【正文】 B/T 185082001（8）《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（9）其它相關(guān)法律法規(guī)。八、估價原則本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點(diǎn)原則等，對估價對象房地產(chǎn)價格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。市場法：根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，并將它們與估價對象進(jìn)行比較，然后對這些可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。價格變動率）期數(shù) 十、估價結(jié)果 受委托人委托，我公司對福州市市臺江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢706室房地產(chǎn)進(jìn)行了估價，經(jīng)過估價人員實(shí)地勘察、資料分析與計算論證，并結(jié)合福州市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在估價時點(diǎn)2012年12月12日、大寫金額：人民幣壹佰零壹萬貳仟貳佰肆拾陸元整十一、估價人員 姓 名 注 冊 號 簽 名陳俊達(dá) *** *** ******十二、估價報告應(yīng)用的限制本報告所確定的房地產(chǎn)價格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價格，是在公開市場條件下，在本次估價目的的特定條件下形成或者成立的正常價格，只能用于與估價目的相符的用途，不對其他用途和目的負(fù)責(zé)。本報告書的應(yīng)用有效期自完成日期起壹年，即從 2012年12月15日至2013年12月14日。十三、估價作業(yè)日期2012年12月12日至2012年12月15日十四、其他需要說明的事項估價過程中遇到的不確定因素、或有事項非估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機(jī)構(gòu)對此類事項不承擔(dān)任何責(zé)任。房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 技 術(shù) 報 告 （與房地產(chǎn)估價報告配合，僅供估價機(jī)構(gòu)存檔和作為估價結(jié)果提交有關(guān)管理部門確認(rèn)和備案時的附件）估價項目名稱：福州市市臺江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢706室房地產(chǎn)市場價格評估委托人：*****房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：****貸款銀行：****估價人員：陳俊達(dá)估價作業(yè)期：2012年12月12日至15日估價報告編號：12 / 31估 價 技 術(shù) 報 告一、估價對象分析估價對象的范圍（詳見估價結(jié)果報告）估價對象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況（詳見估價結(jié)果報告）最高最佳使用分析 所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。本次估價是以估價對象能夠按照《福州市商品房權(quán)屬證明書》記載的設(shè)計用途，即住宅持續(xù)使用為假設(shè)前提。采用公式： 交易情況 市場狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價格＝可比實(shí)例價格 （1177。具體評估過程如下：確定可比實(shí)例根據(jù)市場法的基本原理，考慮到估價對象的實(shí)際情況，在評估人員廣泛搜集交易實(shí)例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易實(shí)例的比較分析，從中選取三個可比實(shí)例，基本情況如下：實(shí)例一：桂園怡景位于鰲峰路北側(cè)、福光南路西側(cè)，設(shè)計用途為住宅，土地使用權(quán)取得方式為出讓，建筑規(guī)模10萬平方米。實(shí)例二：武夷綠洲位于臺江區(qū)的福光南路379號，設(shè)計用途為住宅，土地使用權(quán)取得方式為出讓，容積率為2，建筑規(guī)模19萬平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混小高層，綠化率35% ，物業(yè)管理公司武夷綠洲物業(yè)，交易日期為2012年12月，交易均價為10920元/平方米。因素選擇及條件說明根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，參與比較的因素應(yīng)是對房地產(chǎn)影響較大并具有代表性的主要因素，針對這些因素來對可比實(shí)例進(jìn)行修正。（3）房地產(chǎn)狀況修正：①區(qū)位狀況（包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施）；②權(quán)益狀況（包括土地使用權(quán)取得方式、城市規(guī)劃限制條件）；③實(shí)物狀況（包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度、其它（包括外觀、防水、保溫、隔熱、隔音）；宗地比較因素詳見表2。具體修正如下：（1）交易情況修正：3個可比實(shí)例均為目前房地產(chǎn)市場上正常的交易實(shí)例，其交易價格無異常，故無需修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。A、區(qū)位狀況修正a）位置修正①地段等級根據(jù)《福州市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估》對市區(qū)土地級別范圍的劃分，確定估價對象與可比實(shí)例所處地段等級。②繁華程度將繁華程度的狀況分為繁華、較繁華、一般、較不繁華、不繁華五個等級，以估價對象繁華程度指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小2。④距離公交站點(diǎn)距離修正將距離公交站點(diǎn)距離分為近、較近、一般、較遠(yuǎn)、遠(yuǎn)五個級別，其中距離≤100米為近，100400米為較近，400700為一般，7001000米為較遠(yuǎn)，≥1000米為遠(yuǎn)，以估價對象距離公交站點(diǎn)距離指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。b）交通修正主要指市內(nèi)交通便捷度。c）環(huán)境景觀①自然環(huán)境將自然環(huán)境狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象自然環(huán)境狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。③景觀將景觀狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象景觀狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。將配套設(shè)施狀況分為完善、較完善、一般、較不完善、不完善五個等級。B、權(quán)益狀況修正a）土地使用權(quán)取得方式修正可比實(shí)例與估價對象的土地使用權(quán)性質(zhì)均為出讓，故無需修正，調(diào)整系數(shù)均為100/100。參照福州市及估價對象周圍相同用途土地地價與容積率的關(guān)系，將容積率分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，其中容積率≤， ，≥，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。b）建筑結(jié)構(gòu)修正將建筑結(jié)構(gòu)分為磚混、鋼混三等、鋼混二等、鋼混一等四個級別，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。將設(shè)施狀況分為完善、較完善、一般、較不完善、不完善五個等級。d）設(shè)備狀況修正將設(shè)備狀況分為一般國產(chǎn)設(shè)備和進(jìn)口設(shè)備兩個級別，以估價對象設(shè)備指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。f）空間布局修正將空間布局狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個級別，以估價對象空間布局指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。h）采光狀況修正將采光狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別，以估價對象采光狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。j）使用率狀況修正將使用率分為高、較高、一般、較低、低五個級別，其中公攤比例≤10％為優(yōu)，10％15％為較優(yōu)，15％20％為一般，20％25％為較劣，≥25％為劣，以估價對象使用率狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價對象相比，每上升或下降一個級別，則指數(shù)增加或減小1。l）完損程度修正以估價對象完損程度指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價對象相比，成新率每上升或下降5%，則指數(shù)增加或減小1。將其它狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個級別。計算比準(zhǔn)價格將以上修正后的系數(shù)代入公式計算，詳見表4。 利用實(shí)例二計算: 比準(zhǔn)價格為10103元/平方米。從測算結(jié)果來看，三個交易實(shí)例修正后的價格水平差別較小，故取它們的算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價格，即估價對象小高層平均單位面積比準(zhǔn)價格為10308元/平方