【正文】 ㈢ 最 高 最 佳 使 用 原 則 。⑵ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 位 于 XX 市 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ ， 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) ， 高 19 層 ， 委估 對(duì) 象 屬 第 12 層 B8 號(hào) 房 ， 地 面 鋪 地 板 磚 ， 內(nèi) 墻 刮 膩 子 ， 天 花 為 石 膏 吊 頂 ，鋁 合 金 窗 。 它 轄 有 邕 寧 、 武 鳴兩 縣 ， XX市 部 分 轄 區(qū) 行 政 區(qū) 劃 調(diào) 整 后 ， XX城 區(qū) 總 面 積 擴(kuò) 大 至 1834平 方 公里 ， 全 市 人 口 由 增 至 ， 聚 居 著 壯 、 漢 、 瑤 、 侗 等 30多 個(gè)民 族 ， 有 著 燦 爛 的 民 族 文 化 和 多 采 的 民 俗 風(fēng) 情 。 城 鄉(xiāng) 居 民 消 費(fèi) 水 平 及 生 活 質(zhì) 量 進(jìn) 一 步提 高 。 2022年 末 全 市 金 融 機(jī) 構(gòu) 存 款 余 額 元 ，比 年 初 增 加 元 ， 增 長(zhǎng) %。 但 隨 著 我 國(guó) 加 入 WTO， 外 來 企業(yè) 的 不 斷 增 多 ， 特 別 是 近 幾 年 并 未 增 加 的 寫 字 樓 開 發(fā) ， 更 由 于 銀 行 按 揭 的完 善 及 普 及 ， 寫 字 樓 可 能 異 軍 突 起 ， 出 售 及 出 租 率 會(huì) 相 應(yīng) 提 高 。市 場(chǎng) 比 較 法 ： 是 將 估 價(jià) 對(duì) 象 房 地 產(chǎn) 與 在 近 期 已 經(jīng) 發(fā) 生 了 交 易 的 類 似 房 地產(chǎn) 加 以 比 較 對(duì) 照 ， 從 已 經(jīng) 發(fā) 生 了 交 易 的 類 似 房 地 產(chǎn) 的 已 知 價(jià) 格 修 正 得 出 估價(jià) 對(duì) 象 價(jià) 格 的 一 種 估 價(jià) 方 法 。 根 據(jù)14 行 業(yè) 慣 例 資 料 ， 取 年 租 金 的 3％ ， 則 ：管 理 費(fèi) ＝ 3％ ＝ 元③ 保 險(xiǎn) 費(fèi) 是 指 房 產(chǎn) 所 有 人 為 使 自 己 的 房 產(chǎn) 避 免 意 外 損 失 而 向 保 險(xiǎn) 公 司 支付 的 費(fèi) 用 ， 按 房 屋 現(xiàn) 值 乘 以 保 險(xiǎn) 費(fèi) 率 2‰， 則 ：保 險(xiǎn) 費(fèi) ＝ 120087%2‰＝ 元④ 稅 費(fèi) 是 指 房 產(chǎn) 所 有 人 按 有 關(guān) 規(guī) 定 向 稅 務(wù) 機(jī) 關(guān) 繳 納 的 房 產(chǎn) 稅 和 營(yíng) 業(yè) 稅 等 。 按 房 地 產(chǎn) 收 益 的 穩(wěn) 健 性 原 則 ， 該 房 地 產(chǎn) 的 收 益 年 限 取 41 年 。六 、 估 價(jià) 測(cè) 算 過 程㈠ 市 場(chǎng) 比 較 法采 用 市 場(chǎng) 比 法 一 般 選 取 同 一 供 需 圈 內(nèi) ， 近 似 委 估 房 地 產(chǎn) 檔 次 市 場(chǎng) 價(jià)格 進(jìn) 行 比 較 ， 根 據(jù) 估 價(jià) 人 員 對(duì) XX 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 了 解 ， 分 別 選 取 如 下 可比 實(shí) 例 ： 定 比 較 因 素比較案例 委估房產(chǎn) ⅩⅩⅩⅩⅩ13 樓 ⅩⅩⅩⅩⅩ16 樓 XX10 樓地理位置 ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ XXXX交易價(jià)格(元/m 2) 3150 3300 3370交易情況 正常 正常 正常 正常交易時(shí)間 區(qū) 域 因 素 一般 一般 一般 一般個(gè)別因素 一般 較差 較好 較好13 1. 確 定 比 較 因 素 系 數(shù) 見 下 表比較案例 委估房產(chǎn) ⅩⅩⅩⅩⅩ13 樓 ⅩⅩⅩⅩⅩ16 樓 福萊閣交易價(jià)格(元/m 2) 3150 3300 3370交易情況 100 100 100 100交易期日 100 100 100 100區(qū) 域 因 素 100 100 100 100個(gè)別因素 100 96 105 105 準(zhǔn) 價(jià) 格 確 定比較案例 委估房產(chǎn) ⅩⅩⅩⅩⅩ13 樓 ⅩⅩⅩⅩⅩ16 樓 福萊閣交易價(jià)格(元/m 2) 3150 3300 3370交易情況 100 100/100 100/100 100/100交易期日 100 100/100 100/100 100/100區(qū) 域 因 素 100 100/100 100/100 100/100個(gè)別因素 100 100/96 100/105 100/105比準(zhǔn)價(jià)格 3281 3143 3210根 據(jù) 上 述 計(jì) 算 的 結(jié) 果 ， 求 比 準(zhǔn) 價(jià) 格 的 算 術(shù) 平 均 值 ， 則 ：（ 3281＋ 3143＋ 3210） 247。