房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 00:34本頁(yè)面
【正文】 包括所處樓幢、樓層和朝向；實(shí)物狀況搜集土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等土地實(shí)物狀況資料及建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等建筑物實(shí)物狀況資料；權(quán)益狀況搜集共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況等資料；、搜集估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料。房地產(chǎn)交易搜集交易對(duì)象基本狀況、交易雙方基本狀況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況、交易目的等資料；、估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料。如同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)等；、搜集房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料，如社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政治因素和其他因素等方面的資料，特別關(guān)注每年一次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的變化。九、 估價(jià)方法 估價(jià)方法的定義本次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ ）執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。假設(shè)開發(fā)法是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到，估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。、估價(jià)方法適用性分析）比較法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類型的住宅用房交易案例多，交易活躍，且符合比較法的應(yīng)用和適用范圍，測(cè)算出來(lái)的價(jià)格能夠直接反映出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，故本次直接采用比較法測(cè)算。）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法及成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象為有效在用的房地產(chǎn)，估價(jià)目的為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)，不屬于具有重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，故理論上不適用假設(shè)開發(fā)法。）成本法一般適用于測(cè)算可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。估價(jià)對(duì)象理論上可采用成本法評(píng)估，但當(dāng)前住宅房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格普遍不采用基于成本的定價(jià)法，現(xiàn)時(shí)價(jià)格與成本關(guān)聯(lián)性較弱，按照估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，成本法在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的測(cè)量結(jié)果也通常低于市場(chǎng)價(jià)格，故不采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行測(cè)算。）收益法適用于估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)住宅用房的租金收益與售價(jià)不匹配，租金普遍偏低，故本次不采用收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行測(cè)算。按照以上適用性分析，并結(jié)合《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見》（川建房發(fā)[]號(hào)），確定估價(jià)對(duì)象選用比較法進(jìn)行估價(jià)。、估價(jià)技術(shù)路線 ）計(jì)算公式采用比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象： 比較價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 式中：—估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 —可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 —估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)交易情況房?jī)r(jià)指數(shù)可比實(shí)例交易情況房?jī)r(jià)指數(shù) —估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況條件指數(shù)可比實(shí)例市場(chǎng)狀況條件指數(shù) —估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況條件指數(shù)可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況條件指數(shù) ）操作步驟 ①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計(jì)算比較價(jià)格。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)真分析所掌握的資料，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)狀和本次估價(jià)目的要求，測(cè)算出市場(chǎng)價(jià)格，未考慮他項(xiàng)權(quán)利等條件的限制。十、 估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，選用比較法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，滿足估價(jià)假設(shè)和限制條件的前提下，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)年月日的司法鑒定估價(jià)結(jié)果如下：幣 種：人民幣評(píng)估面積：㎡評(píng)估單價(jià)：元㎡評(píng)估總價(jià)：萬(wàn)元（佰元取整）大 寫：人民幣陸拾貳萬(wàn)陸仟柒佰元整根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件，估價(jià)結(jié)果詳見下表：表一 估價(jià)結(jié)果一覽表業(yè)務(wù)件號(hào)房屋所有權(quán)人房屋坐落建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃用途所在樓層總樓層建筑面積（㎡）評(píng)估面積（㎡）評(píng)估單價(jià)（元㎡）評(píng)估總價(jià) （萬(wàn)元）權(quán)梁程琿成都市郫都區(qū)安德鎮(zhèn)永樂(lè)路號(hào)棟單元層號(hào)混合住宅層層十一、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓 名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期鄭鋼彭鴻潔十二、 實(shí)地查勘期年月日——年月日十三、 估價(jià)作業(yè)期自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止，即年月日——年月日。附 件一、 《成都市青羊區(qū)人民法院評(píng)估委托書》復(fù)印件二、 估價(jià)對(duì)象位置圖三、 實(shí)地查勘情況說(shuō)明表四、 估價(jià)對(duì)象照片五、 《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件六、 可比實(shí)例位置圖和外觀照片七、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件八、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書復(fù)印件九、 總公司工商變更登記說(shuō)明
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1