【正文】 ．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。建筑物均建成于2 006年，勘估時建筑質(zhì)量狀況良好，使用正常，委估地塊土地使用權(quán)終止日期為2 056年12月4日，到評估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限為46．33年。 ㎡，形狀呈長方形，地形規(guī)整，土地開發(fā)程度宗地紅線內(nèi)外達(dá)到“五通一平”(通給水、通排水、通電、通信、通路及宗地內(nèi)場地平整)，為東川區(qū)銅都鎮(zhèn)II級工業(yè)用地。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析：委估房地產(chǎn)位于東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街村(原糖廠院內(nèi))，東川工業(yè)園區(qū)碧谷鎮(zhèn)凱通路岔路口附近，距離東川區(qū)政府約2．5公里，距離東川火車站約3公里，宗地四至為：宗地東臨凱通路延長線、南臨老糖廠宿舍區(qū)、西臨云南奧宇鋅業(yè)有限公司、北臨東川工業(yè)園區(qū)土地。由于地處東川工業(yè)園區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，產(chǎn)業(yè)聚集度較優(yōu)，周邊有云南奧字鋅業(yè)有限公司、昆明宇翔紙業(yè)有限公司、碧谷鎮(zhèn)政府等。估價對象土地地上建筑物主要有：1幢為云南長宇清真食品有限公司辦公樓，2層磚混結(jié)構(gòu)，外墻為涂料，內(nèi)部均為中等裝修；2幢、6幢為冷藏倉庫、熟食倉庫及生產(chǎn)車間，單層磚混結(jié)構(gòu)，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進(jìn)行裝修；5幢為生產(chǎn)車間、包裝車間、風(fēng)干車間及檢驗室等，單層磚木結(jié)構(gòu)，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進(jìn)行裝修。二、區(qū)域因素分析東川是昆明市所轄五區(qū)之一，擁有人口30．2萬，國土面積1858．79平方公里，東鄰會澤，南接尋甸，西連祿勸，北與四川省會東縣隔金沙江相望。區(qū)政府所在地距昆明距離1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。東川礦產(chǎn)資源豐富，為我國六大產(chǎn)銅基地之一，到目前探明的礦產(chǎn)資源主要有銅、鐵、磷、金、鉛礦等，銅金屬儲量335萬噸，占全省儲量的三分之一，位居全國第三；東川轎子雪山以“雄、奇、險、峻”被譽為“滇中第一山”；紅土地以大奇大美的神韻聞名遐邇；小江流域為世界典型暴雨泥石流區(qū)，被稱為“泥石流的天然博物館”；小江兩岸是昆明市最大的熱帶作物區(qū)，素有“天然溫室”之美稱。東川將以團(tuán)結(jié)進(jìn)取，奮力拼搏，開拓創(chuàng)新的勇氣和信心，把再就業(yè)特區(qū)建成工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，農(nóng)業(yè)獨具特色，商貿(mào)旅游活躍，城市功能完善，具有亞熱帶風(fēng)光特色的昆明新區(qū)，“天南銅都”將再現(xiàn)新輝煌。二、再就業(yè)特區(qū)的建設(shè)用地審批納入城市建設(shè)統(tǒng)一管理，省、市國土資源部門在用地指標(biāo)、用地審批方面給予優(yōu)先安排，并由專人負(fù)責(zé)落實，免收征地管理費。四、再就業(yè)特區(qū)的新增建設(shè)用地有償使用費，除30％上繳中央財政外，其余定向用于東川區(qū)的土地開發(fā)整理和復(fù)墾項目。昆明是云南政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，省會所在地，是中國架設(shè)第三座歐亞大陸橋的戰(zhàn)略通道，是國務(wù)院首批公布的4個歷史文化名城之一，以其獨特的自然條件、人文景觀及歷史文化遺跡著稱于世，是國內(nèi)及東南亞地區(qū)的綜合熱點城市之一。昆明還被國務(wù)院批準(zhǔn)為享受沿海開發(fā)城市優(yōu)惠政策的城市。東川區(qū)位于云南省東北部，是昆明市所轄五區(qū)之一，擁有人口302萬，國土面積1，858平方公里，境內(nèi)最高海拔4，344米，最低海拔695米，東與會澤縣相鄰，西與祿勸縣接壤，南與昆明尋甸相連，北與四川?。簳|縣隔金沙江想望。東川準(zhǔn)軌鐵路支線連接貴昆線，全長81公里。2 004年4月1 3日，云南省委省政府決定設(shè)立云南省東川再就業(yè)特區(qū)，給予全省乃至全國最優(yōu)惠的政策。東川礦產(chǎn)資源豐富，為我國六大產(chǎn)銅基地之一。2009年，全區(qū)預(yù)計實現(xiàn)生產(chǎn)總值31．5億元，增長11．3％，其中第一產(chǎn)業(yè)預(yù)計實現(xiàn)增加值3．6億元，增長6．3％；第二產(chǎn)業(yè)預(yù)計實現(xiàn)增加值2 0．4億元，增長1 4．8％；第三產(chǎn)業(yè)預(yù)計實現(xiàn)增加值7．5億元，增長2．3％。實施項目191個，新開工項目144個，全社會固定資產(chǎn)投資完成31．5億元，增長40％；金融機(jī)構(gòu)各項存款余額為51億元，比年初增長18％；各項貸款余額達(dá)2 5億元，比年初增長30．4％。五、最高最佳使用分析：房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價。根據(jù)《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用權(quán)證》記載，估價對象的用途為工業(yè)用地和工業(yè)廠房，根據(jù)對估價對象的綜合分析，保持現(xiàn)用途已為最高最佳使用。具體計算過程為：首先用市場比較法求取別墅土地的價值，然后用重置成本法求取建筑物的價值，兩者相加得出委估房屋房地合一的價值。其計算公式為：待估宗地價格=比較案例價格(待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù))(待估宗地價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期地價指數(shù))(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))(待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素指數(shù))比較案例情況說明表比較因素待估宗地案例一案例二案例三位置東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街村東川區(qū)銅都鎮(zhèn)東川工業(yè)園區(qū)東川工業(yè)園區(qū)土地用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)交易日期交易情況正常正常正常正常土地使用年限505050交易類型出讓出讓出讓出讓區(qū)域因