房地產(chǎn)估價實(shí)習(xí)報告(參考版)
2025-07-23 00:51本頁面
【正文】 橋北：Ⅳ級地以外、定級邊界以內(nèi)的區(qū)域。Ⅳ橋南：Ⅲ級地以外，資江——志溪河——花香路——會龍山生態(tài)保護(hù)區(qū)——云霧山路——梅林路——團(tuán)圓南路——迎賓東路——桃花侖路向東200米——長常高速——所包圍的區(qū)域橋北：Ⅲ級地以外，資陽大道向北300米——白馬山路北段——資陽大道——長常高速——資江大堤所包圍的區(qū)域。Ⅲ橋南：Ⅱ級地以外，會龍山、會龍公園東——玉樹路——荷花路——益陽汽車南站、益陽火車站、石長鐵路——龍洲路——梓山湖西——梓山湖東——團(tuán)圓南路——鳳山路——桃花侖路——梓山東路沿線——長常高速——資江所包圍的區(qū)域。Ⅱ橋南：Ⅰ級地以外,金山北路向西200米——資江——沿江路——三里橋路——赫山區(qū)政府以南——茂林路——青年路以北50米——蘿溪路——十洲路——銀城大市場——汽車東站——曉園路——團(tuán)山路——梓山湖北——海棠路——龍洲路——玉蘭路——金山路向東200米——迎賓路與金山路交叉口所包圍的區(qū)域和迎賓路（康富路和迎賓路交叉口向東100米——中央儲備糧益陽直屬庫）。估價對象房地產(chǎn)價格=(++)/3=92142（元）折合單價=92142/20=4607（元/平方米） 華湘房地產(chǎn)價格評估有限公司 2013年6月30日附 件估價委托書益陽市中心城區(qū)級別基準(zhǔn)地價表(一)益陽市中心城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵(二)益陽市房屋重置價格表(三)益陽市商業(yè)樓層地價分配表(四)房屋出租收益調(diào)查表如下：1交易實(shí)例調(diào)查表：2010年益陽市中心城區(qū)級別基準(zhǔn)地價 單位：元/平方米級別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地Ⅰ28751092568Ⅱ1629795433Ⅲ1086579330Ⅳ832422252Ⅴ611307Ⅵ453 益陽市中心城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵（表二）級 別土地權(quán)利使用年期（年）容積率標(biāo)準(zhǔn)深度開發(fā)程度估價期日區(qū)段區(qū)片主干道次干道支路一級地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平二級地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平三級地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平四級地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平五級地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平六級地出讓土地使用權(quán)40181512五通一平 益陽市房屋重置價格表(表三)結(jié)構(gòu)重置價格耐用年限殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)670元/㎡60年0磚混一等結(jié)構(gòu)550元/㎡50年2%磚混二等結(jié)構(gòu)440元/㎡50年2%磚木一等結(jié)構(gòu)370元/㎡40年6%磚木二等結(jié)構(gòu)290元/㎡40年4%磚木三等結(jié)構(gòu)210元/㎡40年3%簡易結(jié)構(gòu)130元/㎡25年0益陽市中心城區(qū)商業(yè)用地級別分布范圍土 地級 別分 布 范 圍Ⅰ橋南：濱江路——金山北路向西100米——桃花侖西路向南100米——康富北路向西100米——益陽大道向北100米——金山路向西100米——海棠路向南80米——康富南路向西100米——康富南路向東600米——海棠路向南80米——龍洲路向東100米——桃花侖中路向南100米——桃花侖中路向北100米——茂林路——青年路——益陽商業(yè)步行街——龍洲路向東100米——桃花侖西路向北100米——大桃路向東80米和龍洲路（嘉駿路——商業(yè)步行街）兩側(cè)100米、金防路全段兩側(cè)50米、秀峰西路（金山路——康富北路）兩側(cè)80米、金山北路（桃花侖西路——益陽大道）兩側(cè)100米、金山南路（海棠路——玉蘭路）兩側(cè)100米、桃花侖中路（茂林路—蘿溪路）兩側(cè)100米、蘿溪路（秀峰東路——青年路）兩側(cè)100米七段。b：采用簡單算術(shù)平均法計算出一個綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價格 比準(zhǔn)價格=（++)/3=4666元/m2（一） 估價對象最終價格確定 估價方法總價（元）單價（元/平方米）成本法市場比較法4666收益法成本法測算的房地產(chǎn)價格是指重新建造估價對象所必須的費(fèi)用和開發(fā)應(yīng)得的正常利潤；其中的市場比較法的理論依據(jù)為“替代原理”更體現(xiàn)市場行為；收益法的理論依據(jù)為預(yù)期原理，三者從不同的角度體現(xiàn)了估價對象的客觀合理價格。178。 178。 （六）求出比準(zhǔn)價格 a：把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計算出可比實(shí)例修正后的單價，起計算列表如下： 綜合修正計算表實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交單價178?？杀葘?shí)例B：178。（4） 區(qū)域因素修正：根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，三個可比實(shí)例與估價對象的區(qū)域因素比較修正列表如下： 區(qū)域因素比較表區(qū)域因素估價對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C繁華程度1010911 道路通達(dá)度10101010公交便捷度10101111對外交通10101010環(huán)境質(zhì)量10101110景觀10101011城市基礎(chǔ)設(shè)施10101011社會公共設(shè)施10101010規(guī)劃限制10101010 治安狀況1010
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