【正文】 價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未單獨(dú)辦理《房屋所有權(quán)證》，此次評(píng)估中估價(jià)對(duì)象的建筑面積以海淀區(qū)國土資源和房屋管理局測(cè)繪隊(duì) 2003 年 12月 24 出具的《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》為準(zhǔn)，最終的建筑面積應(yīng)以依法取得的《房屋所有權(quán)證》登記內(nèi)容為準(zhǔn)。根據(jù)本次估價(jià)目的，考慮到北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司擬在抵債行為實(shí)現(xiàn)之前先償還對(duì)中國光大銀行北京海淀支行的貸款，并注銷該部分房地產(chǎn)的抵押登記。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，納入本次評(píng)估范圍的 118 層寫字樓及 5 層部分商鋪已對(duì)外出租，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第 42 號(hào)）規(guī)定：“出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。”另外，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金”。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象 118 層寫字樓中，部分房間已由承租人裝修使用，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含該第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)姓名：胡倩學(xué)號(hào)：年級(jí)：班級(jí)：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估公司估價(jià)人員：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）、朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）估價(jià)作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：世紀(jì)房估［2012］第80號(hào)目 錄一、致委托方函………………………………………………………4二、估價(jià)師聲明………………………………………………………5三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………………………………7四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………………………………………………9五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告……………………………………………………13六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函貴州師范大學(xué)：本公司接受貴方的委托，我們對(duì)位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年5月15日。在整個(gè)估價(jià)過程中，本公司估價(jià)師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃》即國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了分析和測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元，單價(jià)：／M2。本估價(jià)報(bào)告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn) 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。本估價(jià)報(bào)告公是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象 正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)（1）本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)；本次評(píng)估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；（2）假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理（1）估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下得市場(chǎng)價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。（2）估價(jià)結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn)；（3）估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場(chǎng)動(dòng)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響；本報(bào)告使用的限制條件（1）本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考，不作他用；（2）本報(bào)告使用期限為一年。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。（2）委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012年5月15日六、價(jià)值定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，即為公開市場(chǎng)價(jià)值。八、估價(jià)原則合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。最高最佳使用原則最高最佳李永剛是估價(jià)對(duì)象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。九、估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291——1999），通行的估價(jià)方 法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正等。市場(chǎng)法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各 項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果注冊(cè)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采 用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年5月15日的公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元 單價(jià)：／M2。估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象為貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。四、估價(jià)方法適用性分析根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體狀況，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評(píng)估的方法。假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)玩成后的價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。四、估價(jià)測(cè)算過程（一）假設(shè)開發(fā)法估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價(jià)格。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價(jià)值為V，估算如下：建筑安裝工程費(fèi)=1200*12526=15031200元專業(yè)費(fèi)用=15031200*6%=901872元管理費(fèi)=（901872+15031200）*3%=銷售費(fèi)=V*3%以上4項(xiàng)之和=+投資利息=（15031200+901872++）*［60%*（1+%）＾+40%*（1+%）＾］=（+）*=+銷售稅費(fèi)=V*%開發(fā)利潤=（+）*20%=+V=+++++1969 +V=建筑物重置單價(jià)=／M2（二）收益法圖書館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，%，計(jì)算圖書館的收益價(jià)值。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場(chǎng)有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。三、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算2011年12月223日————撰寫估價(jià)報(bào)告四、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑：（一）、運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用