【正文】 測算過程（一）市場法的估價測算過程可比實例的選取選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B、C作為可比實例。采用公式：比準價格＝可比實例價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正或：比準價格＝可比實例價格２、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 因此，根據(jù)本次評估的特定目的，評估人員嚴格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認真分析研究所掌握的資料，進行實地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場比較法、收益法作為本次估價的基本方法，并對以上各種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價格和單位價格。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”。五、估價方法選用根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法”。因而其最佳使用方式就是按照當前的使用方式持續(xù)使用。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。四、最高最佳使用分析所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。隨著國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，XX將定位中部崛起的龍頭，XX區(qū)作為老城區(qū)，其經(jīng)濟、科教、人文各方面優(yōu)勢將日漸突出，目前，由于XXXX科技發(fā)展有限公司正忙于處理企業(yè)改制中遇到的各種問題，對該幢寫字樓市場發(fā)租無暇顧及，故該物業(yè)除一樓作為員工食堂，七樓、八樓作為自用辦公，其它樓層暫時空置。估價對象緊臨噴泉公園，景觀環(huán)境較好。估價對象位于XX區(qū)XX街67號，在地域上屬于建設(shè)大道金融一條街板塊，屬XX區(qū)比較繁華地段，周邊有環(huán)亞大廈、中環(huán)大廈、華銀城、九運大廈、新世界國貿(mào)大廈、建銀大廈、良友大廈等高檔商住樓，以及中國人民銀行營管部、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、華廈銀行、工商銀行、交通銀行等多家金融機構(gòu)。市場的強勁走勢，帶動租金上漲。以前，XX市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100平方米左右的中低檔寫字樓。新世界中心、民生銀行大廈、XX天地、光谷步行街等寫字樓項目入市后，競爭將更趨激烈。受城市經(jīng)濟水平制約，XX的寫字樓市場發(fā)展比較緩慢。今年上半年我市寫字樓租賃成交量大約在3萬平方米左右，客戶以制造業(yè)、IT業(yè)、投資貿(mào)易業(yè)為主。剛剛獲得人民幣經(jīng)營牌照的東亞銀行，已悄然在XX商業(yè)銀行大廈租下3000平米辦公樓，打算在漢長期發(fā)展。已獲準經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的幾家外資銀行都已在XX市場考察，尋找合適的辦公場地及營業(yè)網(wǎng)點。三、市場背景分析XX市目前共有8座甲級寫字樓，主要集中在漢口建設(shè)大道沿線，可租用面積約為59萬平方米，月租平均在58元/平方米左右。且距臺北路僅需步行十分鐘，周邊配套商業(yè)網(wǎng)點較多，其繁華程度良好。交通條件：臺北站，經(jīng)過的公交車有80719等。 周邊環(huán)境及周邊物業(yè)：XX市檢察院、榮華賓館、環(huán)亞大廈、中環(huán)大廈。（二）微觀區(qū)域因素分析坐落：XX區(qū)XX街67號房地產(chǎn)地段等級：XX市市區(qū)商業(yè)三級、征稅五級地段。天恒大廈、港澳中心、數(shù)碼港市場等一批樓宇為投資者提供了發(fā)展金融、電子、科技、通信、咨詢等服務(wù)業(yè)的良好空間和條件。目前，XX區(qū)內(nèi)兩個大型舊城改造區(qū)域—“永清片”、“二七片”地塊相繼進入工程施工階段，2007年XX區(qū)的房地產(chǎn)市場將延續(xù)現(xiàn)有的火熱勢頭。 按照區(qū)域消費習慣和區(qū)域內(nèi)項目定位的區(qū)別，可以將XX劃分為沿江片、解放公園片和二七片區(qū)，其中沿江片和解放公園片均位于漢口中心區(qū)的范疇內(nèi)。面對2005年以來XX中心城區(qū)開發(fā)熱潮，區(qū)域內(nèi)較大的開發(fā)量促使更多的消費者在購買住房時，將目光集中于以XX區(qū)為代表的中心地區(qū)。XX區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水代表了XX市的較高水平，在地域上與XX區(qū)連成一片，因高端、高素質(zhì)項目的大量聚集倍受矚目。區(qū)轄16個行政街道，158個社區(qū)居委會和28個村委會。再說估價對象所在的XX區(qū)位于長江北岸，XX三鎮(zhèn)漢口一方的東部，東鄰黃陂區(qū)，西與XX區(qū)接壤，南瀕長江與武昌區(qū)和洪山區(qū)隔江相望，北接東西湖區(qū)。因此，有些政策的出臺，市場的反應(yīng)(即心理預(yù)期或恐慌行為)遠大于政策自身對房地產(chǎn)公司的影響。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，其目的并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，真正實現(xiàn)社會的和諧。之前，隨著宏觀調(diào)控的一系列措施出臺，政府收緊“銀根”、“地根”。