【正文】 估價對象第二層測算過程1）根據衡陽市房地產市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調整系數，住宅類房地產第二層租金為第一層的80%90%，本次評估第二層租金取第一層的80%。根據待估宗地與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數表。最高最佳使用原則房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。中國注冊房地產估價師：估價的假設和限制條件 一、 假設條件，若委托方提供的資料失實或有任何隱匿，本公司不承擔任何責任。，并基于下列假設：⑴不考慮特殊買家的額外出價；⑵交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益；⑶交易雙方掌握必要的市場信息，在充裕的時間內進行交易；⑷交易雙方具有一定的房地產交易知識，交易條件公開且不具有排他性；⑸該房地產能在公開市場上自由轉讓。最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。詳見表6。2）市場比較法測算估價對象第二層單價：30722元/㎡80%=24578元/㎡3）市場比較法測算估價對象第二層總價：24578元/㎡㎡=估價對象第三層測算過程1）根據衡陽市房地產市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調整系數，商場類房地產第三層租金為第一層的70%80%，本次評估第三層租金取第一層的70%。7）估價對象第一層評估總價為30722元/㎡㎡=。
面 積㎡㎡㎡㎡容 積 率≤/≤臨街狀況兩面臨街一面臨街一面臨街兩面臨街宗地內開發(fā)水平土地平整土地平整土地平整土地平整相鄰土地利用狀況以住宅為主以住宅為主以商業(yè)為主以住宅為主其它主要影響因素無無無無本次評估運用市場比較法時所選擇的區(qū)域因素、個別因素，在編制比較因素指數時，由房地產估價師根據市場交易情況，確定本次運用市場比較法測算租金時所選擇的相應的比較因素指標說明表編制依據。合法原則房地產估價應當以估價對象在合法使用，合法交易、合法處置等為前提下進行估價。、查封、抵押等因素對估價對象價值的影響，并以估價對象處于完整權利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提。替代原則要考慮同一市場下相同物品具有相同市場價值的經濟原理，在同等條件下對估價對象的結果不得明顯偏離類似房地產的正常價格。表6 比較因素條件指數表比較因素待估宗地實例一實例二實例三項目名稱建鄴區(qū)經四路以東，緯八路以南地塊建鄴區(qū)會展中心東北角地塊鐵管巷地塊南京市建鄴區(qū)明園地塊土地用途100100100100交易日期100102102102交易情況100100100100區(qū)域因素距市中心距離10095115100區(qū)域繁華程度10098102100道路通達度1009898100交通便利度100969898基礎設施完善度10098100100公用設施完備度100989698環(huán)境質量優(yōu)劣度100989898個別因素形 狀100100100100面 積100100100100容積率100102102106臨街狀況1009898100宗地內開發(fā)水平100100100100相鄰土地利用狀況100100104100其它主要影響因素100100100100 編制因素比較修正系數表根據比較因素條件指數表，編制因素比較修正系數表7。2）市場比較法測算估價對象第三層單價：30722元/㎡70%=21505元/㎡3）市場比較法測算估價對象第三層總價：21505元/㎡㎡=估價對象第四層測算過程1）根據衡陽市房地產市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調整系數，商場類房地產第四層租金為第一層的65%70%，本次評估第四層租金取第一層的65%。2）編制比較因素條件說明表 比較因素條件說明