【正文】 還是鄉(xiāng)村型旅游，無論是自然風景區(qū)還是文化休閑區(qū)，只有具有一定知名度的旅游目的地，才能夠吸引更多的游客，進而促進旅游地產(chǎn)的發(fā)展。將旅游與地產(chǎn)緊密結(jié)合，有計劃地開發(fā)一系列休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的旅游產(chǎn)品，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等旅游硬件設(shè)施，可以實現(xiàn)以旅游促進地產(chǎn)開發(fā)，以地產(chǎn)帶動旅游持續(xù)發(fā)展的目的。能否吸引和滿足消費者的需求，是房地產(chǎn)和旅游市場連結(jié)的關(guān)節(jié)點，是兩個產(chǎn)業(yè)結(jié)合的紐帶。廣義上的旅游地產(chǎn)，還包括旅游度假區(qū)、休閑度假村、度假酒店、高爾夫球場等休閑、文化、養(yǎng)生、度假產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)項目是在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中新興的房地產(chǎn)項目。隨著人們生活水平的提高和閑暇時間的增加，國內(nèi)旅游開始由觀光旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)型，休閑旅游正在成為旅游業(yè)發(fā)展的潮流。區(qū)域內(nèi)供水、排水(雨水、污水)、供電、通信、有線電視配套完善，保證率高；一定距離南部客運站、嘎灑機場；醫(yī)療衛(wèi)生有一心堂、迅芳診所、迪升藥業(yè)；商業(yè)服務(wù)有景輝門窗店、大象快餐店、傣康人壽、景洪湘禮汽車修理廠、瑞享達珠寶店、大勐龍宋古茶號、西雙版納中天假日國際旅行社等；金融郵電建設(shè)銀行民航路支行、中國銀行、中行農(nóng)林西路分理處；行政管理有西雙版納出入境檢驗檢疫局、州國土局、市國土局等，系行政單位聚集區(qū)。從勐泐大道往北約13分鐘車程可抵達江北片區(qū)，距離勐泐大道的莎灣商業(yè)中心以及大興量販等大型超市距離均在15分鐘的車程內(nèi)，有1路公交車和大興量販專線車、大潤發(fā)專線車。、。辦公樓封閉性較好，交通出入口為臨機場路的大門。辦公樓鋼混結(jié)構(gòu)，總7層，估價時點為*****辦公使用。但是市場狀況變化很大時或超出報告有效期時, 需要重新評估。估價結(jié)果明細表土地使用證號所有權(quán)人座落規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)建筑面積(㎡)初評單價(元/㎡)初評價值(元)*****(2002)第0651號*****景洪市機場路南側(cè)辦公鋼混 15133681 合 計15133681備 注本估價結(jié)果為劃撥地上房屋價格。其中，重新購建價格是指假設(shè)估價對象在估價時點開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，或者在估價時點重新取得估價對象的必要支出；折舊是指各種原因造成的估價對象價值減損，其金額為估價對象在估價時點的市場價值與其在估價時點的重新購建價格之差。 收益法——報酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行房地產(chǎn)評估時，就要根據(jù)待估房地產(chǎn)的實際情況，充分考慮待估標的類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于實際價格，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范要求，評估中應(yīng)選擇較為適宜的方法進行評估，以便減小誤差，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的房地產(chǎn)價格。 估價時點原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。 替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。八、 估價原則 本估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。 (三)委托方提供的資料：《房產(chǎn)平面圖》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》復(fù)印件；《土地使用證》復(fù)印件。七、 估價依據(jù)(一)法律法規(guī):《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《物權(quán)法》；4 、《中華人民共和國土地管理法實施條例》；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；2006年12月25日原建設(shè)部《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》國家發(fā)展改革委《關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費標準規(guī)范收費行為等有關(guān)問題的通知》；《云南省計委關(guān)于明確3000萬元以下建設(shè)項目前期工作咨詢收費標準的通知》；國家計委、國家環(huán)境保護總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》；云南省計委《關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行全省建設(shè)工程造價咨詢服務(wù)收費標準的通知》；1國家計劃委員會《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》；1云南省物