【正文】 、估價(jià)技術(shù)路線 ）計(jì)算公式采用比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象： 比較價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)交易搜集交易對(duì)象基本狀況、交易雙方基本狀況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況、交易目的等資料；、估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料。本次評(píng)估以《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件中載明事項(xiàng)體現(xiàn)合法原則。估價(jià)對(duì)象建筑面積為㎡。拖欠稅費(fèi)情況：估價(jià)委托人非估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，未能提供是否有拖欠稅費(fèi)的資料，房地產(chǎn)估價(jià)師也未了解到是否拖欠稅費(fèi)，本次評(píng)估假設(shè)無(wú)拖欠稅費(fèi)情況。四、 估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象基本狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件，按本次估價(jià)目的及《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（川建房發(fā)[]號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，確定本次估價(jià)對(duì)象及其基本情況如下： 1） 財(cái)產(chǎn)范圍：估價(jià)對(duì)象房屋及其應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)，包含室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，不含但不限于動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益。、若本次估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)類型、用途與土地規(guī)劃部門(mén)確定的不符或者房屋建筑面積與最終房地產(chǎn)主管部門(mén)出具的數(shù)據(jù)有所差異，則估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重新評(píng)估。 不相一致假設(shè) （無(wú)） 依據(jù)不足假設(shè)、估價(jià)委托人非估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，未能提供《國(guó)有土地使用證》原件和復(fù)印件。.估價(jià)委托人非估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，未能提供《國(guó)有土地使用證》原件和復(fù)印件。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：梁程琿單獨(dú)所有的位于成都市郫都區(qū)安德鎮(zhèn)永樂(lè)路號(hào)棟單元層號(hào)住宅用房及其應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)司法鑒定評(píng)估 估價(jià)委托人：成都市青羊區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：江蘇天圣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：鄭 鋼（注冊(cè)號(hào)：） 彭鴻潔（注冊(cè)號(hào)：）估價(jià)報(bào)告出具日期：年月日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：蘇天房（估）字（）第號(hào)17 / 22致估價(jià)委托人函成都市青羊區(qū)人民法院：受貴院的委托，我公司派出注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于年月日對(duì)梁程琿單獨(dú)所有的位于成都市郫都區(qū)安德鎮(zhèn)永樂(lè)路號(hào)（天府估價(jià)人員調(diào)查了解到該樓盤(pán)由開(kāi)發(fā)商四川省安德城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得”，故本次評(píng)估假設(shè)房屋所有權(quán)人以出讓方式取得分?jǐn)偟淖≌玫赝恋厥褂脵?quán)。根據(jù)估價(jià)委托人提供的經(jīng)成都市房產(chǎn)登記檔案信息系統(tǒng)的《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件記載，該樓盤(pán)由開(kāi)發(fā)商四川省安德城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。、本次估價(jià)按照估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，結(jié)合特定的估價(jià)目的，設(shè)定估價(jià)對(duì)象權(quán)屬完全合法，在估價(jià)對(duì)象權(quán)益和實(shí)物因素以及相關(guān)功能的限制約束條件下，結(jié)合注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師市場(chǎng)調(diào)查所了解到的估價(jià)對(duì)象周邊同類房地產(chǎn)的價(jià)值等狀況，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。2） 名稱：梁程琿單獨(dú)所有的位于成都市郫都區(qū)安德鎮(zhèn)永樂(lè)路號(hào)棟單元層號(hào)住宅用房及其應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)司法鑒定評(píng)估。查封等形式限制權(quán)利情況：根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：），在價(jià)值時(shí)點(diǎn)本次估價(jià)對(duì)象存在查封等形式限制權(quán)利情況。建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。如同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)等；、搜集房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料，如社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政治因素和其他因素等方面的資料，特別關(guān)注每年一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的變化。按照以上適用性分析，并結(jié)合《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（川建房發(fā)[]號(hào)），確定估價(jià)對(duì)象選用比較法進(jìn)行估價(jià)。區(qū)位狀況搜集位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等資料，單套住宅還包括所處樓幢、樓層和朝向；實(shí)物狀況搜集土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等土地實(shí)物狀況資料及建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等建筑物實(shí)物狀況資料；權(quán)益狀況搜集共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況等資料；、搜集估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料。、合法原則合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格，即以城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度和建筑風(fēng)格為限制條件。上河居”的開(kāi)發(fā)商為四川省安德城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限責(zé)任公司。租賃或占用情況：截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象為空置，無(wú)租賃權(quán)。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 估價(jià)委托人名 稱：成都市青羊區(qū)人民法院二、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 名 稱：江蘇天圣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司住 所：南京市秦淮區(qū)洪武路號(hào)、室法定代表人：張琪備案等級(jí)：壹級(jí)證書(shū)編號(hào)：蘇建房估備(壹)南京有效期限：年月日至年月日工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：成都分公司聯(lián)系人：李永平聯(lián)系電話： 三、 估價(jià)目的為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。、本次委托估價(jià)的房屋規(guī)劃用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等以《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件為準(zhǔn)。 二、未定事項(xiàng)假設(shè) （無(wú)） 三、背離事實(shí)假設(shè) 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、川建房發(fā)[]號(hào)《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，同時(shí)考慮本次估價(jià)目的，本次評(píng)估假定為正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的價(jià)格，不考慮抵押、查封等情況的影響。如果估價(jià)目的或條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。上河居）棟單元層號(hào)住宅用途房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘，經(jīng)測(cè)算和分析后現(xiàn)給出司法鑒定評(píng)估意見(jiàn)。若其土地取得方式與土地管理部門(mén)最終確認(rèn)不符，應(yīng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果甚至重新評(píng)估。