【文章內(nèi)容簡介】 自 由 開 放 、 完 全 競 爭 狀 態(tài) 下 的 公 開 市 場 價 值 。 所 謂 公 開 市 場 價 值 是在 公 開 市 場 最 可 能 形 成 的 價 格 ； 采 用 公 開 市 場 價 值 標(biāo) 準(zhǔn) 時 ， 要 求 評 估 的 客 觀 合 理價 值 應(yīng) 是 公 開 市 場 價 值 。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建 筑 物 為 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) ， 用 途 為 商 業(yè) ， 經(jīng) 濟(jì) 耐 用年 限 為 50 年 ， 已 使 用 6 年 ， 尚 可 使 用 44 年 ； 委 估 宗 地 法 定 使 用 年 限 為 50 年(從 1994 年 9 月 到 2044 年 9 月 )， 即 委 估 宗 地 剩 余 使 用 年 限 為 41 年 。 按 房 地產(chǎn) 收 益 的 穩(wěn) 健 性 原 則 ， 該 房 地 產(chǎn) 的 收 益 年 限 按 剩 余 使 用 年 限 41 年 計 的 市 場 價格 ； 建 議 拍 賣 底 價 為 市 場 價 格 的 80%。七、估價依據(jù)㈠ 行 為 依 據(jù)《 委 托 評 估 函 》 。㈡ 法 律 法 規(guī) 依 據(jù)1.《 中 華 人 民 共 和 國 土 地 管 理 法 》 。2.《 中 華 人 民 共 和 國 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 》 。3.《 房 地 產(chǎn) 估 價 規(guī) 范 》 （ GB／ T 50291－ 1999） 。4.《 城 鎮(zhèn) 土 地 估 價 規(guī) 程 》 (GB/T 185082022)。8 ㈢ 取 價 依 據(jù)《 全 國 統(tǒng) 一 建 筑 工 程 基 礎(chǔ) 定 額 廣 西 壯 族 自 治 區(qū) 單 位 估 價 表 》 。㈣ 產(chǎn) 權(quán) 依 據(jù)《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號．八 、 估 價 原 則㈠ 合 法 原 則 。㈡ 公 平 原 則 。 ㈢ 最 高 最 佳 使 用 原 則 。㈣ 替 代 原 則 。 ㈤ 估 價 時 點(diǎn) 原 則 。㈥ 綜 合 分 析 原 則 及 多 種 方 法 比 較 原 則 。九 、 估 價 方 法估 價 人 員 在 實 地 勘 察 的 基 礎(chǔ) 上 ， 對 委 托 方 提 供 的 各 種 資 料 進(jìn) 行 了 認(rèn) 真 分 析 ，根 據(jù) 估 價 期 日 委 估 房 地 產(chǎn) 用 途 、 估 價 目 的 、 資 料 狀 況 和 XX 市 房 地 產(chǎn) 市 場 的 實際 情 況 ， 決 定 采 用 市 場 比 較 法 和 收 益 還 原 法 來 測 算 委 估 房 地 產(chǎn) 的 價 格 。十 、 估 價 結(jié) 果房 地 產(chǎn) 價 格 及 單 價 小 寫 大 寫房 地 產(chǎn) 正 常 價 格 1136000 元 壹 佰 壹 拾 叁 萬 陸 仟 圓 整房 地 產(chǎn) 正 常 單 價 3070 元 /m2 叁 仟 零 柒 拾 圓 整 每 平 方 米房 地 產(chǎn) 拍 賣 底 價 909000 元 玖 拾 萬 零 玖 仟 圓 整房 地 產(chǎn) 拍 賣 單 價 2457 元 /m2 貳 仟 肆 佰 伍 拾 柒 圓 整 每 平 方 米十 一 、 估 價 作 業(yè) 日 期XX 年 X 月 X 日 至 X 月 X 日 。十 二 、 估 價 報 告 應(yīng) 用 的 有 效 期本 估 價 報 告 有 效 期 為 壹 年 ， 即 從 XX 年 X 月 X 日 至 X 年 X 月 X 日 。9 十 三 、 估 價 人 員估 價 師 簽 名 資 格 證 書 號 估 價 師 簽 名 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ XX 房 地 產(chǎn) 評 估 有 限 公 司XX 年 X 月 X 日10 XX 市 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 第 12 層B8 號 房 地 產(chǎn) 估 價 技 術(shù) 報 告一 、 個 別 因 素 分 析㈠ 物 質(zhì) 實 體 狀 況 筑 物 狀 況⑴ 委 估 建 筑 物 于 一 九 九 七 年 建 成 ， 維 護(hù) 保 養(yǎng) 情 況 較 好 ， 成 新 率 為 87%，建 筑 面 積 為 ， 其 中 含 公 攤 面 積 。