房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板-在線瀏覽
2024-08-30 00:35本頁面
【正文】 比較因素條件指數(shù)表比較因素待估宗地實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三項(xiàng)目名稱建鄴區(qū)經(jīng)四路以東，緯八路以南地塊建鄴區(qū)會(huì)展中心東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊土地用途100100100100交易日期100102102102交易情況100100100100區(qū)域因素距市中心距離10095115100區(qū)域繁華程度10098102100道路通達(dá)度1009898100交通便利度100969898基礎(chǔ)設(shè)施完善度10098100100公用設(shè)施完備度100989698環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100989898個(gè)別因素形 狀100100100100面 積100100100100容積率100102102106臨街狀況1009898100宗地內(nèi)開發(fā)水平100100100100相鄰?fù)恋乩脿顩r100100104100其它主要影響因素100100100100 編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表7。
建筑物重置價(jià)內(nèi)涵包括建筑物開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤。
（1）建安工程費(fèi)：根據(jù)建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)項(xiàng)目，建成后的地上建安工程費(fèi)為1500元/㎡，估價(jià)對(duì)象商業(yè)已全部建成。故估價(jià)對(duì)象房屋建安工程費(fèi)為： 1500元/㎡㎡=（2）前期工程費(fèi)：包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“六通”的費(fèi)用，評(píng)估中以適當(dāng)?shù)谋壤_定前期費(fèi)用為建安工程造價(jià)的10%，則前期工程費(fèi)為： 10%=（3）附屬公共配套設(shè)施費(fèi)：包括列入項(xiàng)目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點(diǎn)，列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。則公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為：250元/㎡ m2=（5）政策性收費(fèi)：，根據(jù)南京市物價(jià)、南京市財(cái)政局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)整南京市城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的批復(fù)》的通知,確定代收費(fèi)用(政策性收費(fèi))：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)150元/m2；；；散裝水泥基金2元/m2；新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/m2；即：㎡㎡=開發(fā)成本=++++=
該項(xiàng)費(fèi)用是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生的管理費(fèi)，包括人員工資、福利等，該項(xiàng)費(fèi)用按建造成本費(fèi)用的5%，則管理費(fèi)為： 管理費(fèi)用=（土地成本+開發(fā)成本）管理費(fèi)率=（+）5%=
投資利息：按建筑物投資額和合理的建造期限及現(xiàn)時(shí)資金社會(huì)一般無風(fēng)險(xiǎn)收益確定并假定資金均勻投入，按工程計(jì)算期1年與銀行利息（%）計(jì)。投資利潤為：
投資利潤=（土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息）利潤率
=（+++）
= 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、%計(jì)，則銷售稅費(fèi)為：銷售稅費(fèi)=（++++）
= =土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+投資利潤+銷售稅費(fèi)V=+++++=（二）采用市場(chǎng)比較法測(cè)算： 估價(jià)對(duì)象第一層測(cè)算過程比較法即選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期成交的類似用途房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格。2）編制比較因素條件說明表 比較因素條件說明表區(qū)域因素繁華程度離商業(yè)中心的距離位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心位于商業(yè)中心所處區(qū)域的商業(yè)集聚程度高高高高交通便捷程度道路及停車情況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)公交線路情況較多較多較多較多配套設(shè)施較好較好較好較好環(huán)境質(zhì)量優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)區(qū)域規(guī)劃優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)臨街類型兩面臨街兩面臨街兩面臨街兩面臨街個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量好好好好建筑物裝修情況一般一般好好物業(yè)管理較好一般一般一般成新度新新新新樓層一層一層一層一層人流量多多
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