【正文】 則。五、估價方法選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法”。由于估價對象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場依據(jù)充分，故可選用市場比較法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”。由于估價對象系經(jīng)營用房，屬收益型物業(yè)，且經(jīng)營狀況良好，故可采用收益法進(jìn)行評估。 因此，根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法作為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用公式：比準(zhǔn)價格＝可比實例價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正或：比準(zhǔn)價格＝可比實例價格２、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用公式： 式中：V為收益價格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。六、估價測算過程（一）市場法的估價測算過程可比實例的選取選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B、C作為可比實例。環(huán)亞大廈（1）可比實例A——環(huán)亞大廈。環(huán)亞大廈位于XX區(qū)臺北一路1719號，為20層鋼混結(jié)構(gòu)綜合樓，約建于九十年代后期，九成新，商務(wù)辦公氛圍一般。環(huán)亞大廈緊臨噴泉公園旁，周邊有武廣、SOGO、世貿(mào),新世界、武展等綜合性商場；有中行、龍行、招行、信合、建行等多家金融機(jī)構(gòu)；及協(xié)和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院等多全國知名綜合性醫(yī)院。商務(wù)辦公氛圍較好。該物業(yè)由XX環(huán)亞物業(yè)管理有限公司進(jìn)行專業(yè)管理。目前市場租金為43元/㎡月，出租率達(dá)到95%。其停車位80個，基本上能滿足其商務(wù)需要。環(huán)亞大廈建筑全景環(huán)亞大廈入口九運大廈（2）可比實例B——九運大廈。九運大廈位于XX區(qū)XX北路34號，為23層高層寫字樓，約建于九十年代后期，九成新，商務(wù)辦公氛圍一般。 緊臨中山公園，背靠小南湖公園，毗鄰噴泉公園、西北湖廣場、新世界商場、新華路體育場和青少年宮，交通便利?？偨ㄖ娣e約5萬余平方米，采用裙房設(shè)計，每層面積達(dá)3000平方米，且全部可相對獨立使用，是集商業(yè)、居家、辦公為一體的智能化高層寫字樓?，F(xiàn)租售率已達(dá)95%；商務(wù)辦公氛圍一般。該寫字樓市場租金為40元/㎡月，九運大廈停車位為地下停車位，基本上能滿足其商務(wù)需要?，F(xiàn)該物業(yè)由九運物業(yè)進(jìn)行管理。九運大廈建筑全景九運大廈周邊環(huán)境華銀城（3）可比實例C——華銀城。華銀城位于XX區(qū)臺北路，約建于九十年代后期，為九成新，由4幢19層高樓組成，一樓為車庫或倉庫用房，219層為商住樓。總建筑面積為31968平方米。目前，辦公用房建筑面積3600平方米，住宅入住建筑面積25068平方米，空置房面積約3300平方米。華銀城共有室內(nèi)停車位40個，室外停車數(shù)量約30輛，其停車位較為充足，基本上能滿足其商務(wù)需要。華銀城緊臨XX雜技廳，周邊有中國信合大廈、噴泉大廈、建銀大廈、國貿(mào)大廈等商務(wù)中心、新世界廣場、西北湖廣場等娛樂休閑設(shè)施，商務(wù)辦公氛圍較好。現(xiàn)該寫字樓市場租金為44元/㎡月，出租率為95%，有專門物業(yè)公司進(jìn)行管理。華銀城建筑全景華銀城周邊環(huán)境表一 可比實例資料 實例項目A環(huán)亞大廈B九運大廈C華銀城D估價對象交易日期06年10月20日06年11月1日06年11月28日06年11月1日交易情況正常正常正常正常坐　　落XX區(qū)XX區(qū)XX區(qū)XX區(qū)建筑面積（㎡）150020003000土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓出讓土地級別征稅五級征稅五級征稅六級征稅五級區(qū)域因素繁華程度優(yōu)較優(yōu)優(yōu)較優(yōu)交通便捷度優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)環(huán) 境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)公共設(shè)施配套完備程度較完備較完備較完備較完備個別因素新舊程度九成新九成新九成新九成新土地剩余使用年期393836空置率5%5%5%—租金（元/月.㎡）434042—停車位充足充足充足充足物業(yè)管理有有有有建筑裝修簡裝簡裝簡裝簡裝設(shè)施設(shè)備三部電梯三部電梯三部電梯一部電梯平面布置合理合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架混合工程質(zhì)量良良良良總樓層2023199層朝 向南西南南東南交易價格(元/m2)425041004300可比實例修正系數(shù)（1）建立價格可比基礎(chǔ)?？杀葘嵗鼳、B、C付款方式均為在成交日期一次付清，單價均為按建筑面積計算，幣種均為人民幣，貨幣單位均為元；（２）交易情況修正?？杀葘嵗鼳、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，故修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；（３）交易時間修正?？杀葘嵗鼳、B、C的成交日期與估價時點非常接近，而與估價對象類似的房地產(chǎn)價格在估價時點之前的一個月未出現(xiàn)價格波動，故交易時間不需修正，修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；區(qū)域及個別因素修正系數(shù)（4）區(qū)域因素修正。采用直接比較調(diào)整法進(jìn)行區(qū)域因素修正：首先，以估價對象的區(qū)域因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實例的區(qū)域因素與估價對象的區(qū)域因素進(jìn)行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的區(qū)域因素比估價對象的區(qū)域因素差，所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實例的區(qū)域因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率，對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。（見表二、表三所示）（5）個別因素修正。采用直接比較調(diào)整法進(jìn)行個別因素修正：首先，以估價對象的個別因素為基準(zhǔn)（100分），將可比實例的個別因素與估價對象的個別因素進(jìn)行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的個別因素比估價對象的個別因素差，所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實例的個別因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率，對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。（見表二、表三所示）（6）各項修正的具體計算。根據(jù)以上對各項因素修正的分析和評分，對各項因素修正計算見表二和表三所示。表二 各項修正因素得分表 實例項目A環(huán)亞大廈B九運大廈C華銀城D估價對象交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素繁華程度101100101100交通便捷度101101101100環(huán) 境100100100100土地級別10010099100公共設(shè)施配套完備程度100100100100個別因素新舊程度100100100100土地剩余年期1009998100空置率100100100100租金（元/月.㎡）100100100100停車位100100100100物業(yè)管理100100100100建筑裝修100100100100設(shè)施設(shè)備101101101100平面布置100100100100建筑結(jié)構(gòu)102102102100工程質(zhì)量100100100100樓 層101101101100朝 向100100100100表三 各項修正因素修正系數(shù)及比準(zhǔn)價格計算表 　實例項目A環(huán)亞大廈B九運大廈C華銀城D估價對象交易日期100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素繁華程度100/101100/100100/101100/100交通便捷度100/101100/101100/101100/100環(huán) 境100/100100/100100/100100/100土地級別100/100100/100100/99100/