【正文】 風(fēng)險提示風(fēng)險提示的內(nèi)容完整，分析合理，針對性強。(3)估價對象抵押的合法性分析不夠全面、正確的，扣1～4分。6土地開發(fā)程度調(diào)整開發(fā)程度調(diào)整內(nèi)容完整，計算正確。(2)基準(zhǔn)地價取值不合理的，扣2分。(4)計算公式中字母含義未說明或說明不準(zhǔn)確的，扣1～2分。8投資利息利率選擇正確；計息期限確定合理。2(1)稅費構(gòu)成不完整或不正確的，扣1分。(2)無計算公式或無計算過程的，扣3分。(2)取值依據(jù)不充分的，扣1分。2后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期期間明確、合理。7建筑物折舊維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(2)費用額度或取費基數(shù)、費率確定不合理的，扣2分。9公式選用和計算過程計算公式選用正確，計算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計算正確。(2)費率取值理由不充分的，扣1分。(2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣1～6分。(3)利潤率取值不合理的，扣2分。4銷售費用費用構(gòu)成合理，費率確定依據(jù)充分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費用構(gòu)成完整，費用依據(jù)充分，取值合理。(5)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價參數(shù)虛構(gòu)、編造或嚴(yán)重錯誤，計算公式選用、計算結(jié)果嚴(yán)重錯誤的，屬于不合格內(nèi)容。(3)轉(zhuǎn)售價格、轉(zhuǎn)售成本確定未說明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣1～2分。5(1)運營費用構(gòu)成不正確或不完整的,，扣1～3分。租賃面積確定租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積一致，依據(jù)充分，確定合理。小 計30表12 收益法評審標(biāo)準(zhǔn)序號評審分項評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價報告存在的問題及其扣分1收益期或持有期收益期收益期確定正確，依據(jù)充分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣1～2分。(2)調(diào)整方法不明確的，～1分。(3)可比實例基本狀況描述不完整、不清晰的，扣1～2分。4(1)基本資料包括：估價委托書復(fù)印件、估價對象位置圖、內(nèi)部狀況照片、外部狀況照片、周圍環(huán)境照片、權(quán)屬證明復(fù)印件、可比實例位置圖和外觀照片(比較法)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件。致函與估價結(jié)果報告中的估價方法取決于本子項。(4)分析、判斷結(jié)論錯誤的，扣3分。應(yīng)有而沒有的，每缺少一項，扣1分。點評（自序號“19”至“26”為技術(shù)報告內(nèi)容）本子項內(nèi)容多，雖分?jǐn)?shù)較少但很重要，要認(rèn)真執(zhí)行評審標(biāo)準(zhǔn)要求，要注意因缺項被扣至零分；區(qū)位狀況至少分：位置（6）+交通（4）+外部配套（2）+周圍環(huán)境（3）細項；要有區(qū)位優(yōu)劣分析，如環(huán)境優(yōu)勢（自然或人文景觀）、交通優(yōu)勢（地鐵），劣勢如污染、周邊環(huán)境干擾等；區(qū)位分析要有針對性。點評按對估價項目實地查勘的次數(shù)，寫明查勘時間，要具體到年、月、日；要真實，不編造；3 、一般與現(xiàn)場查勘記錄一致，與現(xiàn)場拍得照片一致。2(1)估價方法的名稱不規(guī)范的，扣1分。(3)價值類型選擇或價值定義、內(nèi)涵表述有嚴(yán)重錯誤，屬于不合格內(nèi)容。描述不全面或不準(zhǔn)確的，扣1～2分。二、估價結(jié)果報告︵28分︶準(zhǔn)確6*估價委托人基本信息完整。(3)未說明哪些注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘或哪些注冊房地產(chǎn)估價師未進行實地查勘的，扣1分。點評點評本子項有3個對報告不合格的規(guī)定，其中2個屬于管理層面，1個是技術(shù)層面；本子項有12個方面內(nèi)容要求，要逐個明確，不能缺項；有8個方面在報告中要求與其他部分保持一致性。其中，沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告的定量評審總得分90分以上的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告加分前的定量評審總得分80分以上且加分后的總得分90分以上的，為一等報告；80分以上、不足90分的，為二等報告；70分以上、不足80分的，為三等報告；60分以上、不足70分的，為四等報告。估價報告在高于《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、相應(yīng)估價指導(dǎo)意見和辦法的要求且不與其有關(guān)內(nèi)涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。