【正文】 100公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/100100/100個別因素新舊程度100/100100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/98100/100空置率100/100100/100100/100100/100租金（元/㎡月）100/100100/100100/100100/100停車位100/100100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/101100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/102100/102100/102100/100工程質(zhì)量100/100100/100100/100100/100樓 層100/101100/101100/101100/100朝 向100/100100/100100/100100/100交易價格（元/m2）425041004300比準(zhǔn)價格（元/m2）4004394141764040取平均值，估價對象比準(zhǔn)單價為：（4004＋3941＋4176）247。3=4040（元/㎡）（取整）估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為：4040=12467642（元）3．市場法的估價測算結(jié)果采用市場比較法，經(jīng)過以上測算得出：估價對象總價為12467642元；單價為4040元/平方米（二）采用收益法分析測算估算年潛在毛收入。估價人員通過對估價對象周邊類似物業(yè)租金和對實地經(jīng)營狀況的調(diào)查了解，結(jié)合XX市同類房地產(chǎn)市場租金水平以及對未來市場行情的預(yù)測進(jìn)行綜合分析，選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B、C作為可比實例?？杀葘嵗鼳——環(huán)亞大廈，月租金43元/平方米。可比實例B——九運大廈，月租金40元/平方米?？杀葘嵗鼵——華銀城，月租金44元/平方米。取平均值，估價對象租金標(biāo)準(zhǔn)為：（43＋40＋44）247。3=42（元/m2）由此確定估價對象在現(xiàn)時狀態(tài)下，在未來收益年限內(nèi)租金將保持較平穩(wěn)的狀況，估價對象月租金為42元/平方米,根據(jù)此租金水平，計算估價對象房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的年潛在毛收入為： 4212=1555369（元）估算年有效毛收入根據(jù)估價人員對XX市辦公物業(yè)市場的調(diào)查，與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)，參照可比實例A——環(huán)亞大廈、可比實例B——九運大廈、可比實例C——華銀城三個物業(yè)空置率，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入損失為：1555369（15%）=1477601（元）年運營費用的測算運營費用是維持估價對象房地產(chǎn)正常使用所必須指出的費用，包括維修費、管理費、保險費以及稅費等。（1）估算年管理費管理費用為管理估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的費用，包括人員工資、福利費、辦公費、差旅費等，依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),管理費按照估價對象潛在毛收入的2%測算，則年管理費為：15553692%=31107（元）（２）估算年維修費估價對象系磚混一等結(jié)構(gòu)，根據(jù)《XX市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》，估價對象建筑物的重置單價為710元/平方米。依行業(yè)標(biāo)準(zhǔn), ％計算，則年維修費用為：710%=32866（元）（３）估算年保險費依規(guī)定,年保險費按房屋現(xiàn)值的2‰計算，依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999）及《XX市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)殘值率為2%，耐用年限為50年，該估價對象已有效經(jīng)過10年，則年保險費為｛710[710（12%）/50]10｝2‰=3523（元）（４）估算年稅費①估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價對象年有效毛收入的12%測算，則年稅費為：147760112%=177312（元）②估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等，%測算，則年稅費為：1477601%=86440（元）③估算土地使用稅，依XX市規(guī)定，按照估價對象占用土地面積10元/平方米計取，則土地使用稅為： 10=10537（元）④年稅費為：177312+86440+10537＝274289（元）（５）年運營費用合計 估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的年運營費用為年管理費、年維修費、年稅費以及年保險費之和，則年運營費用為： 31107+32866+3523+274289=341785（元）4．估算年凈收益估價對象年凈收益是由年有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，則年收益為：1477601－341785=1135816（元）5．資本化率的確定資本化率的本質(zhì)是投資收益率，依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999），本次評估采用為資本化率計算方法為市場提取法，即搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益，選用收益法計算公式：，求出其資本化率。估價人員通過對估價對象周邊類似物業(yè)租金和對實地經(jīng)營狀況的調(diào)查了解，結(jié)合XX市同類房地產(chǎn)市場租金水平以及對未來市場行情的預(yù)測進(jìn)行綜合分析，選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)資本化率市場提取法的計算資料（見表四）：表四 資本化率市場提取法計算表 　 實例項目A環(huán)亞大廈B九運大廈C華銀城市場單價(元/㎡)425041004300建筑面積（㎡）150020003000房地產(chǎn)銷售價格V(萬元)8201290租金（元/㎡月）434044空置率5%5%5%年有效毛收入(萬元)年總費用(萬元)凈收益a剩余年期n393836資本化r%%%取平均值，估價對象資本化率為：（%＋%＋%）247。3=%尚可使用年限的確定收益年限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。估價對象的估價時點為2006年11月1日，估價對象土地使用權(quán)取得方式為出讓。根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》證載用途為其他商服用地，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2045年12月18日止，考慮到本次評估以商業(yè)用途為估價前提。估價對象證載結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑物耐用年限為60年，大于土地使用權(quán)剩余使用年限，故本報告確定估價對象收益年限為土地剩余使用年限。收益價格的求?。ǎ保┻x用收益法計算公式估價對象現(xiàn)時年收益較為穩(wěn)定，預(yù)計未來的剩余年限里年收益會保持穩(wěn)定狀況，為了計算的簡便，本報告采用在收益年限里每年凈收益不變的公式進(jìn)行計算：式中：V為收益價格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。（２）收益價格計算估價對象收益價格： 估價對象單價：13326116247。=4318(元/平方米)收益法測算結(jié)果 采用收益法，經(jīng)過以上測算得出： 估價對象房地產(chǎn)收益價格為RMB13326116元；單價4318元/平方米。七、估價結(jié)果確定經(jīng)過前面的測算，采用收益法測算出估價對象收益價格為RMB13326116元，采用市場比較法測算出估價對象比準(zhǔn)價格為RMB12467642元。本次評估中用收益法求得的結(jié)果為RMB13326116萬元，用市場比較法求得的結(jié)果為RMB12467642萬元，兩種方法求得的結(jié)果較為接近，故本次評估取兩種方法的算術(shù)平均數(shù)作為最后的評估結(jié)果，則：房地產(chǎn)價格＝（13326116＋12467642）247。2＝12896879元≈(萬元)(取整)房地產(chǎn)單價＝12896879247。＝4179元/平方米綜上所述，考慮不可量化的因素，最終確定估價房地產(chǎn)在估價時點時完整權(quán)利狀態(tài)下，滿足各項假設(shè)條件的公開市場價值為：，大寫金額：人民幣壹仟貳佰捌拾玖萬陸仟玖佰元整；單價RMB4179元/平方米，大寫金額：每平方米人民幣肆仟壹佰柒拾玖元整。 附 件委托估價合同估價對象區(qū)位示意圖估價對象照片委托方提供的《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證市字第2006012588號）復(fù)印件委托方提供的《國有土地使用證》（武國用[2006]第481號）復(fù)印件委托方《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件估價師資格證書復(fù)印件估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件可比實例實地勘查記錄報告簽發(fā)單[附件影印件略]