【正文】 ”；1998年5月18日《云南省契稅實施辦法》(云南省人民政府令第55號)的規(guī)定，在本省行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，稅率為3％，故：應(yīng)納契稅=3％土地使用權(quán)購買價格(總價) =3％ =(元) 根據(jù)上述收益價格測算公式及相關(guān)計算參數(shù)，測算估價對象收益價格如下表所示。容積率修正系數(shù)()的確定待估宗地為景洪市住商業(yè)Ⅲ級用地，根據(jù)《景洪市城規(guī)劃區(qū)土地分類定級與基準地價更新技術(shù)報告》(2008)，故估價人員確定=1。待估宗地地價影響因素條件說明﹑優(yōu)劣程度、修正系數(shù)及綜合修正系數(shù)確定表(表614)影響因素打分情況優(yōu)劣度修正系數(shù)分類定級所選因素52較優(yōu)商服繁華度58一般0商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度聚集較優(yōu)交通便捷程度60較優(yōu)宗地臨街狀況一面臨街一般0宗地臨街寬度較優(yōu)宗地進深一般0宗地面積＞800優(yōu)電訊設(shè)施完備度＞95%優(yōu)估價期日修正系數(shù)()的確定 根據(jù)景洪市估價期日執(zhí)行的基準地價內(nèi)涵的規(guī)定，基準地價的設(shè)定基準日為2008年8月31日，至本次估價基準日已過4年，應(yīng)該進行期日修正。(八) 補交的土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費 對于補交的土地使用權(quán)出讓金，本次估價采用基準地價系數(shù)法進行測算。(三) 年凈收益年凈收益=年有效毛收入年營運費用(四) 報酬率收益報酬率＝安全利率＋風險調(diào)整值%，根據(jù)委估對象及該區(qū)域物業(yè)經(jīng)營的實際情況，經(jīng)風險值調(diào)整后確定報酬率取9%。租賃稅費 根據(jù)估價時點執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。未來五年租金收入保持5%的年增長率。估價對象系商務(wù)金融用地上鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，殘值率為0%，60年經(jīng)濟壽命，2005年竣工，截止估價時點2012年12月5日，估價對象剩余收益年限為53年，建筑折舊為：==1,984, (元)(三) 估價對象積算價格的確定= =17,013,984,=15,028,(元)單價=15,028,247。通常按一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。銷售稅費主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、印花稅等。(1) 應(yīng)計息項目應(yīng)計息項目包括土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用。依據(jù)1995年9月7日云南省物價局、云南省建設(shè)廳《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》(云價房發(fā)[1995]200號)第七條的規(guī)定，“房屋買賣代理收費,— ％計收。相應(yīng)取費依據(jù)及費用測算結(jié)果如下表所示。”，故，征地管理費==(元)② 土地登記費依據(jù)國家土地管理局、國家測繪局、國家物價局、財政部《關(guān)于土地登記收費及其管理辦法》(國土籍字[1990]93號)的規(guī)定，土地登記費=200+225=250(元)③ 土地證書取得費用景洪市國土資源局網(wǎng)站發(fā)布的土地證書工本費為每證20元。其原理公式如下： 其中，——估價對象收益價格 ——估價對象未來各期凈收益(期間收益) ——估價對象綜合收益率 ——未來各收益年序號，第1,2,3……，n年 ——收益年期采用成本法估價,是求取估價對象在估價時點的重新購建價格、折舊,然后將重新購建價格減去折舊(或乘以成新率)來求取估價對象價值。綜上所述，估價人員判定估價對象作為寫字樓使用為其最高最佳使用。 綜上分析，獨特的自然資源與人文資源、前瞻性的經(jīng)濟發(fā)展政策，使西雙版納州(景洪市)旅游房地產(chǎn)快速發(fā)展，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，吸引了眾多州外投資商，特別是知名大企業(yè)的進入，為作為州府的景洪市寫字樓市場發(fā)展奠定了良好的消費基礎(chǔ)。作為云南唯一擁有水、陸、空國際口岸的地區(qū)，景洪有條件成為中國向東南亞國家的前沿窗口、中國與東盟之間物流、人流的集散中心和中轉(zhuǎn)樞紐、面向老撾、泰國的重要商貿(mào)旅游城市、瀾滄江—湄公河旅游圈的集散地、以及東盟游客進入中國的門戶之一。在購買的類型上，客戶多偏重小戶型。從購房者的地區(qū)屬性來看，外地購買者成為新建商品房市場的最大購買者。；。全州商品房綜合平均價格4256元/平方米，同比增加1047元，%，其中商品住宅綜合平均價格2871元/平方米，同比增加522元，%，商業(yè)營業(yè)用房綜合平均價格為8875元/平方米，同比增加177元，%。商品房批準預售面積和銷量面積增加，待售面積減少商品房批準預售和銷量面積增加，待售面積減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資的較快增長為西雙版納州固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長做出了積極貢獻?；咎攸c如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?？