǎn)咨詢經(jīng)紀服務(wù)部出具的產(chǎn)權(quán)人為*****的《房產(chǎn)平面圖》記載建筑面積為準，如果與實際情況不符，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整估價結(jié)果直至重新出具估價報告。②區(qū)位特征：距離車站、機場較近，交通便利，屬行政機關(guān)較為集中區(qū)域。四、 估價目的 為*****處置辦公樓房地產(chǎn)提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。市場價值是指理性而謹慎的交易雙方，出于利己動機，有較充裕的時間，在了解交易對象、知曉市場行情下自愿進行交易最可能的價格。(二)技術(shù)標準：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)；《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T185082001)。 (四)估價機構(gòu)掌握的資料：估價對象現(xiàn)場查看記錄；委托方提供的與本次估價相關(guān)的其他資料；本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)相關(guān)資料。具體依據(jù)如下估價原則： 合法原則:要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用必須符合4個標準：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟上可行，(4)價值最大化。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。九、 估價方法隨著我國房地產(chǎn)估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的估價方法有收益法、市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法。 經(jīng)評估人員實地查看、調(diào)查收集資料，結(jié)合估價對象的實際情況分析，本次估價具體選擇收益法、成本法進行評估測算。其原理公式如下： 其中，——估價對象收益價格 ——估價對象未來各期凈收益(期間收益) ——估價對象綜合收益率 ——未來各收益年序號，第1,2,3……，n年 ——收益年期采用成本法估價,是求取估價對象在估價時點的重新購建價格、折舊,然后將重新購建價格減去折舊(或乘以成新率)來求取估價對象價值。本次估價采用的基本計算公式如下： = 其中，——估價對象價值——估價對象重新購建價格=土地取得費用+工程費+專業(yè)費等其他費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 ——估價對象建筑折舊十、 估價結(jié)果 本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素分析，確定估價對象于估價時點可能實現(xiàn)的房地產(chǎn)市場價值為人民幣15133681元(大寫壹仟伍佰壹拾叁萬叁仟陸佰捌拾壹元整),。十二、估價人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師 注冊證編號 ***** 53200*0034 ***** 53200*0029十三、估價作業(yè)日期：2012年12月4日至2012年12月6日 十四、估價報告應(yīng)用的有效期:估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價之日起原則上為一年(即：2012年12月6日至2013年12月5日)。五、估 價 技 術(shù) 報 告一、 個別因素分析 估價對象位于景洪市機場路南側(cè)，建成年代約為2005年，宗地呈正方形，形狀規(guī)則、地勢平坦，該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路齊平，自然排水狀況好，綠化景觀較好。1層為車庫，27層除辦公用房外，設(shè)視頻會議室、休息室及乒乓球室等；除一層外，每層有兩個衛(wèi)生間，分別位于各層兩端；配置電梯一部，水、電、消防、寬帶設(shè)施齊全；中檔裝修，主流裝修為米色水晶磚、乳膠漆墻面、塑鋼窗、木本色門套及實木門、不銹鋼樓梯扶手、鐵藝回廊欄桿。 估價對象權(quán)屬狀況如下表所示權(quán)屬狀況產(chǎn)權(quán)人坐落土地使用權(quán)證證號所在層/總層數(shù)規(guī)劃用途實際用途房屋結(jié)構(gòu)證載建筑面積(㎡)*****景洪市機場路南側(cè)*****(2002)第0651號1/7車庫車庫鋼混27/7辦公辦公備注：估價對象土地使用權(quán)系劃撥，估價時點未辦理房屋所有權(quán)證 區(qū)域因素分析估價對象位于流沙河片區(qū)(該區(qū)域包括曼么路村東南——勐海路——勐泐大道西側(cè)——流沙河以北區(qū)域)。勐海路、勐泐大道、民航路、金象路、老機場構(gòu)成區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)，道路便捷性及可及性較好，勐海路——勐泐大道，可連接勐臘路、勐遮路、易武路多條城區(qū)路。區(qū)域內(nèi)為。三、市場背景分析(一) 旅游地產(chǎn)的界定和類型旅游地產(chǎn)資料顯示，目前我國人均GDP已經(jīng)達到3000美元，這是世界旅游界公認的旅游業(yè)爆發(fā)性增長階段。