【正文】 線 ； 鐵 路有 湘 桂 、 黔 桂 、 黎 桂 、 南 昆 等 干 線 ， 可 直 達 祖 國 的 東 南 西 北 ； 公 路 已 結 成便 捷 暢 通 的 交 通 網(wǎng) ， 1999年 10月 全 線 基 本 開 通 的 桂 海 高 速 公 路 ， 將 為 以XX為 中 心 的 大 西 南 交 通 樞 紐 注 入 新 的 活 力 ； 郵 電 已 跨 入 全 國 先 進 行 列 ， 城市 的 基 礎 和 公 共 設 施 較 為 完 善 。 隨 著 城 市 建 設 的 發(fā) 展 ， 基 礎 設 施 的 不 斷 完善 ， 加 上 XX享 受 沿 海 城 市 、 少 數(shù) 民 族 、 沿 邊 開 發(fā) 等 多 種 優(yōu) 惠 政 策 ， 更 多 的投 資 者 看 好 這 里 。 傳 統(tǒng) 與 粵 、 港 較 為 緊 密 的 聯(lián) 系 ， XX市 目 前 正 在 成 為 外來 投 資 者 在 廣 西 投 資 最 理 想 地 ， 加 上 自 身 有 較 大 的 城 市 規(guī) 模 、 人 口 和 較 多的 外 來 流 動 人 口 ， 人 流 、 物 流 、 資 金 流 、 信 息 流 已 初 具 規(guī) 模 。⑵ 經(jīng) 濟 和 社 會 發(fā) 展 狀 況2022年 末 ， 全 市 總 人 口 人 ， 比 上 年 增 加 人 ， 其 中 市區(qū) 人 口 人 ， 比 上 年 增 加 人 。 全 市 總 人 口 中 非 農 業(yè) 人 口 人 ， 其 中 市 區(qū) 非 農 人 口 人 。 2022年 ， 據(jù) 抽 樣 調 查 ， 全年 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 8796元 ， 比 上 年 增 加 890元 ， 增 長 %； 農民 人 均 純 收 入 2524元 ， 比 上 年 增 加 203元 ， 增 長 %； 在 崗 職 工 年 平 均工 資 11638元 ， 比 上 年 增 長 %。 城 鄉(xiāng) 居 民 消 費 水 平 及 生 活 質 量 進 一 步提 高 。2022年 ， 全 市 實 現(xiàn) 國 內 生 產(chǎn) 總 值 356億 元 ， 按 可 比 價 格 計 算 ， 比 上 年增 長 %。 其 中 第 一 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值 元 ， 增 長 %； 第 二 產(chǎn) 業(yè) 增 加值 元 ， 增 長 %； 第 三 產(chǎn) 業(yè) 增 加 值 元 ， 增 長 %。 產(chǎn)業(yè) 結 構 進 一 步 調 整 ， 國 內 生 產(chǎn) 總 值 中 三 次 產(chǎn) 業(yè) 結 構 比 例 為::。 全 市 人 均 國 內 生 產(chǎn) 總 值 達 12021元 ， 比 上 年 增 長 %。 財 政 收 入 持 續(xù) 較 快 增 長 。 2022年 全 年 財 政 總 收 入 元 ，比 上 年 增 長 %， 其 中 地 方 財 政 收 入 元 ， 增 長 %。 財 政 支出 元 ， 增 長 %。 2022年 末 全 市 金 融 機 構 存 款 余 額 元 ，比 年 初 增 加 元 ， 增 長 %。 在 生 活 水 平 繼 續(xù) 提 高 的 同 時 ， 城 鄉(xiāng)居 民 儲 蓄 存 款 有 較 大 的 增 加 。 年 末 城 鄉(xiāng) 居 民 儲 蓄 存 款 余 額 元 ，比 年 初 增 加 元 ， 增 長 %， 金 融 機 構 貸 款 余 額 元 ， 比年 初 增 加 元 ， 增 長 %。⑶ 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析作 為 城 市 先 導 產(chǎn) 業(yè) 的 XX市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 近 幾 年 發(fā) 展 迅 速 ， 在 全 國 房 地 產(chǎn) 市場 普 遍 低 迷 的 情 況 下 ， 近 幾 年 XX市 房 地 產(chǎn) 市 場 相 對 而 言 走 低 幅 度 不 大 ， 特別 是 切 實 可 行 的 地 價 管 理 政 策 把 XX市 土 地 市 場 逐 漸 帶 入 了 科 學 化 、 規(guī) 范 化的 軌 道 ， 從 而 帶 動 了 整 個 房 地 產(chǎn) 市 場 健 康 、 有 序 的 發(fā) 展 ， 對 促 進 XX市 經(jīng)濟 的 發(fā) 展 、 特 別 是 是 城 市 建 設 的 發(fā) 展 起 到 了 巨 大 的 推 動 作 用 。 