價局《關(guān)于調(diào)整施工圖設(shè)計文件審查收費標準有關(guān)問題的通知》；1國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知；1云南省發(fā)展和改革委員會、云南省財政廳《關(guān)于批準部分城市繼續(xù)收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費有關(guān)問題的通知》；1財政部《關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定的通知》；1《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》；1《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》；1《國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題的緊急通知》；1云南省財政廳、云南省地方稅務(wù)局《關(guān)于調(diào)整地方教育附加征收政策的通知》。五、 估價時點：2012年12月5日 六、 價值定義： 本次估價服務(wù)的經(jīng)濟行為系國有資產(chǎn)處置，根據(jù)估價目的，確定估價結(jié)果的價值類型為市場價值。③環(huán)境與交通狀況：區(qū)域規(guī)劃前置，環(huán)境整潔，交通網(wǎng)絡(luò)較發(fā)達。②土地權(quán)屬狀況：土地使用權(quán)人國有土地使用證證號宗地對應(yīng)房屋估價時點實際用途土地使用權(quán)性質(zhì)面積(平方米)***************辦公樓(17層)辦公用地劃撥區(qū)位與環(huán)境①估價對象座落：估價對象座落位于云南省西雙版納傣族自治州景洪市勐泐大道與勐海路交叉口附近，臨勐海路。本估價機構(gòu)提請估價報告使用方注意閱讀報告中的《估價的假設(shè)和限制條件》四、估 價 結(jié) 果 報 告一、 委托方名 稱：*****住 所：*********營業(yè)執(zhí)照注冊號：*******法定代表人姓名：*******公司類型：有限責任公司(法人獨資)注冊資本：叁億零伍拾萬元正二、 估價方名稱：昆明*****房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：*****資格等級：*級資格證號：********地址：**************電話：************三、 估價對象物質(zhì)實體狀況坐落：景洪市機場路南側(cè)建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)：7層委估所在層數(shù)：1層至7層委估總建筑面積：裝修、設(shè)施情況：詳見《估價技術(shù)報告》房屋利用現(xiàn)狀：辦公樓。我們僅對委估物業(yè)進行一般性察看，并未接受進行結(jié)構(gòu)測試的要求，因此，不能確定其有無內(nèi)部缺損。由于受工作權(quán)限的限制，對于估價對象的建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)及權(quán)屬關(guān)系，我們均以委托人提供的與估價對象有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，我們未進行實地丈量及確認。本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，并且不得對外發(fā)表。(二) 限制條件本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。(5) 銷售稅費的計算不包括應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。(4) 投資利息計算中，遵循下述假設(shè)。① 土地征收或房屋拆遷中遇到“釘子戶”；② 基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物；③ 原計劃籌措的資金不能按時到位；④ 某些建筑材料、建筑設(shè)備不能按時供貨；⑤ 勞資糾紛；⑥ 遭遇異?？崾畹葠毫犹鞖?；⑦ 政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變。假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價值的他項權(quán)利及限制。對于房地產(chǎn)的評估值，我們是基于以下假設(shè)條件：①自愿銷售的賣主；②有一段合理的洽談交易時間，能夠通盤考慮房地產(chǎn)市場行情進行議價；③在此期間，房地產(chǎn)價值將保持相對穩(wěn)定。假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查看之日的狀況一致。八、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)貸款價值可能產(chǎn)生影響，我們建議：合理使用評估價值；定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)處置固定資產(chǎn)價值進行再評估。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。五、我們自接受估價委托之后，于2012年12月4日派出評估人員對本次估價報告中的估價對象進行了實地查看。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 估價機構(gòu)名稱：昆明*****房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司(蓋章)估價機構(gòu)負責人簽章：2012年12月6日 二．估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。