【正文】 ①成本法求取房屋建筑物價(jià)格：工程直接費(fèi)參照用云南省多項(xiàng)類(lèi)似結(jié)構(gòu)的房屋耗材、工時(shí)、機(jī)械計(jì)取直接費(fèi)值。其計(jì)算公式為：待估宗地價(jià)格=比較案例價(jià)格(待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù))(待估宗地價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù))(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))(待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個(gè)別因素指數(shù))比較案例情況說(shuō)明表比較因素待估宗地案例一案例二案例三位置東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街村東川區(qū)銅都鎮(zhèn)東川工業(yè)園區(qū)東川工業(yè)園區(qū)土地用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)交易日期交易情況正常正常正常正常土地使用年限505050交易類(lèi)型出讓出讓出讓出讓區(qū)域因素與原料消費(fèi)市場(chǎng)的位置關(guān)系較好較好較好較好道路狀況較好較好一般較好道路通達(dá)度距離主干道小于100米臨主干道臨支路臨次干道交通運(yùn)輸設(shè)施完備度完備完備較完備較完備基礎(chǔ)設(shè)施供給及其費(fèi)用較好較好較好較好產(chǎn)業(yè)集聚度好好好好自然條件較好較好較好較好規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)污染管制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)個(gè)別因素地形與地勢(shì)較好較好較差較好地質(zhì)與水文條件較好較好較好較好宗地面積適中較好適中較好鄰接道路的寬度等級(jí)及通達(dá)性較好好一般較好與干路及主要交通運(yùn)輸設(shè)施的位置關(guān)系較近臨主干道一般較近基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)與供給度較好好一般較近土地使用限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)確定調(diào)整系數(shù)：(1)交易情況修正待估宗地與比較實(shí)例均為正常的市場(chǎng)交易價(jià)格，無(wú)異常情況，故不需做交易情況修正。東川準(zhǔn)軌鐵路支線(xiàn)連接貴昆線(xiàn)，全長(zhǎng)81公里。區(qū)政府所在地距昆明距離1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。東川自古就有“天南銅都”之美譽(yù)，東漢以后為歷代王朝提供鑄幣原料，到清代盛極一時(shí)，稱(chēng)為“京銅”、“云銅”。距離東川100公里的大型水電站白鶴灘電站將開(kāi)工建設(shè)，電站建成，東川境內(nèi)金沙江水位將上升1 00多米，東川將出現(xiàn)高峽出平湖的壯麗景觀。(2)交易時(shí)間修正云南省實(shí)行了國(guó)有土地儲(chǔ)備和公開(kāi)交易制度后，對(duì)土地利用進(jìn)行了合理調(diào)整，優(yōu)先滿(mǎn)足社會(huì)公益事業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)的用地需求，而且對(duì)新興產(chǎn)業(yè)、公益事業(yè)采用成本價(jià)或劃撥方式供地。然后根據(jù)現(xiàn)行使用定額《云南省建筑工程預(yù)算定額(2 003)》、《云南省安裝工程消耗量定額(2003)》及與之配套的取費(fèi)用定額；“云南省工程建設(shè)材料、設(shè)備價(jià)格信息》等詳細(xì)預(yù)算方法計(jì)算得出該類(lèi)型房屋建筑工程造價(jià)并計(jì)算建筑的前期工程費(fèi)用及資金成本等費(fèi)用最終得出該類(lèi)房屋建筑重置價(jià)值。磚混結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房成新率計(jì)算表序號(hào)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)定分評(píng)定依據(jù)1結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)2018未發(fā)現(xiàn)明顯不均勻下沉2承重構(gòu)件3028可見(jiàn)部分未發(fā)現(xiàn)明顯變形3非承重結(jié)構(gòu)1513墻體基本完好4層面2018防水未見(jiàn)滲漏5地面1514面層存在一定磨損A小計(jì)10091權(quán)重80%1裝修門(mén)窗2523輕度變形受損2外墻2018完好3內(nèi)墻2018一般性蝕落4頂棚2017一般完好，局部老化剝落5其他1513使用正常B小計(jì)10089權(quán)重10%1設(shè)備水衛(wèi)2523基本完好，個(gè)別輕微滲漏2電照3029線(xiàn)路裝置基本完好，設(shè)備可滿(mǎn)足使用要求3暖通3533設(shè)施設(shè)備完好4其他108使用正常C小計(jì)10093權(quán)重10%勘查成新率A+B+C=%④綜合成新率的確定：綜合成新率=勘查成新率6 0％+理論成新率40％ =91％60％+90％4 0％ =91％(取整)⑤磚混結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房評(píng)估單價(jià)=重置單價(jià)綜合成新率859元／㎡91％=781．69元／㎡本次評(píng)估磚混結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房評(píng)估單價(jià)取整為782元／㎡ (2)磚木結(jié)構(gòu)廠(chǎng)房以委估房屋5幢為例：5幢為云南長(zhǎng)宇清真食品有限公司生產(chǎn)車(chē)問(wèn)，單層磚木結(jié)構(gòu)，外墻為涂料，建成于2 006年，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進(jìn)行裝修，室內(nèi)地面鋪地磚，墻面部分貼墻磚，頂面為塑扣板吊頂，塑鋼窗、通風(fēng)、采光良好、工程質(zhì)量良好，房產(chǎn)的保養(yǎng)、維護(hù)狀況一般。用市場(chǎng)比較法求取委估對(duì)象土地的價(jià)值在求取某一宗待估土地的土地價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原