④ 工 業(yè) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 相 對(duì) 滯 后 ， 目 前 尚 未 真 正 啟 動(dòng) 。 年 末 城 鄉(xiāng) 居 民 儲(chǔ) 蓄 存 款 余 額 元 ，比 年 初 增 加 元 ， 增 長(zhǎng) %， 金 融 機(jī) 構(gòu) 貸 款 余 額 元 ， 比年 初 增 加 元 ， 增 長(zhǎng) %。 其 中 第 一 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值 元 ， 增 長(zhǎng) %； 第 二 產(chǎn) 業(yè) 增 加值 元 ， 增 長(zhǎng) %； 第 三 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值 元 ， 增 長(zhǎng) %。 XX水 陸 空 交 通 四 通 八 達(dá) ， 民 航 已 開 通 318條 國(guó) 內(nèi) 、 國(guó) 際 航 線 ； 鐵 路有 湘 桂 、 黔 桂 、 黎 桂 、 南 昆 等 干 線 ， 可 直 達(dá) 祖 國(guó) 的 東 南 西 北 ； 公 路 已 結(jié) 成便 捷 暢 通 的 交 通 網(wǎng) ， 1999年 10月 全 線 基 本 開 通 的 桂 海 高 速 公 路 ， 將 為 以XX為 中 心 的 大 西 南 交 通 樞 紐 注 入 新 的 活 力 ； 郵 電 已 跨 入 全 國(guó) 先 進(jìn) 行 列 ， 城市 的 基 礎(chǔ) 和 公 共 設(shè) 施 較 為 完 善 。 估 對(duì) 象 利 用 現(xiàn) 狀委 估 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 作 寫 字 樓 用 ， 公 共 配 套 設(shè) 施 好 ， 宗 地 內(nèi) 外 開 發(fā) 程 度 均 為 五通 一 平 。 ㈤ 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 原 則 。2.《 中 華 人 民 共 和 國(guó) 城 市 房 地 產(chǎn) 管 理 法 》 。 四、估價(jià)目的為 確 定 房 地 產(chǎn) 拍 賣 底 價(jià) 提 供 價(jià) 格 參 考 依 據(jù) 。 報(bào) 告 一 式 五 份 ， 四 份 提 交 委 托 方 ， 一 份 留 存 評(píng) 估 公 司 。 報(bào) 告 僅 供 委 托 方 確 定 拍 賣 底 價(jià) 提 供 參 考 依 據(jù) 用 ， 不 對(duì) 其 他 用 途 負(fù) 責(zé) 。六 、 我 公 司 估 價(jià) 人 員 X 年 X 月 X 日 去 XX 市 國(guó) 土 資 源 管 理 局 檔 案 室 查 詢 委 估宗 地 使 用 年 限 ， 國(guó) 土 資 源 管 理 局 檔 案 管 理 人 員 電 話 告 知 ： 委 估 宗 地 法 定 使 用 年限 為 50 年 (從 1994 年 9 月 到 2044 年 9 月 )， 委 估 宗 地 的 剩 余 使 用 年 限 為 41年 ； 未 提 供 書 面 證 明 ， 請(qǐng) 報(bào) 告 使 用 者 注 意 。 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告項(xiàng) 目 名 稱：長(zhǎng)春市 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ第 12 層 B8 號(hào) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 評(píng) 估 委 托 方 ： ⅩⅩⅩⅩⅩ估 價(jià) 方 ： XX 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估 價(jià) 人 員 ： ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩ估價(jià)作業(yè)日期 ： X 年 X 月 X 日 至 X 月 X 日估價(jià)報(bào)告編號(hào) ： X 房估字 [XX]第 XX 號(hào) 1 目 錄一、 致 委 托 方 函 ....................................................2二、 估 價(jià) 師 聲 明 ....................................................3三、 估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件 ............................................4四、 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 .........................................5一 、 委 托 方 ....................................................