第三條（評審方式） 估價報告評審，采取定量評審與定性評審相結(jié)合的方式。扣分有一定區(qū)間范圍的，根據(jù)問題的輕重程度予以扣分。特定估價目的的估價報告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨特組成要素或者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨特內(nèi)容的，估價報告為不合格。點評點評本子項7項內(nèi)容一項也不能少，每少一項，最后扣至零分；封面表述要求：表述不準(zhǔn)確常指7項，不簡潔常指估價項目名稱；估價報告沒有封面或扉頁的，標(biāo)準(zhǔn)分1分扣掉，但不屬于重要內(nèi)容缺失，不視為質(zhì)量不合格；封面舉例。注：僅向估價委托人提供估價結(jié)果報告的，存檔的估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨的目錄。(2)估價假設(shè)未按一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)進行說明的，扣1～3分。(2)估價目的表述不規(guī)范的，扣1分。10*價值時點確定正確，確定理由簡明、具體。13*估價依據(jù)依據(jù)完整、必要、合法有效、表述準(zhǔn)確。結(jié)果報告的估價結(jié)果源于技術(shù)報告；僅表述總價或單價的，應(yīng)說明理由（也要與技術(shù)報告一致）抵押估價的，要確保估價結(jié)果內(nèi)涵正確，搞準(zhǔn)確相關(guān)費用是否扣除；防止出現(xiàn)不合格，主要是由于工作不認(rèn)真或主觀上把評估價值確定的明顯偏高或偏低。每缺少一項。(2)缺少分析的，扣2分。點評本子項是房地產(chǎn)估價師們的長項優(yōu)勢。(4)理論上適用的估價方法未選用且未說明理由，或估價方法選用錯誤，屬于不合格內(nèi)容。26*估價結(jié)果確定估價結(jié)果確定方式恰當(dāng)、理由充分。(4)報告文字表述不通順、邏輯性不強、不夠客觀平實的，扣1～2分。(3)修正方法不明確的，～1分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣1～2分。7公式選用和計算過程計算公式選用正確，計算過程清晰、完整，權(quán)重合理，計算正確。(3)租金水平未在估價對象租金水平和類似房地產(chǎn)租金水平的基礎(chǔ)上合理預(yù)測的，扣2～3分。(2)未說明近年經(jīng)營收入的，扣3～5分。(5)經(jīng)營利潤未扣除的，扣2分。(4)報酬率或資本化率取值不合理的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣1分。1(1)稅費構(gòu)成不完整或不合理的，扣1分。6銷售稅費稅費構(gòu)成合理，稅率、費率確定正確。(2)無計算公式或無計算過程的，扣3分。(3)土地開發(fā)周期確定不合理的，扣1分。(2)稅率、費率不符合規(guī)定的，扣2分。(2)費率確定不合理的，扣2分。(3)計取稅費基數(shù)、稅率確定依據(jù)不充分的，～1分。(2)稅率、費率不符合規(guī)定的，扣2分。(5)一般性計算錯誤的，扣1～3分。2(1)稅費構(gòu)成不完整或不正確的，扣1分。(2)稅率、費率不符合規(guī)定的，扣2分。2后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期期間明確、合理。2(1)費率取值理由不充分的，扣1分。2(1)利潤率內(nèi)涵不清楚或取值理由不充分的，扣1分。(4)未介紹調(diào)整系數(shù)的，扣2分。3(1)容積率調(diào)整系數(shù)確定不符合宗地狀況說明，或依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)計算過程不清晰或不完整的，扣1～2分。每缺少一項，扣2分。小 計30。3*估價結(jié)果披露的特殊要求披露內(nèi)容完整。8公式選用和計算過程計算公式選用正確，計算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計算正確。(2)區(qū)位狀況調(diào)整的計算過程錯誤的，扣1～3分。(2)調(diào)整方法、系數(shù)介紹不完整的，扣1～2分。(3)計算基數(shù)不正確的，扣2分。(2)取值依據(jù)不充分，扣1分。(2)未描述開發(fā)經(jīng)營方式的，扣3分。8銷售稅費稅費構(gòu)成合理，稅率、費率確定正確。(5)當(dāng)前市場狀況變化趨勢分析依據(jù)不充分或不合理的，～1分。(3)計算過程不清晰或不完整的，扣1～2分。5銷售稅費稅費構(gòu)成合理，稅率、費率確定正確。2(1)稅費構(gòu)成不完整或不合理的，扣2分。小 計30表133 成本法（房地分估的建筑物或單獨的建筑物）評審標(biāo)準(zhǔn)序號評審分項評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價報告存在的問題及其扣分1建設(shè)成本前期費用費用構(gòu)成合理；計費依據(jù)充分，費率合理。7銷售稅費稅費構(gòu)成合理，稅率、費率確定正確。5(1)土地開發(fā)費用構(gòu)成不完整的，扣1～3分。9公式選用和計算過程計算公式選用正確，計算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計算正確。