焖僭鲩L(1) ，%，在云南省16個地州市總排名第7位。新浪樂居對西雙版納投資潛力調(diào)查結(jié)果顯示，近七成網(wǎng)友看好西雙版納的房地產(chǎn)發(fā)展前景。在此背景下，旅游地產(chǎn)規(guī)避了嚴厲政策的調(diào)控，成為房地產(chǎn)業(yè)全新的投資洼地，成為人們的投資新寵。%。突出重點，做好國內(nèi)外重大旅游營銷活動的策劃和組織。A、實施“走出去、請進來”戰(zhàn)略，建立健全旅游統(tǒng)一宣傳促銷機制，有計劃地在蘭州、西安、長春，曼谷、萬象等主要客源地設(shè)立西雙版納駐外旅游營銷中心和旅游形象店，制作多語種、涵蓋全州旅游要素的旅游宣傳片或宣傳資料，構(gòu)建全方位的對外宣傳促銷網(wǎng)絡(luò)。同時，加大旅游招商引資力度。加快跨境旅游專項改革。③ 推進旅游產(chǎn)業(yè)改革試點工作。D、“五大精品旅游線”加強市區(qū)生態(tài)旅游線、東環(huán)線景觀走廊、西環(huán)線、瀾滄江B、“二大區(qū)域”積極參與國內(nèi)主要區(qū)域及瀾滄江全州旅游公共服務(wù)設(shè)施達到全省先進水平，與國際化接軌；全州旅游直接就業(yè)人員年均新增1千人左右，；全州旅游產(chǎn)業(yè)投資總額累計達到250億元。到2015年，旅游業(yè)將促進全州綜合經(jīng)濟實力上一個大臺階，力爭實現(xiàn)以下主要目標：——接待海外旅游者力爭突破50萬人次，年均增長20%。2011年版納預計接待國內(nèi)外旅游者950萬人次，旅游總收入突破78億元。b、充分發(fā)揮與老撾、緬甸接壤，毗鄰泰國、越南的區(qū)位優(yōu)勢，依托水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，全力打造瀾湄國際旅游圈。分別設(shè)立了西雙版納四川旅游營銷中心和重慶旅游營銷中心，與中國國際航空公司西南營銷中心、重慶航空公司等簽訂了旅游合作備忘錄和意見書，先后與上海春秋國際旅行社等國內(nèi)一批有實力的旅行社達成合作意向，分別成立了西雙版納北京、沈陽、大連、青島、濟南、上海旅游營銷中心；創(chuàng)新營銷方式，積極拓展國內(nèi)外旅游市場，設(shè)立13個國內(nèi)外“西雙版納旅游形象店”；B、以“橋頭堡”建設(shè)為契機，積極構(gòu)建“上湄公河次區(qū)域國際旅游圈”，推動建立區(qū)域邊境旅游合作機制。2010年景洪市通過了“國家園林城市”創(chuàng)建考評。湄之夜篝火晚會兩臺大型精品文化演藝節(jié)目。立體多元的交通網(wǎng)絡(luò)，讓西雙版納成為了名副其實的起點旅游站，更成為主導推進“大金三角”國際旅游區(qū)的國際樞紐城市。B、西雙版納機場航線得到進一步拓展，瀾滄江航運能力得到進一步提升，旅游交通條件進一步改善，全州水、陸、空立體交通網(wǎng)的格局已經(jīng)形成，交通與旅游業(yè)相互促進快速發(fā)展的作用凸顯。(2) “十一五”期間，旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提質(zhì)增效取得的階段性成果① 形成了 “政府主導、市場運作、社會參與”的旅游發(fā)展氛圍為規(guī)范旅游市場秩序和推進旅游誠信建設(shè)、促進西雙版納旅游業(yè)健康發(fā)展，西雙版納州加大依法治旅力度，制定了一系列有利于加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，頒布實施新的《西雙版納傣族自治州旅游條例》，建立信息化管理機制、州市縣均建立旅游發(fā)展目標責任考核制、重大旅游項目督促通報制；設(shè)立旅游發(fā)展資金，加大對旅游的投入，創(chuàng)新旅游投融資方式和途徑，多方籌融資用于旅游大項目建設(shè)。2009 年，接待國內(nèi)外游客達到732 萬人次，比上年增長17%。2006年—2009年，連續(xù)4 年游客每年以100 萬以上的人數(shù)在增加。西雙版納旅游“二次創(chuàng)業(yè)”西雙版納州是中國參與湄公河地區(qū)開發(fā)的前沿陣地，具備開發(fā)國際級高端休閑度假旅游產(chǎn)品的天然稟賦，有望成為繼清邁、瑯勃拉邦之后的(中國唯一、世界知名的)熱帶雨林國際休閑度假區(qū)，有望成為東盟各國旅游目的地對接中國云南的跳板。(三) 西雙版納旅游業(yè)的發(fā)展歷史簡況八十年代初，西雙版納被國務(wù)院批準為國家級風景名勝區(qū)，依托州內(nèi)兩個獨具特色的旅游產(chǎn)品：具有典型性和多樣性的熱帶雨林為代表的自然景觀旅游產(chǎn)品，以傣族為主體的多種少數(shù)民族風情文化民俗旅游產(chǎn)品，西雙版納州大力發(fā)展旅游業(yè)，較早成為國內(nèi)外知名的旅游景區(qū)。州內(nèi)有西雙版納機場航空口岸等水、陸、空3個國家級口岸和一個省級口岸打洛。傣族“貝葉經(jīng)”、“潑水節(jié)”、“贊哈”、慢輪制陶，基諾族的大鼓舞等被列為國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)?；Z族是西雙版納獨有的少數(shù)民族。就魚類而言，就有18科54屬共100余種。 　　境內(nèi)共有植物5000多種，占全國植物總數(shù)的1/6；有珍稀植物341種(列為國家重點保護的瀕危植物58種，占全國保護種類的15%，還保留著第三紀前某些古老的植物20個屬種)、藥用植物1715種、油脂植物115種、香料植物52種、水果植物110多種、花卉植物4大類近100種，此外還有野生牧草和其他熱帶植物3000多種，是名符其實的“植物王國”。(4) 旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。四是擁有較完善的生活服務(wù)設(shè)施。因此，知名的旅游目的地是發(fā)展旅游地產(chǎn)的場所載體。