【正文】 用之后為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)，利息，應(yīng)繳納的稅金來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。確定房屋成新率：根據(jù)改建筑物的結(jié)構(gòu)形式、使用性質(zhì)、施工質(zhì)量、建成時(shí)間、現(xiàn)存狀況以及維護(hù)保養(yǎng)等情況，經(jīng)分析判定其成新率分別為：北新房95%，北舊房80%，東門臉?lè)?0%，南住房93%。建設(shè)期附加費(fèi)用：根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，以及包頭市固陽(yáng)縣的有關(guān)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象的建設(shè)期附加費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)，勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)，城建配套費(fèi)，水電增容費(fèi)，土地使用稅等項(xiàng)目。股價(jià)測(cè)算：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體做法，選取參照物，進(jìn)行對(duì)比、分析，從而得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格。二、估價(jià)方法及股價(jià)技術(shù)路線選取估價(jià)方法：本次股價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的、使用性質(zhì)及個(gè)別因素，選擇重置成本法進(jìn)行估價(jià)：即求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除其折扣，從而估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。地面鋪防滑地磚，內(nèi)墻面刮膩?zhàn)?，等碰抹灰刷白，外墻面抹灰（北?cè)水刷石），有上水電照 7 設(shè)備。（3）東門臉?lè)?，單層板磚木結(jié)構(gòu)，建成于1992年；片石基礎(chǔ)，紅磚墻（內(nèi)土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，檐高3米；木門窗，地面鋪水磨石磚，內(nèi)墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨纖維布吊頂，外墻面臨街一側(cè)貼面磚；有雙下水及電照設(shè)施。木門、鋼窗、地面鋪全瓷磚，內(nèi)墻面刮膩?zhàn)?，頂棚為木龍骨抹灰吊頂，外墻面抹灰（南立面貼白色面磚）；上下水、電，暖（土暖）設(shè)施齊全；（2）北舊房，單層半磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積69平方米，建成于1983年：片石基礎(chǔ)，紅磚墻（內(nèi)土坯）承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面，層高3米。該土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，即通上水、通下水、通電、通路、通通訊及場(chǎng)地平整。該區(qū)域所處位置優(yōu)越，交通狀況較好。八、估價(jià)方法：重置成本法九、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估計(jì)啊程序，采用科學(xué)適用的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的測(cè)算：確定估價(jià)對(duì)象在2004年9月20日的估價(jià)總值為人民幣407585元（大寫(xiě)人民幣：肆拾萬(wàn)零柒仟伍佰捌拾伍元）十、估價(jià)參加人員：匿名十一、股價(jià)作業(yè)日期：2004年12月2日至2004年12月9日十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：自3004年9月20日至2005年9月19日。四、估價(jià)目的：為拆遷補(bǔ)償提供價(jià)格參考五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年9月20日六、估價(jià)依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、內(nèi)蒙古自治區(qū)及包頭市兩級(jí)地方人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)和政策性文件：委托方提供的有關(guān)資料：估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查所獲取的有關(guān)資料。五、本報(bào)告包括致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共六部分，必須完整使用方為有效，對(duì)使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致的損失，我所不承擔(dān)責(zé)任。并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、稅費(fèi)率變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。二、本報(bào)告僅為房屋拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膮⒖?，不得用于其他用途。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。2004年12月9日評(píng)估的假設(shè)和限制條件一、我們?cè)u(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行銷售的正常合理價(jià)格，他依據(jù)如下假設(shè)：任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家和地方有關(guān)法律、法規(guī)，并支付了應(yīng)繳稅費(fèi)。四、估價(jià)人員是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，蛋受到估價(jià)報(bào)告中一說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。第一篇：房地產(chǎn)拆遷估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)拆遷估價(jià)報(bào)告內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日一、致委托方函（匿名）：受你委托，我所對(duì)擬用于拆遷補(bǔ)償之目的，你所擁有的位于包頭市固陽(yáng)縣阿拉塔大街西側(cè)的商住房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的工作原則，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察與認(rèn)真的估價(jià)、測(cè)算，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年9月20日的估價(jià)總值為人民幣407585元（人民幣大寫(xiě)肆拾萬(wàn)零柒仟伍佰捌拾伍元）。特發(fā)此函內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日評(píng)估師聲明 我們鄭重聲明：一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。三、估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系和偏見(jiàn)。五、估價(jià)人員已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察六、沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不收任何權(quán)利限制，可以在公開(kāi)市場(chǎng)上合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。有一段合理的洽談時(shí)間，可以通盤考慮房地產(chǎn)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)。三、本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于股價(jià)時(shí)點(diǎn)的假設(shè)條件、市場(chǎng)狀況而言。