總 體 來 說 ，XX房 地 產(chǎn) 近 幾 年 總 體 發(fā) 展 有 如 下 幾 個 特 征 ：① 這 幾 年 XX的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 均 集 中 于 新 城 、 瑯 東 南 湖 兩 區(qū) ； 江 南 區(qū) 多 是工 廠 區(qū) ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 不 熱 ， 房 地 產(chǎn) 價 格 相 對 較 低 ； 城 北 區(qū) 隨 著 快 速 環(huán) 線 的修 通 及 邕 江 北 岸 60萬 平 方 米 舊 房 拆 遷 ， 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 將 大 大 提 升 。 總 體 來 說 ，XX目 前 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 量 與 城 市 規(guī) 模 相 比 ， 仍 然 處 于 較 低 水 平 。② XX市 這 幾 年 的 房 地 產(chǎn) 主 要 由 買 方 拉 動 的 健 康 市 場 需 求 為 基 礎 ， 目 前 新建 中 低 檔 城 鎮(zhèn) 混 合 住 宅 樓 盤 均 維 持 著 較 高 的 入 住 率 ， 空 置 率 較 低 。 寫 字 樓 、12 商 業(yè) 用 房 過 剩 ， 租 金 低 廉 ， 多 以 出 租 為 主 。 但 隨 著 我 國 加 入 WTO， 外 來 企業(yè) 的 不 斷 增 多 ， 特 別 是 近 幾 年 并 未 增 加 的 寫 字 樓 開 發(fā) ， 更 由 于 銀 行 按 揭 的完 善 及 普 及 ， 寫 字 樓 可 能 異 軍 突 起 ， 出 售 及 出 租 率 會 相 應 提 高 。③ XX市 的 房 價 依 然 持 續(xù) 在 較 低 的 水 平 ， 雖 然 這 幾 年 房 價 每 年 在 上 漲 ， 但XX市 商 品 住 宅 平 均 房 價 依 然 在 2100元 /m2左 右 ， 框 架 高 層 寫 字 樓 則 在 3000元 /m2左 右 ， 目 前 房 價 上 漲 的 趨 勢 還 在 持 續(xù) 之 中 ， 且 未 有 停 止 的 跡 象 。④ 工 業(yè) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 相 對 滯 后 ， 目 前 尚 未 真 正 啟 動 。所 有 這 些 ， 都 將 刺 激 XX 市 商 業(yè) 、 住 宅 、 工 業(yè) 土 地 的 投 資 和 消 費 ， 房 地產(chǎn) 價 格 將 會 穩(wěn) 中 有 升 ， 并 有 保 值 和 增 值 的 潛 力 。四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析委 估 房 地 產(chǎn) 位 于 XX 市 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ ， 周 圍 多 為 商 鋪 、 寫 字 樓 ， 配 套 設施 齊 全 ， 交 通 便 捷 ,人 流 量 大 。 委 估 房 地 產(chǎn) 位 于 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 第 12 樓 B8 號 ，現(xiàn) 作 寫 字 樓 用 ， 這 和 規(guī) 劃 的 使 用 狀 況 一 致 。 根 據(jù) 最 高 最 佳 使 用 原 則 和 合 法原 則 的 分 析 ， 該 房 地 產(chǎn) 保 持 現(xiàn) 狀 用 途 為 最 高 最 佳 使 用 。五 、 估 價 方 法 選 用 估 價 人 員 在 實 地 勘 察 的 基 礎 上 ， 對 委 托 方 提 供 的 各 種 資 料 進 行 了 認 真 分析 ， 根 據(jù) 估 價 期 日 委 估 房 地 產(chǎn) 用 途 、 估 價 目 的 、 資 料 狀 況 和 XX 市 房 地產(chǎn) 市 場 的 實 際 情 況 ， 決 定 采 用 市 場 比 較 法 和 收 益 還 原 法 來 測 算 委 估 房 地 產(chǎn)的 價 格 。市 場 比 較 法 ： 是 將 估 價 對 象 房 地 產(chǎn) 與 在 近 期 已 經(jīng) 發(fā) 生 了 交 易 的 類 似 房 地產(chǎn) 加 以 比 較 對 照 ， 從 已 經(jīng) 發(fā) 生 了 交 易 的 類 似 房 地 產(chǎn) 的 已 知 價 格 修 正 得 出 估價 對 象 價 格 的 一 種 估 價 方 法 。收 益 法 ： 預 計 估 價 對 象 未 來 的 正 常 凈 收 益 ， 選 用 適 當 的 資 本 化 率 將 其 折現(xiàn) 到 估 價 時 點 后 累 加 ， 以 此 估 算 估 價 對 象 的 客 觀 合 理 價 格 或 價 值 的 方 法 。六 、 估 價 測 算 過 程㈠ 市 場 比 較 法采 用 市 場 比 法 一 般 選 取 同 一 供 需 圈 內 ， 近 似 委 估 房 地 產(chǎn) 檔 次 市 場 價格 進 行 比 較 ， 根 據(jù) 估 價 人 員 對 XX