【正文】 十、 估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，選用比較法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，滿足估價(jià)假設(shè)和限制條件的前提下，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)年月日的司法鑒定估價(jià)結(jié)果如下：幣 種：人民幣評(píng)估面積：㎡評(píng)估單價(jià)：元㎡評(píng)估總價(jià)：萬(wàn)元（佰元取整）大 寫：人民幣陸拾貳萬(wàn)陸仟柒佰元整根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件，估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)下表：表一 估價(jià)結(jié)果一覽表業(yè)務(wù)件號(hào)房屋所有權(quán)人房屋坐落建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃用途所在樓層總樓層建筑面積（㎡）評(píng)估面積（㎡）評(píng)估單價(jià)（元㎡）評(píng)估總價(jià) （萬(wàn)元）權(quán)梁程琿成都市郫都區(qū)安德鎮(zhèn)永樂(lè)路號(hào)棟單元層號(hào)混合住宅層層十一、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓 名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期鄭鋼彭鴻潔十二、 實(shí)地查勘期年月日——年月日十三、 估價(jià)作業(yè)期自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止，即年月日——年月日。 —估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況條件指數(shù)可比實(shí)例市場(chǎng)狀況條件指數(shù) 式中：—估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格 —可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)住宅用房的租金收益與售價(jià)不匹配，租金普遍偏低，故本次不采用收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行測(cè)算。估價(jià)對(duì)象為有效在用的房地產(chǎn)，估價(jià)目的為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)，不屬于具有重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，故理論上不適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。九、 估價(jià)方法 估價(jià)方法的定義本次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法等，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ ）執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。八、 估價(jià)依據(jù)（一） 國(guó)家頒布的相關(guān)法律 、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（年月日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)，自年月日起施行）；、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（年月日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議通過(guò)，年月日中華人民共和國(guó)主席令第號(hào)公布；年月日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò)對(duì)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》作出修改）；、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（年月日中華人民共和國(guó)主席令第號(hào)，年月日施行）；、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（年月日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)，年月日第屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議《關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的決定》修正，年月日中華人民共和國(guó)主席令第號(hào)公布）；、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（第二次修正，年月日中華人民共和國(guó)主席令第號(hào)公布）；（二） 國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（年月日國(guó)務(wù)院令第號(hào)，年月日施行）；、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（年月日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第號(hào)，年月日施行）；（三）國(guó)家有關(guān)部門頒布的部門規(guī)章及文件、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》；、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》（年月日出臺(tái)，年月日施行）；、《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的規(guī)定》（法釋（）號(hào)）；、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（年月日頒布，自年月日起實(shí)施）；（四） 地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)及相關(guān)文件、《四川省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》（年月日四川省人民政府令第號(hào)，年月日施行）；、《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》川建房發(fā)[]號(hào)；（五） 本次估價(jià)依據(jù)的技術(shù)規(guī)程 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ ）； 關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（ ）估價(jià)技術(shù)指引的通知（成房評(píng)協(xié)[]號(hào)文）；、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（ ）；（六） 估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料、《成都市青羊區(qū)人民法院評(píng)估委托書(shū)》原件；、《房屋信息查詢記錄》（驗(yàn)證碼：，查詢編號(hào)：）復(fù)印件；（七）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價(jià)對(duì)象所在地自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料；、估價(jià)對(duì)象所在地統(tǒng)計(jì)資料；、估價(jià)對(duì)象所在地城市規(guī)劃資料；、估價(jià)對(duì)象所在地城市基礎(chǔ)設(shè)施基本情況資料；（八）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料；制作實(shí)地查勘記錄，并應(yīng)記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名等資料；、搜集估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料。最高最佳利用分析的前提條件有被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)完成，未來(lái)能夠合理享有配套設(shè)施使用、直接轉(zhuǎn)換用途、裝修改造繼續(xù)使用、裝修改造轉(zhuǎn)換用途、拆除重新利用。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期交易實(shí)例的搜集，找出與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)交易的實(shí)例作為可比實(shí)例，并在可比實(shí)例成交價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整，從而確定出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值偏差在合理范圍內(nèi)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)，同一房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。 獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。五、 價(jià)值時(shí)點(diǎn)年月日，設(shè)定實(shí)地查勘日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。裝飾裝修：經(jīng)實(shí)地查勘，防盜門入戶，估價(jià)對(duì)象為簡(jiǎn)單裝修，室內(nèi)安裝塑鋼窗。空間布局：躍層。 建筑物基本狀況建筑規(guī)模：估價(jià)對(duì)象所在樓盤“天府土壤：估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)土壤未見(jiàn)明顯污染。形狀：估價(jià)對(duì)象所在宗地形狀較規(guī)則。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》條第項(xiàng)規(guī)定“房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)評(píng)估