四、委托方提供了資料如“房屋所有權(quán)證”等是此次估價(jià)的重要依據(jù)，我們并未向政府有關(guān)部門核實(shí)，對(duì)于該資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我所不承擔(dān)任何責(zé)任。內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：（匿名）二、估價(jià)方：內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所三、估價(jià)對(duì)象：位于包頭市固陽(yáng)縣阿拉塔大街西側(cè)的商住房地產(chǎn)，屬弓毅所有，房屋所有權(quán)證號(hào)：房 權(quán)證固8字第0002784號(hào)，：國(guó)有土地使用證號(hào)：固國(guó)用（2000）字第6180號(hào)。七、估價(jià)原則：合法原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最佳使用原則、替代原則。內(nèi)蒙古雙環(huán)房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 2004年12月9日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介估價(jià)對(duì)象是位于包頭市固陽(yáng)縣阿拉塔大街西側(cè)的商業(yè)及住宅房地產(chǎn)，屬弓毅所有。，國(guó)有土地使用證號(hào)：固國(guó)用（2000）字第6180號(hào)：房屋所有權(quán)證號(hào)：房權(quán)證固8字第0002784號(hào)。共有房屋四項(xiàng)，其做法分別為：（1）北新房，單層磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積115平方米，建成于1998年，片石基礎(chǔ)，紅磚墻承重，木椽檁上草泥掛瓦屋面。木門窗，地面鋪水磨石磚，內(nèi)墻面抹灰刷白，頂棚為木龍骨石膏板吊頂，外墻面水刷石；有上下水及電照設(shè)施。（4）南房，單層磚木結(jié)構(gòu)，建成于1996年；片式基礎(chǔ)，紅磚墻承重，木椽檁上石棉瓦屋頂，層高3米；木門，鋼窗。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象顯存狀況較好，能正常使用。搜集資料：在搜集掌握估價(jià)對(duì)象有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，廣泛收集建筑市場(chǎng)用類建筑物的造價(jià)情況以及吉貝爾建設(shè)的附加費(fèi)用情況。三、估價(jià)計(jì)算過(guò)程（一）確定房屋價(jià)格房屋建安單價(jià)：根據(jù)該建筑物的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及內(nèi)部設(shè)備的設(shè)置情況，結(jié)合包頭地區(qū)同類建筑物在2004年的造價(jià)水平，以及主要建筑材料在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)售價(jià)情況，經(jīng)測(cè)算，確定起建安單價(jià)分別為：北新房560元/平方米，北舊房360元/平方米，東門臉?lè)?40元/平方米，南房390元/平方米。再次，建設(shè)期附加費(fèi)用采取建安造價(jià)的18%。確定房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=（560*11595%+360*69*80+340**90%+390**93%）*（1+18%）=163749元（二）確定土地價(jià)格估價(jià)方法的選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，待估宗地所處位置以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)師搜集的有關(guān)資料，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇成本逼近法進(jìn)行估價(jià)。其基本公式為土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益（1）土地取得費(fèi)：包括征地費(fèi)及征地管理費(fèi)。征地管理費(fèi)為征地費(fèi)的4%,則，土地取得費(fèi)=45*（1+4%）=(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：待估宗地的開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，調(diào)查待估宗地附近土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用情況并結(jié)合待估宗地的自身情況，確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為150元/平方米。利息安中 %計(jì)算。則投資利潤(rùn)=（+150++）*20% =（6）土地增值收益，即土地所有權(quán)收益土地增值收益按照10%計(jì)算，則土地增值收益=（+150+++）*10%=（7）土地價(jià)格土地單位價(jià)格=+150++++ =土地價(jià)格=*=243836元（三）確定估價(jià)總值：估價(jià)總值=房屋價(jià)格+土地價(jià)格 =163749+243836 =407585元四，估價(jià)結(jié)果在充分調(diào)查、分析估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)上，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)原則，采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，經(jīng)過(guò)科學(xué)、公正的估價(jià)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2004年9月20日的估價(jià)總值為人名幣407585元（大寫(xiě)人民幣：肆拾萬(wàn)零柒仟伍佰捌拾伍元）。評(píng)估人員本著客觀、公正、合法的原則，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，結(jié)合特定的評(píng)估目的，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象在滿足估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2007年 4月 3 日的評(píng)估結(jié)果如下：估價(jià)對(duì)象總建筑面積:估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě)：玖仟壹佰叁拾伍萬(wàn)陸仟貳佰肆拾陸元整（貨幣單位：人民幣元）其中:15 層寫(xiě)字樓建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):13796 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě):叁仟陸佰捌拾玖萬(wàn)陸仟玖佰捌拾捌元整（貨幣單位：人民幣元）報(bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 2北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告18 層寫(xiě)字樓建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):13809 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě):叁仟陸佰叁拾萬(wàn)零叁仟壹佰柒拾壹元整（貨幣單位：人民幣元）5 層部分商鋪建筑面積: 房地產(chǎn)單價(jià):25228 元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): 萬(wàn)元大寫(xiě):壹仟捌佰壹拾伍萬(wàn)陸仟零捌拾柒元整（貨幣單位：人民幣元）以上內(nèi)容摘自本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)。法人代表：北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二○○七年四月十日?qǐng)?bào)告編號(hào)：[2007]岳華中天[評(píng)]字第7號(hào) 3北京岳華中天房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：