(3)開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。(3)費用額度或取費基數(shù)、費率確定不合理的，扣2分。征收集體土地征收國有土地上房屋點評注意土地價格取得的途徑；除特殊要求外，一般從市場取得；2建設(shè)成本前期費用計費依據(jù)充分，費率合理。(2)報酬率或資本化率確定方法不正確的,，扣2分。(3)運營費用（運營費用率）確定無依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2～4分。自營型經(jīng)營收入經(jīng)營業(yè)態(tài)或生產(chǎn)性質(zhì)明確；說明近年經(jīng)營收入；經(jīng)營收入測算過程清楚、完整，計算正確。3(1)租金內(nèi)涵不一致或不清晰的，扣2～3分。(4)調(diào)整方向不正確的，扣3分。(2)比較因素說明不清晰或未說明的，～3分。2(1)未說明交易情況的，扣2分。(2)報告各部分之間描述相互矛盾的，扣1～3分。要認(rèn)真執(zhí)行評審標(biāo)準(zhǔn)的要求，內(nèi)容涉及到一般項目表和各估價方法表；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價參數(shù)選取要有來源；該選用的估價方法一定要選，理論應(yīng)選而未選的要說明理由；分析要有說服力、測算要有公式、要有步驟和詳細過程。(2)理論上不適用的估價方法未簡述理由的。(2)缺少分析或分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等。每缺少一項。(3)估價結(jié)果與致估價委托人函或估價技術(shù)報告中的不一致的，評估價值明顯偏高或偏低的，屬于不合格內(nèi)容。點評本子項是估價報告基礎(chǔ)性的，是估價前提條件。本子項標(biāo)準(zhǔn)分較多；具體要求見“評審標(biāo)準(zhǔn)”，體現(xiàn)對估價對象的定位，是估價報告的基本事項；本子項財產(chǎn)范圍為4+3；本子項估價對象狀況為5（基本）+4（土地）+5（建筑物）。8*估價目的表述明確、具體、規(guī)范。5(1)內(nèi)容包括：本次估價的各項估價假設(shè)、估價報告使用限制。(4)目錄中的文字與正文中的文字不一致的。每缺少一項。估價結(jié)果報告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價報告為不合格：（一）估價委托人；（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)；（三）估價目的；（四）估價對象；（五）價值時點；（六）價值類型；（七）估價原則；（八）估價依據(jù)；（九）估價方法；（十）估價結(jié)果；（十一）注冊房地產(chǎn)估價師；（十二）實地查勘期；（十三）估價作業(yè)期。不應(yīng)當(dāng)有特殊項目的估價報告的定量評審總得分，為各個一般項目的評審得分之和。估價報告定量評審項目，分為一般項目和特殊項目。給予估價報告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)說明估價報告中的創(chuàng)新或者特色之處，并簡述理由。第十五條（參照執(zhí)行） 對非鑒證性估價報告進行評審，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。估價結(jié)果表達方式：一是準(zhǔn)確、簡潔，二是結(jié)果用表格式；報告使用特別提示：報告份數(shù)，風(fēng)險提示等；致估價委托人函屬于估價報告重要內(nèi)容，沒有此項的，評審為質(zhì)量不合格；致估價委托人函舉例3目 錄內(nèi)容完整，前后文字、頁碼一致。(5)未注明注冊房地產(chǎn)估價師姓名、注冊號、簽名日期的，扣2分。每缺少一項。每缺少一項，扣1分。估價中一般按房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)中術(shù)語表述；術(shù)語有的為價值定義，有的為價值內(nèi)涵，需要搞明白；3要防止出現(xiàn)不合格，即價值類型選擇或價值定義、內(nèi)涵表述有嚴(yán)重錯誤12*估價原則原則完整、準(zhǔn)確，具有針對性。(3)與估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致的，屬于不合格內(nèi)容。1(1)表述不正確的，扣1分。3(1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、開發(fā)程度等。(4)分析針對性不強的，～1分。估價目的評估現(xiàn)狀價值的，可不進行最高最佳利用分析。30(1)按表11～表15相應(yīng)的估價方法評審標(biāo)準(zhǔn)進行評審。(2)估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境照片難以反映估價對象狀況的，扣1～4分。(5)可比實例少于3個，或虛構(gòu)、編造可比實例的，屬于不合格內(nèi)容。(4)調(diào)整方向不正確的，扣4分。(6)調(diào)整幅度不合理的，～5分。(2)收益期確定未說明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2分。(2)租賃面積確定不正確或依據(jù)不充分的，扣2分。(3)運營費用（運營費用率）確定無依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2～4分。2