【正文】 附 件委托估價(jià)合同估價(jià)對(duì)象區(qū)位示意圖估價(jià)對(duì)象照片委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證市字第2006012588號(hào)）復(fù)印件委托方提供的《國有土地使用證》（武國用[2006]第481號(hào)）復(fù)印件委托方《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件估價(jià)師資格證書復(fù)印件估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件可比實(shí)例實(shí)地勘查記錄報(bào)告簽發(fā)單[附件影印件略]。2＝12896879元≈(萬元)(取整)房地產(chǎn)單價(jià)＝12896879247。七、估價(jià)結(jié)果確定經(jīng)過前面的測算，采用收益法測算出估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為RMB13326116元，采用市場比較法測算出估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為RMB12467642元。（２）收益價(jià)格計(jì)算估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格： 估價(jià)對(duì)象單價(jià)：13326116247。估價(jià)對(duì)象證載結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑物耐用年限為60年，大于土地使用權(quán)剩余使用年限，故本報(bào)告確定估價(jià)對(duì)象收益年限為土地剩余使用年限。估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年11月1日，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)取得方式為出讓。月）434044空置率5%5%5%年有效毛收入(萬元)年總費(fèi)用(萬元)凈收益a剩余年期n393836資本化r%%%取平均值，估價(jià)對(duì)象資本化率為：（%＋%＋%）247。依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn), ％計(jì)算，則年維修費(fèi)用為：710%=32866（元）（３）估算年保險(xiǎn)費(fèi)依規(guī)定,年保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2‰計(jì)算，依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）及《XX市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)殘值率為2%，耐用年限為50年，該估價(jià)對(duì)象已有效經(jīng)過10年，則年保險(xiǎn)費(fèi)為｛710[710（12%）/50]10｝2‰=3523（元）（４）估算年稅費(fèi)①估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的12%測算，則年稅費(fèi)為：147760112%=177312（元）②估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，%測算，則年稅費(fèi)為：1477601%=86440（元）③估算土地使用稅，依XX市規(guī)定，按照估價(jià)對(duì)象占用土地面積10元/平方米計(jì)取，則土地使用稅為： 10=10537（元）④年稅費(fèi)為：177312+86440+10537＝274289（元）（５）年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì) 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的年運(yùn)營費(fèi)用為年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年稅費(fèi)以及年保險(xiǎn)費(fèi)之和，則年運(yùn)營費(fèi)用為： 31107+32866+3523+274289=341785（元）4．估算年凈收益估價(jià)對(duì)象年凈收益是由年有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，則年收益為：1477601－341785=1135816（元）5．資本化率的確定資本化率的本質(zhì)是投資收益率，依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999），本次評(píng)估采用為資本化率計(jì)算方法為市場提取法，即搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益，選用收益法計(jì)算公式：，求出其資本化率。3=42（元/m2）由此確定估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)時(shí)狀態(tài)下，在未來收益年限內(nèi)租金將保持較平穩(wěn)的狀況，估價(jià)對(duì)象月租金為42元/平方米,根據(jù)此租金水平，計(jì)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的年潛在毛收入為： 4212=1555369（元）估算年有效毛收入根據(jù)估價(jià)人員對(duì)XX市辦公物業(yè)市場的調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)，參照可比實(shí)例A——環(huán)亞大廈、可比實(shí)例B——九運(yùn)大廈、可比實(shí)例C——華銀城三個(gè)物業(yè)空置率，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入損失為：1555369（15%）=1477601（元）年運(yùn)營費(fèi)用的測算運(yùn)營費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常使用所必須指出的費(fèi)用，包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及稅費(fèi)等?？