在我國旅游業(yè)從傳統(tǒng)觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型的過程中，出現(xiàn)了會展旅游、療養(yǎng)旅游、度假旅游、探險旅游等新型旅游形式，伴隨著旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，迎來了旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金期。狹義上的旅游地產(chǎn)，是指由旅游項目投資公司伴隨旅游景區(qū)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)商依托旅游景區(qū)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)項目。旅游與地產(chǎn)的關(guān)系 旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在著顯著的正比關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開發(fā)建設(shè)，使旅游基礎(chǔ)設(shè)施得到配套完善，增強旅游的接待能力，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機，二者互動互補，互相促進，相得益彰。房地產(chǎn)與旅游業(yè)聯(lián)姻的常規(guī)條件一是屬于知名旅游目的地。因此，知名的旅游目的地是發(fā)展旅游地產(chǎn)的場所載體。旅游地產(chǎn)的發(fā)展與旅游資源息息相關(guān)，擁有山水、湖泊、人文景觀等具有一定觀賞價值和旅游等級的自然人文資源是發(fā)展旅游地產(chǎn)的資源條件，旅游資源的品級越高，旅游地的吸引物越獨特，旅游城市規(guī)模越大，越容易發(fā)展旅游地產(chǎn)。四是擁有較完善的生活服務(wù)設(shè)施。(2) 旅游商業(yè)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。(4) 旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。(二) 西雙版納旅游資源概況生態(tài)資源富集　　，卻保存著北回歸線沙漠帶上原始風(fēng)貌最完整的熱帶雨林生態(tài)系統(tǒng)，有“植物王國”、“動物王國”、“物種基因庫”和“森林生態(tài)博物館”之美譽。 　　境內(nèi)共有植物5000多種，占全國植物總數(shù)的1/6；有珍稀植物341種(列為國家重點保護的瀕危植物58種，占全國保護種類的15%，還保留著第三紀前某些古老的植物20個屬種)、藥用植物1715種、油脂植物115種、香料植物52種、水果植物110多種、花卉植物4大類近100種，此外還有野生牧草和其他熱帶植物3000多種，是名符其實的“植物王國”。鳥類429種，占全國1/3，其中有45種僅見于西雙版納。就魚類而言，就有18科54屬共100余種。1994年4月10日，被列為聯(lián)合國與生物圈保護組織第10個保護地區(qū)?；Z族是西雙版納獨有的少數(shù)民族。各民族獨特的民居、民俗、服飾、節(jié)日、宗教、舞蹈等文化匯集成豐富多彩的民族文化，形成了濃郁的熱帶民族風(fēng)情。傣族“貝葉經(jīng)”、“潑水節(jié)”、“贊哈”、慢輪制陶，基諾族的大鼓舞等被列為國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。邊境線長口岸多、區(qū)位優(yōu)越、交通發(fā)達，是我國連接中南半島和南亞次大陸的樞紐，也是我國大西南和東南亞兩大市場對接的結(jié)合部、窗口、前沿和基地。州內(nèi)有西雙版納機場航空口岸等水、陸、空3個國家級口岸和一個省級口岸打洛。景洪港水運口岸位于景洪市江北岸，建有2個客運舶位，4個貨運舶位，年客運量達150萬人次，配套建成的關(guān)累碼頭，年客運40萬人次，從景洪港順江而下，70公里到緬甸、101公里到老撾、328公里到泰國； 省級口岸打洛，是我國與緬甸東部撣邦地區(qū)對接的重要口岸，到緬甸景棟86公里，到仰光989公里。(三) 西雙版納旅游業(yè)的發(fā)展歷史簡況八十年代初，西雙版納被國務(wù)院批準為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，依托州內(nèi)兩個獨具特色的旅游產(chǎn)品：具有典型性和多樣性的熱帶雨林為代表的自然景觀旅游產(chǎn)品，以傣族為主體的多種少數(shù)民族風(fēng)情文化民俗旅游產(chǎn)品，西雙版納州大力發(fā)展旅游業(yè)，較早成為國內(nèi)外知名的旅游景區(qū)。作為云南乃至國內(nèi)開發(fā)觀光旅游最早的地區(qū)，西雙版納憑借其富集的自然資源、濃郁的民族風(fēng)情、優(yōu)越的區(qū)位條件，一舉奠定了國內(nèi)觀光旅游的領(lǐng)先地位。西雙版納旅游“二次創(chuàng)業(yè)”西雙版納州是中國參與湄公河地區(qū)開發(fā)的前沿陣地，具備開發(fā)國際級高端休閑度假旅游產(chǎn)品的天然稟賦，有望成為繼清邁、瑯勃拉邦之后的(中國唯一、世界知名的)熱帶雨林國際休閑度假區(qū)，有望成為東盟各國旅游目的地對接中國云南的跳板。(1) 發(fā)展成果“十一五”期間，比“十五”期間()；，比“十五”期間()。2006年—2009年，連續(xù)4 年游客每年以100 萬以上的人數(shù)在增加。；。2009 年，接待國內(nèi)外游客達到732 萬人次，比上年增長17%。