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最全房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告樣板-資料下載頁(yè)

2025-07-20 01:59本頁(yè)面
  

【正文】 樓層:樓層影響商鋪的可及性和人流量,以待估不動(dòng)產(chǎn)剩余使用年限30年為100,則每上升(下降)1層,指數(shù)增加(減少)2。E、試衣間數(shù):可比實(shí)例與待估不動(dòng)產(chǎn)的試衣間數(shù)均是2,故視可比實(shí)例與待估不動(dòng)產(chǎn)均為100。F、門面裝修:可比實(shí)例與待估不動(dòng)產(chǎn)的門面裝修總體上算是同一個(gè)級(jí)別的,故視可比實(shí)例與待估不動(dòng)產(chǎn)均為100。G、位置:位置影響商鋪的可及性和人流量,故位置分為四個(gè)級(jí)別,分別是“優(yōu)、良、中、差”,綜合考慮各因素后確定較優(yōu)的位置比較差的位置每相差一個(gè)級(jí)別,則往上加1或者往下減1。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說(shuō)明,編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素條件指數(shù)表ABCD待估對(duì)象店鋪100100100100100經(jīng)營(yíng)類型100100100100100 剩余收 益年限101102102101100樓層1001009896100試衣間數(shù)100100100100100門面裝修級(jí)別100100100100100位置98999999100交易日期99989799100交易情況100100100100100交易單價(jià)56000530004750056000 待估綜合修正指數(shù)1修正后價(jià)格4947958947 待估 所以,用簡(jiǎn)單求平均的辦法求在市場(chǎng)比較法下的待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格為:++49479+58947=58675(元/平方米)則市場(chǎng)比較法下的待估不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為58675*=19010700元2.收益法下的待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格⑴資本化率的確定:綜合應(yīng)用市場(chǎng)提取法和安全利率風(fēng)險(xiǎn)加減法,考慮當(dāng)前行業(yè)內(nèi)平均的資本化率,本次估價(jià)選擇資本化率為9%。⑵純收益的確定:通過(guò)對(duì)該商業(yè)圈范圍內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查,運(yùn)用市場(chǎng)比較法來(lái)確定相應(yīng)的參數(shù)。結(jié)果顯示,同區(qū)域同用途同性質(zhì)的商鋪月租金為550元每平方米,維修費(fèi)用等其他費(fèi)稅為每年676元每平方米,則市場(chǎng)上該類商鋪的年純收益為5962元每平方米。則待估不動(dòng)產(chǎn)在客觀的經(jīng)營(yíng)水平下年總純收益為1931537元。具體項(xiàng)目請(qǐng)看下表:收益法評(píng)估測(cè)算表廣州海珠區(qū)萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)鋪單位:元序號(hào)基本信息和計(jì)算參數(shù)建筑面積(m2).00 原建購(gòu)價(jià)(元)1,032,000收益年限(n) 報(bào)酬率(Y) [根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定]%月租金(元/m2) [根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定] 凈收益年遞增率(g) [根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定]%空置率 [根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定]%1年租金收益(月租金收益月租金損失)122,138,400 月租金收益月租金建筑面積178,200 月租金損失月租金收益空置率0 2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 218,892 房產(chǎn)稅原建購(gòu)價(jià)70%%8,669 營(yíng)業(yè)稅年租金收益5%106,920 教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%3,208 城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅1%1,069 印花稅年租金收益%2,138 房屋租賃管理費(fèi)年租金收益2%42,768 維修管理費(fèi)原建購(gòu)價(jià)或年租金收益(1%~2%)10,320 租賃手續(xù)費(fèi)年租金收益(1~3)%42,768 保險(xiǎn)費(fèi)原建購(gòu)價(jià)%1,032 3年押金收益押金年利率 ( 押金一般為三個(gè)月租金)12,029 4房地產(chǎn)第一年凈收益A年租金收益運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+押金收益1,931,537 5收益價(jià)值VA/(Yg)(1((1+g)/(1+Y))n)19,843,938 6收益單價(jià)(取整)收益價(jià)值247。建筑面積61,247 7評(píng)估單價(jià)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)綜合確定61,247 8評(píng)估總值評(píng)估單價(jià)建筑面積19,844,028 則運(yùn)用收益法計(jì)算出來(lái)的待估不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的總價(jià)為:{1931537*(11/(1+)^30)}/=19844028元?jiǎng)t運(yùn)用收益法計(jì)算出來(lái)的待估不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)為:19844028/=61247元每平方米3.綜合市場(chǎng)比較法和收益法,用簡(jiǎn)單平均的方法求出待估不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)相應(yīng)權(quán)益狀態(tài)下的總價(jià)為:(19010700+19844028)/2=19427364元?jiǎng)t相應(yīng)的單價(jià)為:19427364/=59961元每平方米七、房地產(chǎn)最終估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析,按照房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)原則和估價(jià)程序,選擇合適的評(píng)估方法,評(píng)估得出待估房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格為:房地產(chǎn)面積:平方米房地產(chǎn)單價(jià):人民幣59961元/平方米房地產(chǎn)總價(jià): (大寫:壹仟玖佰肆拾貳萬(wàn)柒仟叁佰陸拾肆元整)第五部分 附件1. 委估房地產(chǎn)位置圖;宏觀:中觀:微觀:2委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀照片;3.相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明:“粵房地證字第9999號(hào)”《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件;4.委托評(píng)估方資質(zhì)復(fù)印件;5.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件; 6.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)注冊(cè)資格證書復(fù)印件;7.估價(jià)機(jī)構(gòu)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件。第24頁(yè)/共22頁(yè)
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