杀葘?shí)例C——華銀城，月租金44元/平方米?？杀葘?shí)例A——環(huán)亞大廈，月租金43元/平方米。3=4040（元/㎡）（取整）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格為：4040=12467642（元）3．市場法的估價(jià)測算結(jié)果采用市場比較法，經(jīng)過以上測算得出：估價(jià)對(duì)象總價(jià)為12467642元；單價(jià)為4040元/平方米（二）采用收益法分析測算估算年潛在毛收入。表二 各項(xiàng)修正因素得分表 實(shí)例項(xiàng)目A環(huán)亞大廈B九運(yùn)大廈C華銀城D估價(jià)對(duì)象交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素繁華程度101100101100交通便捷度101101101100環(huán) 境100100100100土地級(jí)別10010099100公共設(shè)施配套完備程度100100100100個(gè)別因素新舊程度100100100100土地剩余年期1009998100空置率100100100100租金（元/月.㎡）100100100100停車位100100100100物業(yè)管理100100100100建筑裝修100100100100設(shè)施設(shè)備101101101100平面布置100100100100建筑結(jié)構(gòu)102102102100工程質(zhì)量100100100100樓 層101101101100朝 向100100100100表三 各項(xiàng)修正因素修正系數(shù)及比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表 　實(shí)例項(xiàng)目A環(huán)亞大廈B九運(yùn)大廈C華銀城D估價(jià)對(duì)象交易日期100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素繁華程度100/101100/100100/101100/100交通便捷度100/101100/101100/101100/100環(huán) 境100/100100/100100/100100/100土地級(jí)別100/100100/100100/99100/100公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/100100/100個(gè)別因素新舊程度100/100100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/98100/100空置率100/100100/100100/100100/100租金（元/㎡（見表二、表三所示）（6）各項(xiàng)修正的具體計(jì)算。如果在某個(gè)因素方面可比實(shí)例的個(gè)別因素比估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素差，所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分。（見表二、表三所示）（5）個(gè)別因素修正。如果在某個(gè)因素方面可比實(shí)例的區(qū)域因素比估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素差，所得的分?jǐn)?shù)就低于100分，反之，就高于100分。可比實(shí)例A、B、C的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)非常接近，而與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前的一個(gè)月未出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，故交易時(shí)間不需修正，修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)（4）區(qū)域因素修正?？杀葘?shí)例A、B、C付款方式均為在成交日期一次付清，單價(jià)均為按建筑面積計(jì)算，幣種均為人民幣，貨幣單位均為元；（２）交易情況修正。月，出租率為95%，有專門物業(yè)公司進(jìn)行管理。華銀城緊臨XX雜技廳，周邊有中國信合大廈、噴泉大廈、建銀大廈、國貿(mào)大廈等商務(wù)中心、新世界廣場、西北湖廣場等娛樂休閑設(shè)施，商務(wù)辦公氛圍較好。目前，辦公用房建筑面積3600平方米，住宅入住建筑面積25068平方米，空置房面積約3300平方米。華銀城位于XX區(qū)臺(tái)北路，約建于九十年代后期，為九成新，由4幢19層高樓組成，一樓為車庫或倉庫用房，219層為商住樓?，F(xiàn)該物業(yè)由九運(yùn)物業(yè)進(jìn)行管理。該寫字樓市場租金為40元/㎡總建筑面積約5萬余平方米，采用裙房設(shè)計(jì)，每層面積達(dá)3000平方米，且全部可相對(duì)獨(dú)立使用，是集商業(yè)、居家、辦公為一體的智能化高層寫字樓。九運(yùn)大廈位于XX區(qū)XX北路34號(hào)，為23層高層寫字樓，約建于九十年代后期，九成新，商務(wù)辦公氛圍一般。其停車位80個(gè)，基本上能滿足其商務(wù)需要。目前市場租金為43元/㎡商務(wù)辦公氛圍較好。環(huán)亞大廈位于XX區(qū)臺(tái)北一路1719號(hào)，為20層鋼混結(jié)構(gòu)綜合樓，約建于九十年代后期，九成新，商務(wù)辦公氛圍一般。六、估價(jià)