海外游客和旅游外匯收入呈迅猛增長的態(tài)勢，預(yù)示西雙版納州旅游產(chǎn)業(yè)由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)型升級的速度在加快，旅游地產(chǎn)發(fā)展的支撐條件在增加。(2) “十一五”期間，旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提質(zhì)增效取得的階段性成果① 形成了 “政府主導(dǎo)、市場運作、社會參與”的旅游發(fā)展氛圍為規(guī)范旅游市場秩序和推進旅游誠信建設(shè)、促進西雙版納旅游業(yè)健康發(fā)展，西雙版納州加大依法治旅力度，制定了一系列有利于加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，頒布實施新的《西雙版納傣族自治州旅游條例》，建立信息化管理機制、州市縣均建立旅游發(fā)展目標責(zé)任考核制、重大旅游項目督促通報制；設(shè)立旅游發(fā)展資金，加大對旅游的投入，創(chuàng)新旅游投融資方式和途徑，多方籌融資用于旅游大項目建設(shè)。② 旅游投資力度持續(xù)加大A、先后確定旅游重大項目56個，計劃總投資323億元，近年來(20072010)旅游重大項目完成投資(預(yù)測)，先后投入使用的旅游項目有17個。B、西雙版納機場航線得到進一步拓展，瀾滄江航運能力得到進一步提升，旅游交通條件進一步改善，全州水、陸、空立體交通網(wǎng)的格局已經(jīng)形成，交通與旅游業(yè)相互促進快速發(fā)展的作用凸顯。州內(nèi)開辟5條常規(guī)旅游線路及若干條專項旅游線路，境外開辟多條邊(跨)境旅游線路(“中國景洪——老撾瑯勃拉邦水上邊境旅游線”；“中國景洪——老撾南塔——泰國清孔”的國際客運專線及旅游專線；“中國景洪——泰國清盛”的客運航線等中緬、中老旅游線路)。立體多元的交通網(wǎng)絡(luò)，讓西雙版納成為了名副其實的起點旅游站，更成為主導(dǎo)推進“大金三角”國際旅游區(qū)的國際樞紐城市。③ 高度強化“文化意識”充分挖掘特色歷史文化、民族文化、宗教文化、雨林文化、貝葉文化等文化形態(tài)，使特色文化成為旅游發(fā)展的靈魂，全面推動文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的互動和融合，大力培育和發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，提高文化資源向旅游產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化能力，增加旅游產(chǎn)品的文化附加值。湄之夜篝火晚會兩臺大型精品文化演藝節(jié)目。積極組織文化旅游項目的申報工作，其中潑水節(jié)、貝葉經(jīng)、傣錦、章哈、慢輪制陶、象腳鼓舞、基諾大鼓舞等一批獨具特色的民族民間文化不斷發(fā)揚光大，被列入國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護名錄，勐罕鎮(zhèn)曼聽村委會傣族傳統(tǒng)文化保護區(qū)、曼暖典傣族織錦之鄉(xiāng)被列入省級保護名錄，成為西雙版納旅游文化的寶貴資源。2010年景洪市通過了“國家園林城市”創(chuàng)建考評。對新建旅游項目實施環(huán)境評估制度，并實施一票否決；對原始森林、自然保護區(qū)、濕地等生態(tài)脆弱區(qū)域?qū)嵤┲斏骱褪刈o式的開發(fā)策略，防止建設(shè)性破壞；在旅游行業(yè)廣泛深入開展保護生態(tài)、愛護環(huán)境和節(jié)約資源的宣傳教育，倡導(dǎo)低碳旅游；建立嚴格的生態(tài)環(huán)境保護機制，加大生態(tài)環(huán)境執(zhí)法力度，嚴厲打擊各類違法、違規(guī)破壞生態(tài)環(huán)境的行為；大力開展生態(tài)村、生態(tài)鄉(xiāng)鎮(zhèn)示范創(chuàng)建活動，加強城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、污染持續(xù)下降、生態(tài)持續(xù)改善。分別設(shè)立了西雙版納四川旅游營銷中心和重慶旅游營銷中心，與中國國際航空公司西南營銷中心、重慶航空公司等簽訂了旅游合作備忘錄和意見書，先后與上海春秋國際旅行社等國內(nèi)一批有實力的旅行社達成合作意向，分別成立了西雙版納北京、沈陽、大連、青島、濟南、上海旅游營銷中心；創(chuàng)新營銷方式，積極拓展國內(nèi)外旅游市場，設(shè)立13個國內(nèi)外“西雙版納旅游形象店”；B、以“橋頭堡”建設(shè)為契機，積極構(gòu)建“上湄公河次區(qū)域國際旅游圈”，推動建立區(qū)域邊境旅游合作機制。成功舉辦“三國六方”(中國西雙版納、老撾瑯勃拉邦省、波喬省、南塔省、泰國清邁府、清萊府)會議。b、充分發(fā)揮與老撾、緬甸接壤，毗鄰泰國、越南的區(qū)位優(yōu)勢，依托水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，全力打造瀾湄國際旅游圈?！笆濉逼陂g，西雙版納旅游業(yè)的發(fā)展(1) “十一五”開局之年旅游業(yè)的發(fā)展 2011年西雙版納進一步加強與老撾、緬甸、泰國邊境地區(qū)相關(guān)城市的旅游交流和合作，特別要重視加強與泰國北部地區(qū)的文化旅游的交流合作，以目前形成的西雙版納景洪、勐臘與泰國北部清萊、清邁的出境旅游線路為突破口，努力推動金四角旅游圈建設(shè)，打造景洪至泰國清盛、清萊，景洪至老撾瑯勃拉邦、萬象，景洪至緬甸小勐拉、景棟等三條水、陸、空出入境精品旅游線路，逐