⑵ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 位 于 XX 市 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ ， 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) ， 高 19 層 ， 委估 對 象 屬 第 12 層 B8 號 房 ， 地 面 鋪 地 板 磚 ， 內(nèi) 墻 刮 膩 子 ， 天 花 為 石 膏 吊 頂 ，鋁 合 金 窗 。 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 外 裝 飾 一 層 部 分 為 花 崗 巖 、 二 層 以 上 為 外 墻 磚 ； 內(nèi)裝 飾 地 面 一 層 為 花 崗 巖 和 木 地 板 ， 墻 面 刮 膩 子 ， 天 花 為 石 膏 吊 項 ； 電 照 線路 暗 設(shè) ； 每 層 設(shè) 公 共 衛(wèi) 生 間 ， 裝 修 中 檔 ； Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 配 置 兩 部 客 梯 、 一 部貨 梯 ， 電 梯 間 裝 修 一 般 ； 設(shè) 地 下 停 車 場 。 估 對 象 利 用 現(xiàn) 狀委 估 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 作 寫 字 樓 用 ， 公 共 配 套 設(shè) 施 好 ， 宗 地 內(nèi) 外 開 發(fā) 程 度 均 為 五通 一 平 。二 、 區(qū) 域 因 素 分 析 估 價 對 象 位 于 XX 市 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 第 12 層 B8 號 ， 正 南 方 靠 Ⅹ Ⅹ Ⅹ 方 向 ，街 對 面 是 百 貨 大 樓 ， 正 西 方 靠 新 華 街 方 向 ， 委 估 對 象 地 處 XX 市 商 業(yè) 中 心 ，繁 華 程 度 高 ， 交 通 方 便 ， 人 流 量 大 ， 但 周 圍 環(huán) 境 一 般 ， 是 目 前 XX 市 一 般的 辦 公 地 段 。三 、 市 場 背 景 分 析 般 因 素影 響 土 地 價 格 的 一 般 因 素 主 要 有 地 理 位 置 和 行 政 區(qū) 劃 、 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會 發(fā) 展?fàn)?況 、 房 地 產(chǎn) 市 場 等 。⑴ 地 理 位 置 和 行 政 區(qū) 劃XX市 位 于 廣 西 西 南 部 ， 南 臨 北 部 灣 ， 背 靠 大 西 南 ， 是 大 西 南 出 海 的 重 要的 交 通 樞 紐 ， 同 時 也 是 粵 瓊 港 及 東 南 亞 西 進(jìn) 的 理 想 門 戶 。 湘 桂 鐵 路 與 南 防 、南 昆 鐵 路 交 會 于 此 ； XX至 北 海 、 梧 州 、 百 色 二 級 公 路 和 XX至 柳 州 、 防 城港 （ 北 海 ） 高 速 公 路 等 幾 條 公 路 大 動 脈 已 經(jīng) 建 成 或 正 在 建 設(shè) 之 中 ； XX機(jī)場 每 周 已 開 通 航 班 近 百 次 ； 水 上 可 直 航 500噸 輪 船 至 廣 州 、 香 港 ， 初 具 規(guī)模 的 現(xiàn) 代 化 立 體 交 通 網(wǎng) 絡(luò) 更 加 突 出 了 XX市 “出 海 大 通 道 ”的 重 要 地 位 。1958年 廣 西 壯 族 自 治 區(qū) 成 立 ， XX成 為 自 治 區(qū) 首 府 至 今 。 它 轄 有 邕 寧 、 武 鳴兩 縣 ， XX市 部 分 轄 區(qū) 行 政 區(qū) 劃 調(diào) 整 后 ， XX城 區(qū) 總 面 積 擴(kuò) 大 至 1834平 方 公里 ， 全 市 人 口 由 增 至 ， 聚 居 著 壯 、 漢 、 瑤 、 侗 等 30多 個民 族 ， 有 著 燦 爛 的 民 族 文 化 和 多 采 的 民 俗 風(fēng) 情 。11 XX自 古 以 來 就 是 桂 西 南 和 云 、 貴 、 川 、 桂 地 區(qū) 的 一 個 流 通 中 心 及 主 要 商品 集 散 地 ， 清 朝 時 就 辟 為 通 商 口 岸 ， 而 今 則 是 一 座 正 在 迅 速 崛 起 的 現(xiàn) 代 化城 市 。 XX水 陸 空 交 通 四 通 八 達(dá) ， 民 航 已 開 通 318條 國 內(nèi) 、 國 際 航