估價結(jié)果明細表土地使用證號所有權(quán)人座落規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)建筑面積(㎡)初評單價(元/㎡)初評價值(元)*****(2002)第0651號*****景洪市機場路南側(cè)辦公鋼混 15133681 合 計15133681備 注本估價結(jié)果為劃撥地上房屋價格。)。房地產(chǎn)估價報告 *****辦公樓處置房地產(chǎn)估價報告 昆*****房估字【 2012 】第【 XSBN089 】號 委托方：*****估價方：昆明*****房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司估價人員：***** *****估價作業(yè)日期：2012年12月4日至2012年12月6日目 錄致委托方函..............................................3估價師聲明..............................................4假設(shè)和限制條件........................................58估價結(jié)果報告..........................................916估價技術(shù)報告.........................................1758附件....................................................59一、致 委 托 方 函*****受貴單位委托，本公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則，對位于景洪市機場路南側(cè)的辦公房地產(chǎn)進行市場價值評估，估價時點：2012年12月5日，估價目的：為*****處置辦公樓房地產(chǎn)提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。 本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則和程序，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，利用委托方提供的相關(guān)資料，經(jīng)過現(xiàn)場查看和市場調(diào)查，對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，經(jīng)評估，確定估價對象于估價時點可能實現(xiàn)的房地產(chǎn)市場價值為人民幣15133681元(壹仟伍佰壹拾叁萬叁仟陸佰捌拾壹元整。估價結(jié)果明細表如下表所示。若要了解本次評估的評估測算過程，需認真閱讀本評估報告的全部內(nèi)容。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。六、本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對資料的真實性負責。七、在本次估價報告撰寫過程中，沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。中國注冊房地產(chǎn)估價師 蓋章、簽名2012年12月6日 三、假 設(shè) 和 限 制 條 件(一) 假設(shè)條件委托方向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供的房地產(chǎn)處置固定資產(chǎn)估價所必需的情況和資料是真實可靠。不考慮特殊買家的額外出價。假定所有權(quán)人是在公開市場上出售該物業(yè)，且不包括所有權(quán)人憑借遞延條件、售后返租、合作經(jīng)營、管理協(xié)議等附加條件以抬高物業(yè)權(quán)益價值的情況。成本法假設(shè)限制條件(1) 估價對象為現(xiàn)房，假設(shè)估價對象在估價時點時竣工驗收完成；(2) 本次估價不考慮下述(但不限于)特殊的非正常因素對建設(shè)期估算的影響。(3) 本次估價不考慮估價對象預(yù)售和延遲銷售的情況。計息周期為年；假設(shè)估價對象開發(fā)成本及對應(yīng)的管理費、銷售費用等費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生建設(shè)期的期中，且發(fā)生的時間段的劃分與計息周期相同。① 收益法下，本次估價對象設(shè)定為出讓土地上商業(yè)寫字樓房地產(chǎn)，因為所得稅是從納稅主體的角度來核算，是在利潤層次進行再分配的過程，并非直接與具體某項資產(chǎn)(估價對象)相聯(lián)系，最典型的是一個企業(yè)可能同時有多種業(yè)務(wù)或者多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，有的業(yè)務(wù)或項目可能盈利較多，有的業(yè)務(wù)或項目可能盈利較少，有的業(yè)務(wù)或項目甚至虧損，同一估價對象處于不同的企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅會有所不同，因此在估價對象價格確定時不予考慮；② 在具體估價時，對特定的估價對象而言，如收益法下，收益價格是客觀收入與客觀支出的配比，此層次更多體現(xiàn)營運層次，估價對象也是處于市場交易的領(lǐng)域，而非一旦交易完成就退出市場；另一方面，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的實際增值額為計稅依據(jù)，并非以估值作為計稅依據(jù)(特殊情況下例外)，因此在估價對象價格確定時不予考慮土地增值稅；(6) 為了與銷售稅費中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是土地增值稅、企業(yè)所得稅前利潤。凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化