房地產(chǎn)司法鑒定估價報告(文件)
【正文】 賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》，同時考慮本次估價目的，本次評估假定為正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的價格，不考慮抵押、查封等情況的影響。若其土地取得方式與土地管理部門最終確認(rèn)不符，應(yīng)調(diào)整評估結(jié)果甚至重新評估。 六、估價報告使用限制、本估價報告使用期限自估價報告出具之日起壹年內(nèi)有效，即年月日至年月日。但房地產(chǎn)估價師對估價對象的查勘，僅限于估價對象的外觀和使用狀況。、本次委托估價的房屋規(guī)劃用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等以《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號：）復(fù)印件為準(zhǔn)。、注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價對象由申請人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司成都市草堂支行賴文經(jīng)理、吳經(jīng)理領(lǐng)勘并確認(rèn)，若與實(shí)際不符，應(yīng)重新評估。、本次估價未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及自然災(zāi)害等不可抗力對估價結(jié)果的影響。 、未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，本估價報告的全部和部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通知或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。估價結(jié)果報告一、 估價委托人名 稱：成都市青羊區(qū)人民法院二、 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) 名 稱：江蘇天圣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估測繪有限公司住 所：南京市秦淮區(qū)洪武路號、室法定代表人：張琪備案等級：壹級證書編號：蘇建房估備(壹)南京有效期限：年月日至年月日工商營業(yè)執(zhí)照注冊號：成都分公司聯(lián)系人：李永平聯(lián)系電話： 三、 估價目的為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場價值參考依據(jù)。）規(guī)模：估價對象所在樓盤“天府）權(quán)屬：根據(jù)估價委托人提供的《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號：）復(fù)印件資料記載，以及房地產(chǎn)估價師調(diào)查： 表二 估價對象房屋登記狀況所在區(qū)街道門牌附號棟號單元樓層房號規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)建筑面積（）安德鎮(zhèn)永樂路住宅混合房屋登記權(quán)利人姓名證件號碼證書編號份額梁程琿監(jiān)證房屋用途：規(guī)劃用途為住宅，實(shí)際用途與規(guī)劃用途一致。土地所有權(quán)：國家所有。租賃或占用情況：截止價值時點(diǎn)估價對象為空置，無租賃權(quán)。權(quán)屬清晰情況：權(quán)屬清晰。地形：估價對象所在地區(qū)地形為平原。開發(fā)程度：本次估價對象所在宗地紅線外達(dá)到“六通”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路），宗地紅線內(nèi)達(dá)到“六通一平”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路、場地平整）。上河居”的開發(fā)商為四川省安德城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限責(zé)任公司。平面布局：三室兩廳一廚兩衛(wèi)帶陽臺。客廳、餐廳、臥室地面鋪木地板，墻面刷白色乳膠漆，頂刷白色乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼墻磚，頂為鋁扣板吊頂。六、 價值類型1） 價值名稱：本次估價對象的價值名稱是根據(jù)川建房發(fā)[]號《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見（試行）》所確定的“房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估價值”；2） 價值定義：根據(jù)川建房發(fā)[]號《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見》第二十八條房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，鑒定評估的價值定義為房地產(chǎn)市場價值評估；）價值內(nèi)涵：估價對象在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，包括住宅用房及其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值、室內(nèi)裝飾裝修價值，不含但不限于動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益。、合法原則合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格，即以城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度和建筑風(fēng)格為限制條件。本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的界定，均以其在價值時點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。、最高最佳利用原則最高最佳利用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。估價對象所在樓盤周邊有很多住宅商品房樓盤，估價對象規(guī)劃用途為住宅用房，所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)為住宅用地。區(qū)位狀況搜集位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等資料，單套住宅還包括所處樓幢、樓層和朝向；實(shí)物狀況搜集土地的面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等土地實(shí)物狀況資料及建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等建筑物實(shí)物狀況資料；權(quán)益狀況搜集共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況等資料；、搜集估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料。比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理后得到估價對象價值或價格的方法。、估價方法適用性分析）比較法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。）成本法一般適用于測算可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值或價格。按照以上適用性分析，并結(jié)合《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見》（川建房發(fā)[]號），確定估價對象選用比較法進(jìn)行估價。 附 件一、 《成都市青羊區(qū)人民法院評估委托書》復(fù)印件二、 估價對象位置圖三、 實(shí)地查勘情況說明表四、 估價對象照片五、 《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號：）復(fù)印件六、 可比實(shí)例位置圖和外觀照片七、 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件八、 注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復(fù)印件九、 總公司工商變更登記說明。 注冊房地產(chǎn)估價師認(rèn)真分析所掌握的資料，并根據(jù)估價對象在價值時點(diǎn)的現(xiàn)狀和本次估價目的要求，測算出市場價格，未考慮他項(xiàng)權(quán)利等條件的限制。）收益法適用于估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)。）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法及成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)。成本法是測算估價對象在價值時點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到，估價對象價值或價格的方法。如同類房地產(chǎn)的價格變動率或價
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