【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 權(quán)益狀況分析要有針對(duì)性。22*市場(chǎng)背景描述與分析描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對(duì)性。3(1)描述內(nèi)容包括：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展簡(jiǎn)況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)缺少分析或分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)，如分析結(jié)論不能為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持的，扣1分。點(diǎn)評(píng)本子項(xiàng)是房地產(chǎn)估價(jià)師們的長(zhǎng)項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。但要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，不宜過(guò)度發(fā)揮，一些與估價(jià)報(bào)告分析不必要的內(nèi)容；本子項(xiàng)內(nèi)容要求三方面：地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展簡(jiǎn)況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體狀況、同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況；不要泛泛分析，要有結(jié)論為估價(jià)測(cè)算及估價(jià)參數(shù)取值提供支持；住宅、寫(xiě)字樓、飯店、零售商業(yè)等房地產(chǎn)，要區(qū)別分析；對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)更要針對(duì)性分析。23*最高最佳利用分析（根據(jù)估價(jià)目的評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值可無(wú)）分析內(nèi)容完整，具有針對(duì)性，結(jié)論正確。3(1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、財(cái)務(wù)可行性、最高最佳利用方式。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(2)未說(shuō)明估價(jià)前提的，扣1分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1～2分。(4)分析、判斷結(jié)論錯(cuò)誤的，扣3分。點(diǎn)評(píng)本子項(xiàng)不是表述最高最佳利用原則，而是要求進(jìn)行最高最佳利用分析；最高最佳利用分可進(jìn)行內(nèi)容：（1）合法性、技術(shù)可能性、財(cái)務(wù)可行性、最高最佳利用方式；（2）三個(gè)原理（遞增遞減、均衡、適合原理）；（3）估價(jià)前提等；分析要緊密結(jié)合估價(jià)對(duì)象狀況，不要泛泛分析；不要出現(xiàn)分析和判斷錯(cuò)誤。估價(jià)目的評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值的，可不進(jìn)行最高最佳利用分析。24*估價(jià)方法適用性分析逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法是否適用。估價(jià)技術(shù)路線表述正確、清晰。3(1)分析內(nèi)容包括：比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等估價(jià)方法的適用性，選用的估價(jià)方法的估價(jià)技術(shù)路線。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)理論上不適用的估價(jià)方法未簡(jiǎn)述理由的。(3)理論上適用但客觀條件不具備的估價(jià)方法未選用，雖然說(shuō)明了理由，但理由不充分的，扣1～2分。(4)理論上適用的估價(jià)方法未選用且未說(shuō)明理由，或估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，屬于不合格內(nèi)容。(5)選用的估價(jià)方法未簡(jiǎn)述選用的理由的，扣1分。(6)估價(jià)技術(shù)路線表述不清晰的，～1分。(7)估價(jià)技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣3分。(8)與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)本子項(xiàng)對(duì)估價(jià)要求是較高的。評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求有三方面，要搞清楚；多數(shù)估價(jià)應(yīng)對(duì)四個(gè)估價(jià)方法方面逐個(gè)進(jìn)行分析；如果對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)運(yùn)用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，在本子項(xiàng)也應(yīng)對(duì)該估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析；理解估價(jià)技術(shù)路線的定義或內(nèi)涵，并要進(jìn)行表述；不要出現(xiàn)二個(gè)不合格的錯(cuò)誤。致函與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)方法取決于本子項(xiàng)。25*估價(jià)測(cè)算過(guò)程估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，估價(jià)參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實(shí)際應(yīng)用有說(shuō)服力；有必要的分析和過(guò)程；計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。30(1)按表11～表15相應(yīng)的估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審。(2)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測(cè)算過(guò)程的得分，然后以其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為估價(jià)測(cè)算過(guò)程的得分。(3)理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說(shuō)明理由的，該估價(jià)方法的得分為零分。(4)選用的估價(jià)方法沒(méi)有估價(jià)測(cè)算過(guò)程的，該估價(jià)方法的得分為零分。點(diǎn)評(píng)本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告最核心部分，分值最高，是估價(jià)結(jié)果的形成和判定部分，要求最高。