事實上，在光谷，已有大量人才追“芯”回流。據(jù)介紹，僅80萬噸乙烯、富士康、中芯國際三大項目全面建成后，保守估計，至少可制造超過30萬個就業(yè)機會。今天，依靠一個個落戶江城的大項目，XX經(jīng)濟日趨多極化，汽車、光電子產(chǎn)業(yè)迅速崛起，成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。2006年，XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的電子電器產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，首次突破百億元大關(guān)。 2003年，50項，總投資157億元；2007年，96項?！暗弥歇毢瘛钡膮^(qū)位優(yōu)勢，和諧寬松的投資環(huán)境，讓XX成為了一棵金燦燦的梧桐樹，引得八方鳳凰紛至沓來；也深刻地改變了這座老工業(yè)城市的經(jīng)濟格局——由過去的“一鋼獨大”，迅速演變成為汽車、鋼鐵、光電子三極并重。原材料、燃料、%。%。%。其中，%%。%；，%，其中，%。第一、二、：：：：。%；，%；，%。 經(jīng)濟發(fā)展狀況2006年底，XX市國民經(jīng)濟增長加速。而且它作為國家經(jīng)濟發(fā)動機的超大城市是并未孤立，XX周邊的八市環(huán)繞更使得區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)作互通不斷發(fā)展成為可能,這樣的城市區(qū)位布局十分難得。即以XX為中心，以100km2為半徑，輻射XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市等城市。面對全球經(jīng)濟一體化趨勢，在市政府規(guī)劃中這里將是華中府地最大的商務(wù)商貿(mào)、物流、信息、科技、交流中心，而且中部出將從這里崛起。中，高速公路、高速鐵路與長江水運”柔性聯(lián)運”的出現(xiàn)，使得XX作為中國內(nèi)陸市場樞紐的 區(qū)位優(yōu)勢XX被譽為進入中國內(nèi)陸市場的金鑰匙。19’，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，平均無霜期約240天。XX的地理方位為北緯30176。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將XX市區(qū)一分為三，形成了XX、XX和XX三鎮(zhèn)鼎立的格局。估價對象維護保養(yǎng)狀況一般。門均為膠合板門面飾硝基清漆，窗為鋁合金窗。地面鋪貼?；u。內(nèi)墻面面飾白色乳膠漆，踢腳線采用木質(zhì)踢腳線面飾硝基清漆。估價對象裝修狀況如下：該棟樓外立面面飾白色條型面磚，門廳處：天棚采用木龍骨、木芯板、九厘板疊級造型，墻面、地面面貼紅色花崗巖，柱面采用鏡面不銹鋼包柱，大門為全玻地彈門；室內(nèi)：大堂天棚為輕鋼龍骨，紙面石膏板，面飾白色乳膠漆。（二）估價對象實物狀況估價對象為一棟辦公樓，共九層，建成于1996年，根據(jù)《XX市房屋重置價格標準》附表三，結(jié)合建成年限及估價人員實地勘查狀況，確定估價對象為九成新，建筑結(jié)構(gòu)為磚混一等。其《房屋所有權(quán)證》證號為武房權(quán)證市字第2006012588號，證載設(shè)計用途為辦公，；其《國有土地使用證》證號為武國用（2006）第481號，證載地類（用途）為其他商服，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2045年12月18日。 十二、估價報告應(yīng)用有效期本估價報告應(yīng)用的有效期為壹年，自估價報告完成之日起計。 式中：V為收益價格；Ai為年純收益；R為資本化率；n為未來可獲收益的年限。市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由于估價對象系經(jīng)營用房，屬收益型物業(yè)，且經(jīng)營狀況良好，故可采用收益法進行評估。由于估價對象周邊類似房地產(chǎn)交易活躍，市場依據(jù)充分，故可選用市場比較法。即要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，分析、測算和判斷估價對象客觀合理的價格或價值。即要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。即以估價對象的最高最佳利用為前提估價；替代原則。九、估價原則合法原則。五、估價時點2006年11月1日 六、估價作業(yè)日期2006年11月1日至2006年11月7日七、價值定義本報告所確定的價值為估價對象房地產(chǎn)在估價時點完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)公開市場價值。 至估價時點，其權(quán)利狀況明確，未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利登記及法定優(yōu)先受償權(quán)利。（三）估價對象權(quán)屬狀況本次評估的范圍為XX區(qū)XX街67號，產(chǎn)權(quán)屬XXXX科技發(fā)展有限公司所有。整棟樓配有電梯一部。樓梯間樓梯鋪貼踏步磚，樓梯欄桿為不銹鋼欄桿。柱面為木龍骨，九厘板造型面飾硝基清漆。各層走道天棚為輕鋼龍骨，600600硅鈣板吊頂。目前，由于XXXX科技發(fā)展有限公司正忙于處理企業(yè)改制中遇到的各類問題，對該幢寫字樓市場發(fā)租無暇顧及，故該物業(yè)除一樓作為員工食堂，七樓、八樓作為自用辦公，其它樓層暫時空置。靠近臺北一路商務(wù)辦公氛圍較好，而估價對象所在的XX街商務(wù)辦公氛圍一般。估價對象所臨XX街無公汽通過，交通受到一定程度的影響；周邊基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套