【正文】 9010090介于（1）與（3）之間8590中等。根據(jù)資產(chǎn)品質(zhì)、價值特性、潛在市場、變現(xiàn)時間等因素計算確定變現(xiàn)率，計算過程詳見下表：變現(xiàn)系數(shù)取值測定表影 響 因 數(shù)權(quán)重系數(shù)變現(xiàn)取值范圍（%）評估取值評定值（%）房地產(chǎn)品質(zhì)好。 估價對象的正常市場價格按以下公式計算：P=I/r[11/(1+r)n]式中：P——估價對象的正常市值；I——年純收益；r——綜合還原利率；n——收益年限P=[11/(1+10%)42]=B：建筑物價值側(cè)算：成本法（1）重置單價①建筑安裝成本:根據(jù)估價對象所在區(qū)域的目前建筑工程造價行情及估價對象具體情況，確定評估對象平均建筑安裝單價為900元/㎡。改革開放以來，晉江人民弘揚(yáng)“誠信、謙恭、團(tuán)結(jié)、拼搏”的晉精神，解放思想，銳意進(jìn)取，創(chuàng)造了以市場經(jīng)濟(jì)、外向型經(jīng)濟(jì)和股份合作制為主，多種經(jīng)濟(jì)成分并存，共同發(fā)展的“晉江模式”、“晉江速度”和“晉江效益”。其中：房產(chǎn)總價： 土地總價：(十一)估價人員:姓名 房地產(chǎn)估價師證書號碼 土地估價師證書號碼 簽名江同官 3620030035 8009440054舒宏輝 3620040055 2000360002(十二)估價作業(yè)日期:二○○九年一月一日至一月四日(十三)估價報告應(yīng)用的有效期:本估價報告應(yīng)用有效期為一年，抵押當(dāng)事人因貸款需要簽約二年抵押期限，本機(jī)構(gòu)給予認(rèn)可，時間從報告簽發(fā)之日起生效。（四）估價目的：估價對象市場價值評估，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。參加查勘人員：江同官 舒宏輝 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 我與估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系；對與估價對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有偏見，也沒有個人利害關(guān)系。2幢為四層鋼混結(jié)構(gòu)的房屋，㎡，現(xiàn)狀：一層部分為車庫，其他為辦公、廠房。（九）估價方法估價人員細(xì)致地分析了估價對象的特點和實際狀況，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，該估價對象在本地的最佳用途為保持現(xiàn)狀。安海龍山寺為臺灣400多座龍山寺的祖寺，是木雕藝術(shù)的寶庫。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，各種費(fèi)率確定如下：出租率為95%，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅及其附加取6%，管理費(fèi)、修繕費(fèi)及保險費(fèi)等取4%。估價對象的合法用途為住宅用途，使用性較強(qiáng)。3050技術(shù)性強(qiáng)、維修難、備品配件供應(yīng)奇缺，不配套資產(chǎn)。專業(yè)性生產(chǎn)資料、奇、貴資產(chǎn)（如古董、書畫、珍寶等）。資產(chǎn)成新系數(shù)為80%90%。③投資利息：合理建設(shè)工期以1年計，假設(shè)項目資金均勻投入，則取中間時點計算利息，根據(jù)中國人民銀行公布的利率，%，即I=%。社會事業(yè)全面進(jìn)步，先后榮獲“全國科技工作先進(jìn)縣（市）”、“全國科技實力百強(qiáng)縣（市）”、“全國質(zhì)量興市先進(jìn)縣（市）”、“中國鞋都”、“全國食品工業(yè)強(qiáng)縣（市）”、“全國雙擁模范城市”、“省級文明城市”、“省級衛(wèi)生城市”等稱號。權(quán)益狀況分析:估價對象房地產(chǎn)為按規(guī)劃建設(shè),已取得《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》（晉房權(quán)證青陽字第01200284001號）及《中華人民共和國國有土地使用證》（晉國用（2001）字第00015號）。產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料估價方法平時積累的經(jīng)驗、資料（八）估價原則： 合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 估價對象的評估價值是在取得國有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)下的價值。隨此函，附房地產(chǎn)估價報告三份。㎡，批準(zhǔn)用途為住宅，使用權(quán)類型為國有出讓,終止日期為20501203。估價時點原則求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。（二）市場背景分析: 晉江市歷史悠久，源遠(yuǎn)流長，山川毓秀，人文薈萃，素有“聲華文物，雄稱海內(nèi)”、“泉南佛國”、“海濱鄒魯”之美譽(yù)。（五）測算過程:A:房地產(chǎn)價值側(cè)算：收益法本次估價的評估