要認(rèn)真執(zhí)行評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的要求，內(nèi)容涉及到一般項(xiàng)目表和各估價(jià)方法表；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)選取要有來(lái)源；該選用的估價(jià)方法一定要選，理論應(yīng)選而未選的要說(shuō)明理由；分析要有說(shuō)服力、測(cè)算要有公式、要有步驟和詳細(xì)過(guò)程。致函與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)方法取決于本子項(xiàng)。26*估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果確定方式恰當(dāng)、理由充分。2(1)各種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果權(quán)重確定不恰當(dāng)?shù)模?分。(2)未說(shuō)明權(quán)重確定理由或理由不充分的，扣1分。(3)評(píng)估價(jià)值明顯偏高或偏低的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)本子項(xiàng)是估價(jià)報(bào)告最關(guān)注部分，分值雖不高，但估價(jià)結(jié)果關(guān)系到多方面利益，一定要細(xì)心，確定與表述方式一定符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求；估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果權(quán)重的處理要得當(dāng)，如簡(jiǎn)單算術(shù)平均的處理，如加權(quán)平均的處理；要使致函與結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果與本子項(xiàng)一致。至表述文字可適當(dāng)簡(jiǎn)化。四、附件及外在質(zhì)量︵8分︶27*附 件附件資料齊全、完整、真實(shí)。4(1)基本資料包括：估價(jià)委托書(shū)復(fù)印件、估價(jià)對(duì)象位置圖、內(nèi)部狀況照片、外部狀況照片、周?chē)h(huán)境照片、權(quán)屬證明復(fù)印件、可比實(shí)例位置圖和外觀照片(比較法)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)復(fù)印件。每缺少一項(xiàng)且未充分說(shuō)明客觀原因，或每有一項(xiàng)出差錯(cuò)的，扣1分。(2)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況、周?chē)h(huán)境照片難以反映估價(jià)對(duì)象狀況的，扣1～4分。(3)有重要專(zhuān)業(yè)幫助未附重要專(zhuān)業(yè)幫助者簽字的書(shū)面專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)復(fù)印件的，扣1分。點(diǎn)評(píng)附件內(nèi)容要符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，一般為10項(xiàng)；附件名稱(chēng)一般放在目錄之后；注意照片的標(biāo)注方法；抵押估價(jià)對(duì)附析的特殊要求。28外在質(zhì)量用語(yǔ)用詞規(guī)范，文字簡(jiǎn)潔、通順、邏輯性強(qiáng)，排版、裝訂規(guī)整。4(1)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范或前后表述不一致的，扣1～2分。(2)報(bào)告各部分之間描述相互矛盾的，扣1～3分。(3)報(bào)告各部分之間出現(xiàn)不必要重復(fù)的，扣1～2分。(4)報(bào)告文字表述不通順、邏輯性不強(qiáng)、不夠客觀平實(shí)的，扣1～2分。(5)存在病句、錯(cuò)別字、漏字、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)錯(cuò)誤的，扣1～2分。(6)序號(hào)使用不規(guī)范或順序錯(cuò)誤的，扣1～2分。(7)排版不規(guī)整，裝訂質(zhì)量粗糙的，扣1～2分。點(diǎn)評(píng)外在質(zhì)量是估價(jià)報(bào)告的形象，也要同樣搞好，要符合評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，共分三個(gè)方面；關(guān)于規(guī)范用語(yǔ)，要執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)；文字上的內(nèi)容要多看幾遍，細(xì)心閱讀，注意文字的簡(jiǎn)潔、通順和邏輯性；注意字型、字號(hào)、行距、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)（半角與全角、括號(hào)后不要有標(biāo)點(diǎn)符號(hào)），注意報(bào)告中的表格形式；排版（不出斷行、每另起一段須空二字）、注意裝訂、封面樣式、顏色與質(zhì)地等合 計(jì)100表11 比較法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題及其扣分1可比實(shí)例選取數(shù)量要求可比實(shí)例不少于3個(gè)。2(1)未說(shuō)明可比實(shí)例的名稱(chēng)、位置，無(wú)可比實(shí)例外觀照片的，每項(xiàng)扣1分。(2)可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵說(shuō)明不清的，扣1～2分。(3)可比實(shí)例基本狀況描述不完整、不清晰的，扣1～2分。(4)可比實(shí)例的區(qū)位狀況、成交日期等可比性不強(qiáng)的，扣1～2分。(5)可比實(shí)例少于3個(gè)，或虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的，屬于不合格內(nèi)容。真實(shí)性可比實(shí)例真實(shí)，價(jià)格內(nèi)涵清晰。2信息完備性可比實(shí)例必要信息完備。2可比性可比實(shí)例具有可比性。22交易情況修正交易情況說(shuō)明清晰，修正方法明確、方向正確、幅度合理。2(1)未說(shuō)明交易情況的，扣2分。(2)交易情況說(shuō)明不清晰的，～1分。(3)修正方法不明確的，～1分。(4)修正方向不正確的，扣2分。(5)修正幅度不合理的，～2分。點(diǎn)評(píng)明確修正與調(diào)整的區(qū)別；明確評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求。過(guò)程調(diào)整的扣分可在一個(gè)修正和三個(gè)調(diào)整中進(jìn)行。3市場(chǎng)狀況調(diào)整成交日期表述明確，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。4(1)成交日期表述模糊或未說(shuō)明的，扣2～3分。(2)調(diào)整方法不明確的，～1分。(3)調(diào)整方向、幅度與市場(chǎng)背景分析不一致的，扣1～3分。(4)調(diào)整方向不正確的，扣4分。(5)調(diào)整幅度不合理的，～4分。點(diǎn)評(píng)明確修正與調(diào)整的區(qū)別；明確評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求；注意三方面調(diào)整；以下區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益要求相同。4區(qū)位狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說(shuō)明清晰，權(quán)重合理，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺少主要比較因素或比較因素針對(duì)性差的，～3分。