【正文】 3元/m28918元/m210308元/m2實例修正后的估價對象平均價格計算根據(jù)表4中列舉的各因素修正系數(shù)，運用直接比較法公式可分別計算出估價對象的三個試算比準(zhǔn)價格如下： 利用實例一計算：比準(zhǔn)價格為11904元/平方米。以估價對象狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。m）其它包括外觀、防水、保溫、隔熱、隔音。k）層高修正將層高分為優(yōu)、一般、差三個級別，其中≥， ，≤，以估價對象層高指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。i）日照狀況修正將日照狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，以估價對象日照狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。g）通風(fēng)狀況修正將通風(fēng)狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，以估價對象通風(fēng)狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。e）裝飾裝修修正將裝飾裝修狀況分為毛坯、簡單、一般、中檔、高檔五個等級，以估價對象裝飾裝修狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。以估價對象基礎(chǔ)設(shè)施完備程度指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。c）設(shè)施狀況修正主要指小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如周界防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視門禁對講系統(tǒng)、智能化車輛出入管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等。C、實物狀況修正a）建筑規(guī)模修正 將建筑規(guī)模分為小型、中型、大型三個級別，其中建筑面積≥10萬平方米為大型，510萬平方米為中型，≤5萬平方米為小型，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。b）城市規(guī)劃限制修正主要指建設(shè)項目的容積率。以估價對象配套設(shè)施完備度指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。d）外部配套設(shè)施包括教育設(shè)施、購物場所、醫(yī)療設(shè)施、金融網(wǎng)點、文體場所、郵局電訊設(shè)施。②人文環(huán)境將人文環(huán)境狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象人文環(huán)境狀況指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。將市內(nèi)交通便捷度的狀況分為便捷、較便捷、一般、較不便捷、不便捷五個等級，以估價對象交通便捷度指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。⑤朝向修正將朝向分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，其中東南向為優(yōu)，南、西南向為較優(yōu)，東向為一般，東北、西北向為較差，北、西向為差，以估價對象朝向指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。③街道條件修正將街道條件分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街五個級別，以估價對象街道條件指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。以估價對象地段等級指數(shù)為100，將可比實例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，指數(shù)增加或減少2。（2）房地產(chǎn)狀況修正：分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正。以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)對各因素條件進(jìn)行比較，確定比較因素條件指數(shù)，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表3。本次評估所選擇的因素有：（1）交易情況修正：排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例價格偏差； （2）市場狀況修正：確定價格變動率，進(jìn)行市場狀況修正。實例三：利嘉花園位于排尾路268號，設(shè)計用途為住宅，土地使用權(quán)取得方式為出讓，建筑規(guī)模5萬平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混小高層，綠化率24% ，物業(yè)管理公司名稱為百家物業(yè)，交易日期為2012年12月，交易均價為9450元/平方米。 建筑結(jié)構(gòu)為鋼混小高層，綠化率15% ，物業(yè)管理公司恒耕物業(yè)，交易日期為2012年12月，交易均價為12610元/平方米。價格變動率）期數(shù) Ⅱ、測算過程在評估人員廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從類似的房地產(chǎn)（即與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)、并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等與估價對象相同或相似的房地產(chǎn)）中選取具有代表性的交易案例作為可比實例，通過交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整等一系列修正調(diào)整后，得到試算比準(zhǔn)價格，對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，得出最終比準(zhǔn)價格。二、房地產(chǎn)市場分析（詳見估價結(jié)果報告）三、估價方法選用分析（詳見估價結(jié)果報告）四、估價的詳細(xì)測算過程（一）市場法Ⅰ、基本原理市場法的基本原理是，根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實例，并將它們與估價對象進(jìn)行比較，然后對這些可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。估價對象《福州市商品房權(quán)屬證明書》記載房屋設(shè)計用途為住宅。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量的。委托人應(yīng)對所提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料的失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。當(dāng)房地產(chǎn)市場價格或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減。本估價報告自交付之日（2012年12月15日）起生效。采用公式： 交易情況 市場狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價格＝可比實例價格 （1177。九、估價方法根據(jù)本次估價的特定目的，估價人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實地勘察和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場法作為本次估價的基本方法來求取估價對象的總價格和單位價格。（1）《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件（2）《國有土地使用證》復(fù)印件、調(diào)查所獲得的資料。五、估價時點2012年12月12日六、價值定義本次評估采用公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指估價對象在符合估價假設(shè)及限制前提下，于估價時點2012年12月12日的公開市場價格?？傊?，福州房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢對估價對象房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生一定的影響。據(jù)調(diào)查顯示，國慶7天，福州市區(qū)商品房簽約169套，%，傳統(tǒng)的“金九銀十”未能顯現(xiàn)。銷售套數(shù)為14562套，%。市場運行呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投資增速加快，新開工成倍增長，供求關(guān)系得到了改善，投機(jī)性、投資性需求得到遏制，房價過快上漲勢頭得到有效控制。調(diào)查顯示，9月份，%，%，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。在短期內(nèi)中國不可能改變經(jīng)濟(jì)增長的推動主力，所以房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢難以改變對此我們對認(rèn)為房地產(chǎn)前景保持樂觀態(tài)度。中國是處在一個轉(zhuǎn)型期的國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動城鎮(zhèn)化進(jìn)程而城鎮(zhèn)化又反過來刺激經(jīng)濟(jì)的增長。到了今年九月份各大企業(yè)銷售額不同程度的完成了今年的8成任務(wù)。至6月份市場情況開始改善，房價也有所上漲。但與歷年實際計劃完成相比仍遠(yuǎn)超歷史最高水平?；A(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“六通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通燃?xì)猓A(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。交通：小區(qū)南距鰲峰路約800米，通達(dá)性較好。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價對象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)以北沿光明河，附近有鰲峰洲白馬王廟等文化建筑，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。（2）估價對象區(qū)位狀況位置：估價對象位于臺江區(qū)敖光路，該小區(qū)西臨曙光路，東臨亞興路，地理位置一般。隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是金融等新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，臺江區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、房地產(chǎn)、電子產(chǎn)品、信息、商務(wù)辦公、文化等綜合性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多國內(nèi)外投資商紛紛云集到這里投資或設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，國際商務(wù)氛圍十分濃厚。東北與晉安區(qū)一河之隔，