最全房地產(chǎn)估價報告樣板-資料下載頁
2025-07-20 01:59本頁面
【正文】 樓層：樓層影響商鋪的可及性和人流量，以待估不動產(chǎn)剩余使用年限30年為100，則每上升（下降）1層，指數(shù)增加（減少）2。E、試衣間數(shù)：可比實例與待估不動產(chǎn)的試衣間數(shù)均是2，故視可比實例與待估不動產(chǎn)均為100。F、門面裝修：可比實例與待估不動產(chǎn)的門面裝修總體上算是同一個級別的，故視可比實例與待估不動產(chǎn)均為100。G、位置：位置影響商鋪的可及性和人流量，故位置分為四個級別，分別是“優(yōu)、良、中、差”，綜合考慮各因素后確定較優(yōu)的位置比較差的位置每相差一個級別，則往上加1或者往下減1。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素條件指數(shù)表ABCD待估對象店鋪100100100100100經(jīng)營類型100100100100100 剩余收 益年限101102102101100樓層1001009896100試衣間數(shù)100100100100100門面裝修級別100100100100100位置98999999100交易日期99989799100交易情況100100100100100交易單價56000530004750056000 待估綜合修正指數(shù)1修正后價格4947958947 待估 所以，用簡單求平均的辦法求在市場比較法下的待估不動產(chǎn)的價格為：++49479+58947=58675（元/平方米）則市場比較法下的待估不動產(chǎn)總價為58675*=19010700元2．收益法下的待估不動產(chǎn)價格⑴資本化率的確定：綜合應(yīng)用市場提取法和安全利率風(fēng)險加減法，考慮當(dāng)前行業(yè)內(nèi)平均的資本化率，本次估價選擇資本化率為9%。⑵純收益的確定：通過對該商業(yè)圈范圍內(nèi)的市場調(diào)查，運(yùn)用市場比較法來確定相應(yīng)的參數(shù)。結(jié)果顯示，同區(qū)域同用途同性質(zhì)的商鋪月租金為550元每平方米，維修費(fèi)用等其他費(fèi)稅為每年676元每平方米，則市場上該類商鋪的年純收益為5962元每平方米。則待估不動產(chǎn)在客觀的經(jīng)營水平下年總純收益為1931537元。具體項目請看下表:收益法評估測算表廣州海珠區(qū)萬國廣場鋪單位：元序號基本信息和計算參數(shù)建筑面積（m2）.00 原建購價（元）1,032,000收益年限（n） 報酬率（Y） [根據(jù)市場調(diào)查確定]%月租金(元/m2) [根據(jù)市場調(diào)查確定] 凈收益年遞增率(g) [根據(jù)市場調(diào)查確定]%空置率 [根據(jù)市場調(diào)查確定]%1年租金收益（月租金收益月租金損失）122,138,400 月租金收益月租金建筑面積178,200 月租金損失月租金收益空置率0 2運(yùn)營費(fèi)用 218,892 房產(chǎn)稅原建購價70%%8,669 營業(yè)稅年租金收益5%106,920 教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%3,208 城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅1%1,069 印花稅年租金收益%2,138 房屋租賃管理費(fèi)年租金收益2%42,768 維修管理費(fèi)原建購價或年租金收益（1%～2%）10,320 租賃手續(xù)費(fèi)年租金收益（1～3）%42,768 保險費(fèi)原建購價%1,032 3年押金收益押金年利率 （ 押金一般為三個月租金）12,029 4房地產(chǎn)第一年凈收益A年租金收益運(yùn)營費(fèi)用+押金收益1,931,537 5收益價值VA/(Yg)(1((1+g)/(1+Y))n)19,843,938 6收益單價（取整）收益價值247。建筑面積61,247 7評估單價根據(jù)經(jīng)驗綜合確定61,247 8評估總值評估單價建筑面積19,844,028 則運(yùn)用收益法計算出來的待估不動產(chǎn)在估價時點(diǎn)的總價為：{1931537*（11/（1+）＾30）}/=19844028元則運(yùn)用收益法計算出來的待估不動產(chǎn)在估價時點(diǎn)的單價為：19844028/=61247元每平方米3．綜合市場比較法和收益法，用簡單平均的方法求出待估不動產(chǎn)在估價時點(diǎn)相應(yīng)權(quán)益狀態(tài)下的總價為：（19010700+19844028）/2=19427364元則相應(yīng)的單價為：19427364/=59961元每平方米七、房地產(chǎn)最終估價結(jié)果經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照房地產(chǎn)評估的基準(zhǔn)原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得出待估房地產(chǎn)于評估基準(zhǔn)日市場價格為：房地產(chǎn)面積：平方米房地產(chǎn)單價：人民幣59961元/平方米房地產(chǎn)總價： （大寫：壹仟玖佰肆拾貳萬柒仟叁佰陸拾肆元整）第五部分 附件1． 委估房地產(chǎn)位置圖；宏觀：中觀：微觀:2委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀照片；3．相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明：“粵房地證字第9999號”《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件；4．委托評估方資質(zhì)復(fù)印件；5．房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件； 6．房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)注冊資格證書復(fù)印件；7．估價機(jī)構(gòu)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件。第24頁/共22頁
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