房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告(文件)
【正文】 賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，同時(shí)考慮本次估價(jià)目的，本次評(píng)估假定為正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的價(jià)格，不考慮抵押、查封等情況的影響。若其土地取得方式與土地管理部門(mén)最終確認(rèn)不符，應(yīng)調(diào)整評(píng)估結(jié)果甚至重新評(píng)估。 六、估價(jià)報(bào)告使用限制、本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起壹年內(nèi)有效，即年月日至年月日。但房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的查勘，僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。、本次委托估價(jià)的房屋規(guī)劃用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等以《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件為準(zhǔn)。、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象由申請(qǐng)人中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司成都市草堂支行賴文經(jīng)理、吳經(jīng)理領(lǐng)勘并確認(rèn)，若與實(shí)際不符，應(yīng)重新評(píng)估。、本次估價(jià)未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及自然災(zāi)害等不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。 、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部和部分及任何參考資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通知或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開(kāi)發(fā)表。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 估價(jià)委托人名 稱：成都市青羊區(qū)人民法院二、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 名 稱：江蘇天圣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司住 所：南京市秦淮區(qū)洪武路號(hào)、室法定代表人：張琪備案等級(jí)：壹級(jí)證書(shū)編號(hào)：蘇建房估備(壹)南京有效期限：年月日至年月日工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：成都分公司聯(lián)系人：李永平聯(lián)系電話： 三、 估價(jià)目的為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。）規(guī)模：估價(jià)對(duì)象所在樓盤(pán)“天府）權(quán)屬：根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件資料記載，以及房地產(chǎn)估價(jià)師調(diào)查： 表二 估價(jià)對(duì)象房屋登記狀況所在區(qū)街道門(mén)牌附號(hào)棟號(hào)單元樓層房號(hào)規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)建筑面積（）安德鎮(zhèn)永樂(lè)路住宅混合房屋登記權(quán)利人姓名證件號(hào)碼證書(shū)編號(hào)份額梁程琿監(jiān)證房屋用途：規(guī)劃用途為住宅，實(shí)際用途與規(guī)劃用途一致。土地所有權(quán)：國(guó)家所有。租賃或占用情況：截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象為空置，無(wú)租賃權(quán)。權(quán)屬清晰情況：權(quán)屬清晰。地形：估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)地形為平原。開(kāi)發(fā)程度：本次估價(jià)對(duì)象所在宗地紅線外達(dá)到“六通”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路），宗地紅線內(nèi)達(dá)到“六通一平”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路、場(chǎng)地平整）。上河居”的開(kāi)發(fā)商為四川省安德城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限責(zé)任公司。平面布局：三室兩廳一廚兩衛(wèi)帶陽(yáng)臺(tái)。客廳、餐廳、臥室地面鋪木地板，墻面刷白色乳膠漆，頂刷白色乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼墻磚，頂為鋁扣板吊頂。六、 價(jià)值類型1） 價(jià)值名稱：本次估價(jià)對(duì)象的價(jià)值名稱是根據(jù)川建房發(fā)[]號(hào)《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》所確定的“房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評(píng)估價(jià)值”；2） 價(jià)值定義：根據(jù)川建房發(fā)[]號(hào)《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十八條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評(píng)估，鑒定評(píng)估的價(jià)值定義為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估；）價(jià)值內(nèi)涵：估價(jià)對(duì)象在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，包括住宅用房及其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值、室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，不含但不限于動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益。、合法原則合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格，即以城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度和建筑風(fēng)格為限制條件。本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。、最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。估價(jià)對(duì)象所在樓盤(pán)周邊有很多住宅商品房樓盤(pán)，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅用房，所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)為住宅用地。區(qū)位狀況搜集位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等資料，單套住宅還包括所處樓幢、樓層和朝向；實(shí)物狀況搜集土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等土地實(shí)物狀況資料及建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等建筑物實(shí)物狀況資料；權(quán)益狀況搜集共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況等資料；、搜集估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料。比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。、估價(jià)方法適用性分析）比較法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。）成本法一般適用于測(cè)算可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。按照以上適用性分析，并結(jié)合《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（川建房發(fā)[]號(hào)），確定估價(jià)對(duì)象選用比較法進(jìn)行估價(jià)。 附 件一、 《成都市青羊區(qū)人民法院評(píng)估委托書(shū)》復(fù)印件二、 估價(jià)對(duì)象位置圖三、 實(shí)地查勘情況說(shuō)明表四、 估價(jià)對(duì)象照片五、 《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件六、 可比實(shí)例位置圖和外觀照片七、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件八、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書(shū)復(fù)印件九、 總公司工商變更登記說(shuō)明。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)真分析所掌握的資料，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)狀和本次估價(jià)目的要求，測(cè)算出市場(chǎng)價(jià)格，未考慮他項(xiàng)權(quán)利等條件的限制。）收益法適用于估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)。）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法及成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)。成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到，估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。如同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)
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