(2)比較因素說(shuō)明不清晰或未說(shuō)明的，～3分。(3)比較因素權(quán)重不合理的，～3分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣1～2分。(5)調(diào)整方向不正確的，扣5分。(6)調(diào)整幅度不合理的，～5分。5實(shí)物狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說(shuō)明清晰，權(quán)重合理，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。5(1)缺少主要比較因素或比較因素針對(duì)性差的，～3分。(2)比較因素說(shuō)明不清晰或未說(shuō)明的，～3分。(3)比較因素權(quán)重不合理的，～3分。(4)調(diào)整方法不明確的，扣1～2分。(5)調(diào)整方向不正確的，扣5分。(6)調(diào)整幅度不合理的，～5分。6權(quán)益狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因素說(shuō)明清晰，調(diào)整方法明確、方向正確、幅度合理。3(1)比較因素選擇不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的，扣1～3分。(2)比較因素說(shuō)明不清晰或未說(shuō)明的，扣1～3分。(3)調(diào)整方法不明確的，扣1～2分。(4)調(diào)整方向不正確的，扣3分。(5)調(diào)整幅度不合理的，～3分。7公式選用和計(jì)算過(guò)程計(jì)算公式選用正確，計(jì)算過(guò)程清晰、完整，權(quán)重合理，計(jì)算正確。3(1)無(wú)計(jì)算公式或無(wú)計(jì)算過(guò)程的，扣3分。(2)計(jì)算過(guò)程不清晰或不完整的，扣1～2分。(3)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1～3分。(4)各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的修正或調(diào)整幅度超出規(guī)范規(guī)定未陳述理由，或權(quán)重不合理的，扣1～3分。(5)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或嚴(yán)重錯(cuò)誤，計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤的，屬于不合格內(nèi)容。點(diǎn)評(píng)明確評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)有四方面要求；防止出現(xiàn)注二種不合格現(xiàn)象，切實(shí)認(rèn)真對(duì)待意三方面調(diào)整；以下收益法區(qū)位、成本法實(shí)物、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等權(quán)益要求相同。小 計(jì)30表12 收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題及其扣分1收益期或持有期收益期收益期確定正確，依據(jù)充分。3(1)收益期確定錯(cuò)誤的，扣3分。(2)收益期確定未說(shuō)明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2分。持有期持有期確定正確，依據(jù)充分。(1)持有期確定錯(cuò)誤的，扣3分。(2)持有期確定未說(shuō)明依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2分。2有效毛收入出租型租金水平租金水平確定依據(jù)充分、合理，有必要的過(guò)程。3(1)租金內(nèi)涵不一致或不清晰的，扣2～3分。(2)租金水平確定依據(jù)不充分的，扣2～3分。(3)租金水平未在估價(jià)對(duì)象租金水平和類(lèi)似房地產(chǎn)租金水平的基礎(chǔ)上合理預(yù)測(cè)的，扣2～3分。(4)租金水平確定與市場(chǎng)背景描述分析不一致的，扣3分。(5)租金水平確定缺少必要過(guò)程的，扣2～3分。租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)未說(shuō)明有無(wú)租約限制的，扣2分。(2)有租約限制，但未考慮且無(wú)理由或理由不充分的，扣1～2分。(3)考慮了租約限制，但處理方式不正確的，～2分。租賃面積確定租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積一致，依據(jù)充分，確定合理。2(1)租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積不一致的，扣2分。(2)租賃面積確定不正確或依據(jù)不充分的，扣2分。(3)可出租面積比率確定不正確或依據(jù)不充分的，扣1～2分。空置和租金損失空置率（出租率）和租金損失依據(jù)充分、確定合理。2(1)未考慮空置率（出租率）或租金損失，且未說(shuō)明理由的，扣2分。(2)空置率（出租率）或租金損失依據(jù)不充分，確定不合理的，～2分。自營(yíng)型經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或生產(chǎn)性質(zhì)明確；說(shuō)明近年經(jīng)營(yíng)收入；經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算過(guò)程清楚、完整，計(jì)算正確。9(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或生產(chǎn)性質(zhì)未說(shuō)明或不明確的，扣3～5分。(2)未說(shuō)明近年經(jīng)營(yíng)收入的，扣3～5分。(3)經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算無(wú)過(guò)程或過(guò)程不完整的，扣3～9分。(4)經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算錯(cuò)誤的，扣3～5分。3其他收入其他收入項(xiàng)目明確，數(shù)據(jù)確定正確。2(1)未說(shuō)明其他收入項(xiàng)目類(lèi)別名稱(chēng)、內(nèi)容的，扣2分。(2)其他收入項(xiàng)目及數(shù)據(jù)確定錯(cuò)誤的，扣2分。4運(yùn)營(yíng)費(fèi)用出租型運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成正確、完整，取值依據(jù)充分，測(cè)算過(guò)程清楚、完整，計(jì)算正確。5(1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成不正確或不完整的,，扣1～3分。(2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用取值有錯(cuò)誤的，扣2～4分。(3)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）確定無(wú)依據(jù)或依據(jù)不充分的，扣2～4分。(4)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）確定缺少必要的過(guò)程的，扣2～4分。(5)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤的，扣3～5分。自營(yíng)型(1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成不正確或不完整的，扣1～3分。