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開發(fā)建設(shè)，使旅游基礎(chǔ)設(shè)施得到配套完善，增強旅游的接待能力，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機，二者互動互補，互相促進，相得益彰。狹義上的旅游地產(chǎn)，是指由旅游項目投資公司伴隨旅游景區(qū)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)商依托旅游景區(qū)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)項目。三、市場背景分析(一) 旅游地產(chǎn)的界定和類型旅游地產(chǎn)資料顯示，目前我國人均GDP已經(jīng)達到3000美元，這是世界旅游界公認的旅游業(yè)爆發(fā)性增長階段。勐海路、勐泐大道、民航路、金象路、老機場構(gòu)成區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)，道路便捷性及可及性較好，勐海路——勐泐大道，可連接勐臘路、勐遮路、易武路多條城區(qū)路。1層為車庫，27層除辦公用房外，設(shè)視頻會議室、休息室及乒乓球室等；除一層外，每層有兩個衛(wèi)生間，分別位于各層兩端；配置電梯一部，水、電、消防、寬帶設(shè)施齊全；中檔裝修，主流裝修為米色水晶磚、乳膠漆墻面、塑鋼窗、木本色門套及實木門、不銹鋼樓梯扶手、鐵藝回廊欄桿。十二、估價人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師 注冊證編號 ***** 53200*0034 ***** 53200*0029十三、估價作業(yè)日期：2012年12月4日至2012年12月6日 十四、估價報告應(yīng)用的有效期:估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價之日起原則上為一年(即：2012年12月6日至2013年12月5日)。其原理公式如下： 其中，——估價對象收益價格 ——估價對象未來各期凈收益(期間收益) ——估價對象綜合收益率 ——未來各收益年序號，第1,2,3……，n年 ——收益年期采用成本法估價,是求取估價對象在估價時點的重新購建價格、折舊,然后將重新購建價格減去折舊(或乘以成新率)來求取估價對象價值。九、 估價方法隨著我國房地產(chǎn)估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的估價方法有收益法、市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法。最高最佳使用必須符合4個標準：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟上可行，(4)價值最大化。在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 (四)估價機構(gòu)掌握的資料：估價對象現(xiàn)場查看記錄；委托方提供的與本次估價相關(guān)的其他資料；本估價機構(gòu)掌握的房地產(chǎn)相關(guān)資料。市場價值是指理性而謹慎的交易雙方，出于利己動機，有較充裕的時間，在了解交易對象、知曉市場行情下自愿進行交易最可能的價格。②區(qū)位特征：距離車站、機場較近，交通便利，屬行政機關(guān)較為集中區(qū)域。本評估報告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開；同時未經(jīng)評估機構(gòu)同意，委托方也不得隨意向外界公開。估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的使用功能、設(shè)備安裝及質(zhì)量價格標準發(fā)生變化，并對估價對象估價價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。計息周期為年；假設(shè)估價對象開發(fā)成本及對應(yīng)的管理費、銷售費用等費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生建設(shè)期的期中，且發(fā)生的時間段的劃分與計息周期相同。成本法假設(shè)限制條件(1) 估價對象為現(xiàn)房，假設(shè)估價對象在估價時點時竣工驗收完成；(2) 本次估價不考慮下述(但不限于)特殊的非正常因素對建設(shè)期估算的影響。不考慮特殊買家的額外出價。七、在本次估價報告撰寫過程中，沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。若要了解本次評估的評估測算過程，需認真閱讀本評估報告的全部內(nèi)容。 本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則和程序，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，利用委托方提供的相關(guān)資料，經(jīng)過現(xiàn)場查看和市場調(diào)查，對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，經(jīng)評估，確定估價對象于估價時點可能實現(xiàn)的房地產(chǎn)市場價值為人民幣15133681元(壹仟伍佰壹拾叁萬叁仟陸佰捌拾壹元整。)。 估價機構(gòu)名稱：昆明*****房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司(蓋章)估價機構(gòu)負責人簽章：2012年12月6日 二．估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。五、我們自接受估價委托之后，于2012年12月4日派出評估人員對本次估