房地產(chǎn)估價技術報告-資料下載頁
2025-10-11 02:42本頁面
【正文】 因素差價率）成新用途系數(shù)建筑面積房屋成新率是指估價對象現(xiàn)狀價格與估價對象全新狀況時的價格折減率，其主要影響因素為建筑物使用年限、保修維護情況、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，采用年限折舊法和實際觀察法綜合評定估價對象成新率為95%。房價=[801+271]==1003923元（三）采用收益法測算其他非住宅部分房地產(chǎn)價值：具體估價思路為：根據(jù)估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟使用年限）內(nèi)使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)馁Y本化率對估價對象在未來可使用年限（經(jīng)濟收益年限）內(nèi)各年的凈收益進行資本化還原，確定估價對象在估價時點的價值。根據(jù)穩(wěn)鍵性原則，假設估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且每年的年凈收益保持不變，確定計算公式為：V=a/r{11/(1+r)n}。確定凈收益：（1）估算房地產(chǎn)出租年有效毛收入：估價對象已經(jīng)于2000年將此部分房屋租賃給使用人經(jīng)營，月租金元正，根據(jù)估價人員對該地區(qū)同類用房出租情況和租金資料分析，并與估價對象比較，估價對象的租金水平基本為正常情況下的合理的預測租金水平，因此取其實際租金收益作為客觀收益，并假設出租率為100%。年有效毛收入=月出租收入12出租率=12100%=元/年（2）算房地產(chǎn)年出租年費用：A、各種稅費：根據(jù)國家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅（費）、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議，結(jié)合該地區(qū)租賃市場的實際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費均應由承租方交納。B、管理費用：包括管理費、修理費等，按年總收入的3%計算。240003%=720元（3）凈收益：=24000720=23280元/年確定資本化率：以目前中國人民銀行存款利率%，根據(jù)同類房地產(chǎn)投資收益水平率，考慮通貨膨脹和本市同地區(qū)的同類房屋的投資風險因素，風險調(diào)整值取%，綜合考慮后合計取資本化率為6%。確定估價對象收益年限：估價對象土地使用年限還剩余50年，長于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經(jīng)濟使用年限為未來可收益年限。混合結(jié)構建筑物的可使用年限50年，根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察并參照建筑物建造年限，取建筑物剩余經(jīng)濟耐用年限為46年。測算估價對象其他非住宅的市場價格：V=a/r{11/(1+r)n}其他非住宅價格=/%[11/（1+%）46]=元平方米單價==元/平方米(取整)。因出租房屋為承租方裝修，租金中未含裝修因素，故上述價格為不包含裝飾裝修的價格。其他非住宅部分的裝飾裝修單價=元含裝飾裝修價格后其他非住宅部分價格的單價：=元/平方米。
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